Đằng sau một vị trí đắc địa: Cuộc đua âm thầm nhưng khốc liệt
Những cửa hàng cà phê nằm ngay ngã tư sầm uất, trung tâm thương mại đắt đỏ hay góc phố đắc địa không phải tự nhiên mà có. Phía sau mỗi vị trí "vàng" ấy là những cuộc thương lượng kín đáo, những màn đấu giá ngầm và cả những chiến lược dài hơi mà chỉ các ông lớn thực sự bản lĩnh mới chen chân nổi.
Trong ngành F&B, nơi mà từng mét vuông đất có thể quyết định thành bại, cuộc đua giành mặt bằng đắc địa diễn ra âm thầm nhưng khốc liệt hơn bao giờ hết.
Vì sao mặt bằng đắc địa là cuộc chơi sống còn?
Trong ngành F&B và bán lẻ, mặt bằng chiếm đến 30–50% yếu tố thành công. Một vị trí tốt có thể kéo lượng khách tự nhiên, giảm chi phí marketing và nhanh chóng đưa thương hiệu đi vào tâm trí người tiêu dùng. Ngược lại, một mặt bằng sai lầm có thể khiến mô hình kinh doanh thất bại, dù sản phẩm, dịch vụ có tốt đến đâu.
Ở những vị trí vàng, lưu lượng khách ổn định không chỉ giúp đảm bảo dòng tiền đều đặn mà còn tạo ra sức hút tâm lý — hiệu ứng “cửa hàng đông khách” khiến những người đi đường tò mò và dễ dàng ra quyết định ghé thử. Hơn nữa, mặt bằng đẹp còn là “mặt tiền thương hiệu”, giúp nâng tầm hình ảnh và tăng độ nhận diện tự nhiên trong mắt khách hàng.
Trong cuộc đua khốc liệt, thương hiệu nào chậm chân sẽ mất đi những cơ hội vàng. Thậm chí, nhiều chuỗi lớn chấp nhận trả mức giá thuê cao ngất hoặc ký hợp đồng dài hạn hàng chục năm chỉ để giữ vững một vị trí chiến lược. Cuộc chơi mặt bằng vì thế không chỉ đòi hỏi tiềm lực tài chính mạnh mà còn cần sự nhạy bén trong việc ra quyết định nhanh chóng, chính xác.
Cuộc đua "giành đất" diễn ra như thế nào?
Khi một mặt bằng đẹp xuất hiện: mặt tiền rộng, vị trí góc phố, lưu lượng người qua lại cao, ngay lập tức sẽ có nhiều thương hiệu “nhòm ngó”. Cuộc đua bắt đầu bằng những cuộc thăm dò kín đáo: gửi nhân sự khảo sát lượng khách, đo đếm dòng người, tìm hiểu giá thuê khu vực. Các chủ mặt bằng, biết rõ giá trị “miếng đất vàng”, cũng không vội quyết định mà chờ đợi để đẩy giá lên cao nhất có thể.
Trong nhiều trường hợp, thương hiệu phải đấu giá ngầm để giành quyền thuê, bằng cách trả mức giá cao hơn mặt bằng thị trường, hoặc cam kết các điều khoản có lợi cho chủ nhà như tăng giá thuê theo năm, tự sửa chữa cải tạo mặt bằng. Những thương hiệu lớn thậm chí còn sẵn sàng "trả giá" bằng việc thuê thêm nhiều mặt bằng khác của cùng chủ, chỉ để lấy được vị trí họ thật sự muốn.
Bên cạnh đó, tốc độ cũng là yếu tố sống còn. Thương hiệu nào chốt nhanh, đặt cọc sớm sẽ có lợi thế lớn. Nhiều quyết định thuê mặt bằng triệu đô được đưa ra chỉ trong vài ngày, thậm chí vài giờ, mà không kịp chờ các thủ tục phê duyệt thông thường. Trong cuộc chơi này, sự chậm trễ đồng nghĩa với việc mất trắng cơ hội.
"Ông lớn" nào đang dẫn đầu cuộc chơi
Trong cuộc đua khốc liệt của làng cà phê Việt, ba cái tên nổi bật không thể không nhắc đến là Highlands Coffee, Katinat Saigon Kafe và Phúc Long Coffee & Tea. Mỗi thương hiệu đều có chiến lược mặt bằng đắc địa riêng biệt, nhưng nếu xét về quy mô và sự phủ sóng rộng rãi, Highlands Coffee hiện đang là "ông lớn" dẫn đầu cuộc chơi cà phê tại Việt Nam.
Highlands Coffee: "Gã khổng lồ" dẫn đầu thị trường
Với hơn 819 cửa hàng trên toàn quốc tính đến cuối năm 2024, Highlands Coffee không chỉ là thương hiệu cà phê lớn nhất Việt Nam mà còn đang chiếm ưu thế nhờ chiến lược mặt bằng mạnh mẽ. Mở rộng nhanh chóng tại các vị trí đắc địa như trung tâm thương mại, tòa nhà văn phòng hạng A, các góc phố lớn và đặc biệt là các khu vực đông dân cư, Highlands Coffee luôn thu hút được lượng khách ổn định nhờ tính khả dụng cao và dễ tiếp cận. Đặc biệt, với sự đầu tư mạnh mẽ vào cả hệ thống quản lý và các chiến lược phát triển, Highlands Coffee đã khẳng định được vị thế "gã khổng lồ" trong ngành cà phê Việt.
Katinat: "Ngôi sao mới nổi" gây ấn tượng mạnh mẽ
Dù không có số lượng cửa hàng lớn như Highlands, nhưng Katinat Saigon Kafe đã chiếm lĩnh được một thị trường ngách, đặc biệt là giới trẻ. Với chiến lược lựa chọn các vị trí trung tâm và gần các địa điểm vui chơi, Katinat đã khẳng định vị thế của mình tại các thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội. Thương hiệu này gây ấn tượng mạnh mẽ bởi không gian cửa hàng đẹp mắt và dễ dàng tạo thành điểm check-in trên mạng xã hội, thu hút được đông đảo khách hàng trẻ tuổi. Mặc dù chưa có sự phủ sóng mạnh mẽ như Highlands, nhưng Katinat đang dần khẳng định mình là một đối thủ đáng gờm trong ngành cà phê.
Phúc Long: "Đại gia" trà và cà phê với chiến lược chọn lọc mặt bằng
Với sự hỗ trợ mạnh mẽ từ Masan Group, Phúc Long Coffee & Tea cũng không kém phần đáng gờm trong ngành. Hệ thống cửa hàng của Phúc Long hiện nay đã vượt qua con số 1000 điểm bán trên toàn quốc, bao gồm cả các cửa hàng flagship tại các vị trí đắc địa và các kiosk tiện lợi. Mặc dù chiến lược mở rộng của Phúc Long hiện nay chủ yếu tập trung vào các khu vực đông dân cư và khu đô thị mới, nhưng nhờ sự kết hợp giữa chất lượng sản phẩm và chiến lược mặt bằng hợp lý, Phúc Long vẫn duy trì được vị thế của một "đại gia" trong ngành cà phê và trà.
Thị trường cà phê Việt Nam đang chứng kiến một cuộc đua mạnh mẽ giữa các thương hiệu lớn với những chiến lược mặt bằng đa dạng, từ những thương hiệu đã có tên tuổi như Highlands Coffee đến những đối thủ mới nổi như Katinat Saigon Kafe và Phúc Long Coffee & Tea. Mỗi thương hiệu đều sở hữu chiến lược riêng, nhưng điều chung là đều nhắm đến việc tối ưu hóa mặt bằng để thu hút khách hàng, đặc biệt là ở các vị trí đắc địa.
