Cẩn trọng xuống tiền với bất động sản “ngộp”

Theo dõi KT&TD trên

Chiêu tiếp thị bất động sản

Theo giới đầu tư, bất động sản "ngộp" dùng để chỉ những bất động sản không thể bán được trong thời gian dài; hoặc chủ sở hữu buộc phải bán gấp do áp lực tài chính, vay nợ ngân hàng hoặc cần tiền giải quyết công việc.

Mức giá bán thường thấp hơn thị trường từ 10-30%, thậm chí hơn, nếu chủ nhà thật sự kẹt tiền. Những tài sản này có thể đã được niêm yết trên thị trường bất động sản một thời gian dài mà không thu hút được sự quan tâm hay giao dịch từ khách hàng.

Tuy nhiên, đối với các nhà đầu tư chuyên nghiệp, bất động sản "ngộp" thường mang lại cơ hội mua với giá thấp và gia tăng lợi nhuận khi điều kiện thị trường cải thiện. Mặc dù vậy, trên thực tế nhiều tin rao bán hiện nay chỉ là chiêu tiếp thị.

Giữa tháng 9, chị Nguyễn Thị Mơ, một nhân viên ngân hàng tại Hà Nội, vô tình bắt gặp một bài đăng trên mạng xã hội rao bán nhà 3 tầng, diện tích đất 56m², mặt tiền 4,5m tại xã Thiên Đức, Gia Lâm. Theo quảng cáo, chủ nhà nợ ngân hàng, cần bán gấp với giá 3,6 tỷ đồng, sổ đỏ chính chủ, đường ô tô 4m.

Chị Mơ vốn đang muốn mua nhà vùng ven để đón bố mẹ về ở nên đã liên hệ ngay để lấy địa chỉ hẹn xem nhà.

"Con đường nhỏ rộng khoảng 3,5m, kiến trúc bình thường. Chủ nhà tiếp đón lịch sự, giới thiệu rõ ràng hồ sơ pháp lý, tuy nhiên lại cho biết nhà không nợ nần gì.

Vào khảo sát thêm tại các trang website bất động sản, tôi mới vỡ lẽ giá căn nhà này không hề thấp so với khu vực. Hóa ra, người đăng tin "ngộp" chỉ là đánh vào tâm lý người mua, không có chuyện giảm giá sâu", chị Mơ cho hay.

"Ngộp thật" vẫn có rủi ro

Anh Trần Hoàng Duy, một môi giới nhà đất tại Sóc Sơn, Hà Nội cho biết: Nhiều chủ nhà hoặc môi giới lợi dụng tâm lý ham rẻ của người mua, cố tình gắn mác "ngộp" để gây chú ý. Nhưng khi khảo giá thực tế khu vực, mức giảm thường không đáng kể, thậm chí còn cao hơn giá thị trường hiện tại.

Cũng theo anh Duy, những căn nhà "ngộp thật", tức chủ nhà bán gấp với giá thấp hơn thị trường ít nhất 20% và có đủ hồ sơ pháp lý nay không còn nhiều. "Hàng "ngộp" chỉ xuất hiện trong nội bộ môi giới thân quen, chứ ít khi rao công khai trên mạng", anh nói thêm.

Anh Duy cho biết, giai đoạn 2022, lãi suất ngân hàng tăng, nhiều nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính đổ xô vào thị trường bất động sản trước đó đã buộc phải bán tháo để cắt lỗ.

Hay giai đoạn năm 2022-2023 thị trường suy giảm mạnh, nhiều nhà đầu tư cũng ồ ạt cắt lỗ, lúc đó "ngộp thật" xuất hiện khá nhiều. Nhưng sang năm 2025, thị trường đã có dấu hiệu ổn định trở lại, dòng tiền được nới lỏng, nhiều người vay vốn cầm cự được, sản phẩm "ngộp thật" sụt giảm mạnh.

"Vẫn có số ít bất động sản "ngộp thật", tuy nhiên giá rẻ không có nghĩa là rẻ thật. Người mua cần hiểu rõ giá trị của tài sản dựa trên hạ tầng, tiềm năng tăng giá và thanh khoản. Nếu một khu vực ít người ở, hạ tầng yếu, thì dù rẻ hơn 30% vẫn là rủi ro", anh Duy nói.

Cẩn trọng trước khi xuống tiền

Theo ông Lê Tuấn Anh, môi giới bất động sản, cố vấn tài chính bất động sản tại khu vực TP.HCM, thực tế một sản phẩm "ngộp thật" là tài sản không dính quy hoạch, không tranh chấp, không có vấn đề pháp lý, chủ nhà vì lý do bất khả kháng như tai nạn, bệnh tật, nợ nần, cần tiền... nên chấp nhận bán gấp, bán lỗ với giá chỉ 65-70% giá trị thị trường.

"Vì nếu rẻ hơn, chủ nhà đã chọn cầm cố ngân hàng, nơi thường định giá ở mức 70% và cho vay tối đa khoảng 80% giá trị định giá. Những căn chỉ rẻ hơn giá thị trường 5-10% thì đơn thuần là giá tốt, chưa đủ tiêu chuẩn gọi là hàng "ngộp", ông Tuấn Anh giải thích.

Ông Tuấn Anh cho rằng, một căn nhà "ngộp" trước khi tới tay khách hàng, thường đã trải qua nhiều lớp lọc. Trước tiên, người thân, họ hàng của chủ nhà sẽ là người được gợi ý đầu tiên. Nếu không ai mua, căn nhà có thể đến tay những người dân trong khu vực. Bước kế tiếp là môi giới, sàn mua bán. Chỉ khi tất cả những người này không còn nhu cầu, bất động sản "ngộp" mới bung ra thị trường.

"Nhiều người hỏi có săn được hàng "ngộp" không? Có, nhưng rất hiếm. Hàng ra tới thị trường là đã qua tay vài lớp, giá không còn rẻ như đồn thổi. Chính tôi cũng từng suýt xuống tiền vài căn nghe nói "ngộp", nhưng sau khi kiểm tra kỹ thì đều dính quy hoạch, tranh chấp, cầm cố, giấy tờ có vấn đề…", ông Anh kể và khuyến cáo, với người mới vào nghề hay đang tìm nơi để ở hoặc đầu tư nghiêm túc, cần cẩn trọng trước khi xuống tiền, đừng quá hy vọng vào hàng "ngộp". Chỉ cần mua được sản phẩm đúng giá trị thực, hoặc tốt hơn giá sàn 10-15% là đã thành công.

Tìm hiểu kỹ pháp lý, thị trường

Ông Huỳnh Trung Uy Kha, nhà sáng lập nền tảng bất động sản Dilinh.com.vn, đã hoạt động nhiều năm trong lĩnh vực bất động sản khuyến cáo, để phân biệt bất động sản "ngộp thật", nhà đầu tư có thể thu thập thông tin đa dạng và đa chiều, bao gồm giá trước khi giảm, giá hiện tại, giá trong khu vực tương tự, giá trong khu vực lân cận. Khi có đủ thông tin sẽ tự tin hơn trong quyết định đầu tư.

Trước khi mua, cần nghiên cứu, tìm hiểu về tình hình thị trường bất động sản chung và khu vực cụ thể, các yếu tố kinh tế, xã hội và hạ tầng có thể ảnh hưởng đến giá trị bất động sản trong tương lai.

Một yếu tố quan trọng là cần kiểm tra kỹ, đảm bảo rằng bất động sản không có vấn đề pháp lý hoặc tranh chấp; kiểm tra các giấy tờ liên quan như sổ đỏ, hợp đồng, quy hoạch địa phương. Nếu cần, hãy tham khảo các chuyên gia định giá bất động sản; lấy thông tin đa dạng từ môi giới, càng nhiều càng tốt.