Hà Nội và TP.HCM dẫn đầu nguồn cung căn hộ đang xây dựng

Theo dõi KT&TD trên

Hà Nội dẫn đầu số lượng nguồn cung căn hộ mới

Dữ liệu từ đơn vị nghiên cứu thị trường Biggee đã chỉ ra 5 địa phương dẫn đầu về lượng căn hộ đang triển khai.

5 địa phương dẫn đầu về lượng căn hộ đang triển khai. (Nguồn: Biggee).

Vị trí số 1 thuộc về Hà Nội, hiện đang dẫn đầu cả nước với khoảng 70.000 căn hộ đang triển khai, mức giá phổ biến từ 76 - 90 triệu đồng/m². Ở thị trường thứ cấp, các dự án đã bàn giao cũng đang giao dịch quanh 60 - 70 triệu đồng/m².

Tổng số căn hộ đã bàn giao tại Hà Nội đạt khoảng 390.000 căn, tiếp tục giữ vị trí dẫn đầu về nguồn cung và cho thấy thị trường này vẫn duy trì đà phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới.

Dù vậy, các chuyên gia của Biggee cho biết, mặt bằng giá cao kết hợp với nguồn cung lớn khiến thị trường tiềm ẩn một số rủi ro về hấp thụ trong trung hạn. Tuy vậy, một điểm sáng đáng chú ý là khoảng 9.000 căn hộ thuộc phân khúc nhà ở xã hội đang được xây dựng.

Nếu các dự án này đảm bảo tiến độ và chất lượng, đây sẽ là lực đỡ quan trọng, góp phần ổn định thị trường và đáp ứng nhu cầu ở thực.

Xếp vị trí thứ hai trong danh sách là tỉnh Bình Dương cũ. Bình Dương cũ là một trong những thị trường năng động nhất với hơn 55.000 căn hộ đang triển khai, giá bán trung bình khoảng 37 - 42 triệu đồng/m², không chênh lệch nhiều so với các dự án đã bàn giao (31 - 35 triệu đồng/m²).

Nhờ mức giá hợp lý và nguồn cầu ở thực lớn, các chuyên gia của Biggee nhận định, thị trường được đánh giá là tương đối ổn định. Tuy nhiên, nguy cơ dư cung vẫn hiện hữu khi thanh khoản tại một số dự án còn chậm dù pháp lý minh bạch và mức giá cạnh tranh.

Báo cáo của Biggee cũng cho biết, lần đầu tiên trong nhiều năm, TP.HCM (trước sáp nhập) rơi xuống vị trí thứ ba về nguồn cung đang triển khai, với khoảng 45.000 căn hộ, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, giá bán 77 - 90 triệu đồng/m².

Diễn biến này xuất phát từ nỗ lực tháo gỡ pháp lý cho các dự án tồn đọng sau giai đoạn tăng trưởng nóng, cùng với hạn chế về quỹ đất tại khu vực trung tâm. Thị trường được kỳ vọng sẽ có sự phục hồi mạnh hơn khi các vướng mắc pháp lý được giải quyết triệt để.

So với các thị trường trên, Đồng Nai (cũ) và Đà Nẵng (trước sáp nhập) ghi nhận những chuyển động mới về nguồn cung căn hộ. Thị trường căn hộ Đà Nẵng đang ấm dần lên nhờ sự phục hồi của ngành du lịch và sự tham gia của các chủ đầu tư lớn như Sun Group, Masterise Homes, BRG Group…

Đà Nẵng (trước sáp nhập) là một trong những thị trường dẫn đầu nguồn cung căn hộ đang triển khai tại Việt Nam. (Ảnh: Hoàng Anh).

Giá bán căn hộ tại Đà Nẵng hiện dao động 79 - 92 triệu đồng/m², chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Dù mức giá khá cao, các sản phẩm đều hướng đến tiêu chuẩn nghỉ dưỡng, giới hạn nguồn cung và sở hữu vị trí chiến lược, tạo sức hút với nhóm khách hàng có nhu cầu đầu tư và sở hữu second-home.

Là thị trường có lợi thế lớn về công nghiệp và hạ tầng, Đồng Nai (cũ) trước đây không ghi nhận nhiều dự án căn hộ. Tuy nhiên gần đây, địa phương này bắt đầu bứt tốc với khoảng 15.000 căn đang triển khai, chủ yếu là nhà ở xã hội.

Với mức giá thấp và tập trung vào nhu cầu thực, Biggee nhận định, thị trường dự kiến duy trì nhịp độ ổn định và là điểm đến phù hợp cho người lao động và cư dân khu vực công nghiệp lân cận.

Hà Nội và TP.HCM sẽ đón nguồn cung lớn trong năm 2026

Trong các thị trường dẫn đầu nguồn cung căn hộ cả nước, thị trường căn hộ chung cư Hà Nội đang là thị trường được chú ý nhất.

"Hà Nội hiện là địa phương có nguồn cung căn hộ lớn nhất cả nước. Dù dân số thấp hơn TP.HCM, nhưng thị trường Thủ đô lại ghi nhận mức tăng giá mạnh trong thời gian qua, chủ yếu do phần lớn các dự án tập trung tại khu vực lõi đô thị, nơi có giá đất cao và mật độ dân cư dày đặc.

Xu hướng phát triển hiện nay đang dần dịch chuyển về phía Đông, tuy nhiên các dự án mới vẫn chủ yếu nằm trong bán kính không quá xa trung tâm, phản ánh chiến lược mở rộng đô thị có kiểm soát của thành phố", báo cáo Biggee cho biết.

Bên cạnh đó, các chuyên gia phân tích thêm, thị trường Hà Nội chứng kiến sự tham gia sôi động của cả khối tư nhân và doanh nghiệp Nhà nước. Trong nhóm tư nhân, các tên tuổi như Vingroup, Masterise Homes, MIK Corporation và CapitaLand Development đã trở nên quen thuộc, chiếm thị phần lớn trong phân khúc căn hộ thương mại. Đáng chú ý, Tập đoàn Mường Thanh hiện đứng ở vị trí Top 2 về tổng số căn hộ đã triển khai.

Phân khúc căn hộ được dự báo tiếp tục giữ vai trò chủ đạo trong năm 2026.

Ở khối doanh nghiệp Nhà nước, các đơn vị như HUD, Handico, MHDI… tiếp tục giữ vai trò nòng cốt trong việc phát triển phân khúc nhà ở bình dân, giúp cân bằng thị trường và đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Dịch vụ Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội nhận định, từ năm 2026 trở đi, bức tranh nguồn cung và giá sẽ có sự thay đổi. Dự kiến giai đoạn 2026 - 2027, thị trường Hà Nội sẽ đón nhận khoảng 46.600 căn hộ từ 43 dự án.

Đặc biệt, khi các dự án thí điểm theo Nghị quyết số 171/2024/QH15 dần hoàn tất thủ tục pháp lý và chính thức triển khai, nguồn cung trên thị trường dự kiến sẽ tăng mạnh, nhất là tại các khu vực ngoài trung tâm. Song song đó, việc phát triển nhà ở xã hội (với mức giá khoảng 25 triệu đồng/m2) và căn hộ thương mại giá hợp lý tiếp tục được đẩy mạnh.

Trong thời gian tới, thị trường sẽ chứng kiến sự phân hóa giá rõ nét theo khu vực và chất lượng dự án. Với các dự án có vị trí chiến lược, thuộc vành đai 2, vành đai 3, được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, giá nhiều khả năng vẫn giữ vững hoặc tăng nhẹ nhờ vào sự khan hiếm và nhu cầu thực.

Bên cạnh đó, sự gia tăng nguồn cung, nhất là ở phân khúc nhà ở xa trung tâm, sẽ giúp mặt bằng giá chung có xu hướng hạ nhiệt. Tuy nhiên, đây không phải là dấu hiệu của việc giá giảm đồng loạt, mà là kết quả của việc mở rộng phân khúc sản phẩm và đa dạng hóa nguồn cung, giúp người mua có thêm lựa chọn.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định, phân khúc căn hộ được dự báo tiếp tục giữ vai trò chủ đạo trong giai đoạn 2025 - 2026, nhưng sự phát triển sẽ không đồng đều, mà phân hóa rõ nét theo từng khu vực, dòng sản phẩm.

Trong đó, nhu cầu ở thực vẫn chiếm tỷ trọng lớn, trong khi yếu tố đầu tư dần chọn lọc hơn. Những dự án sở hữu vị trí trung tâm, hạ tầng hoàn thiện, pháp lý minh bạch và chủ đầu tư uy tín tiếp tục ghi nhận thanh khoản ổn định.

Ngược lại, các dự án xa trung tâm, thiếu tiện ích hoặc giá bán vượt xa khả năng chi trả của số đông sẽ khó duy trì sức hấp dẫn.

Việc áp dụng bảng giá đất mới từ năm 2026, cùng các quy định liên quan đến thuế và thủ tục hành chính, sẽ tác động trực tiếp đến chi phí phát triển dự án và giá bán căn hộ. Trong bối cảnh trên, dự án minh bạch, hợp quy hoạch sẽ dễ dàng tiếp cận dòng vốn đầu tư cũng như khách hàng và ngược lại, dự án vướng pháp lý sẽ không được quan tâm.

Về triển vọng, thị trường sẽ tăng trưởng rõ rệt hơn trong năm 2026, thanh khoản cải thiện nhờ chính sách tín dụng cởi mở hơn và niềm tin thị trường phục hồi.

Tại TP.HCM, Avison Young dự báo từ nay đến năm 2026 sẽ có gần 47.000 căn hộ mở bán mới ở nhiều phân khúc, cho thấy thị trường nhà ở đang dần phục hồi sau giai đoạn trầm lắng. Dù nguồn cung tăng, giá bán tại khu trung tâm được cho là khó hạ nhiệt do quỹ đất hạn chế và chi phí đầu vào cao, trong khi vùng ven được kỳ vọng hút mạnh dòng vốn nhờ quỹ đất lớn, giá mềm và hạ tầng hoàn thiện.