Lợi nhuận thấp, nhà đầu tư căn hộ cho thuê đang cân nhắc "bán hay giữ"?

Theo dõi KT&TD trên

Chênh lệch giữa giá bán và thuê khiến lợi nhuận cho thuê "chạm đáy"

Số liệu mới đây từ chuyên trang Batdongsan ghi nhận tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư tại TP HCM tiếp tục giảm từ 3,1% quý I xuống còn 2,2% trong quý III năm nay.

Theo Batdongsan.com.vn, tỷ suất lợi nhuận bình quân từ năm 2023 giảm xuống 4,5%, năm 2024 giảm về 3,6% năm.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, tỷ suất cho thuê chung cư tại Hà Nội và TP HCM hiện phổ biến dưới 2%, thấp hơn gửi tiết kiệm.

Số liệu của Savills TP.HCM cũng chỉ ra, tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ hiện dao động 2 - 2,5%, mức thấp nhất trong những năm qua. Lợi nhuận từ đầu tư cho thuê thấp khiến cho không ít nhà đầu tư đang phân vân về khoản đầu tư này.

Chị Trần Thị Nguyệt Tú (Hà Nội), hiện đang sở hữu một căn hộ chung cư tại HH Linh Đàm, rộng 70m², 2 ngủ, 2 vệ sinh, đầy đủ đồ, có cả máy giặt, máy sấy…, giá bán giờ khoảng 4,5 tỷ đồng nhưng thu thì chỉ 8 triệu đồng. "Bỏ ra 4 - 5 tỷ mà thu lại 8 triệu/tháng, tính ra lợi nhuận thấp đến mức thà gửi tiết kiệm cho xong", chị Tú nói.

Chị Tú cho biết đang thấy rất nhiều người bắt đầu rao bán căn hộ đang cho thuê, đặc biệt là những căn 1 - 2 ngủ, giá từ 4 - 8 tỷ đồng, giá cho thuê từ 8 - 15 triệu.

Một căn hộ chung cư tại HH Linh Đàm 2 ngủ hiện nay có giá hơn 4 tỷ đồng, trong khi đó giá thuê từ 7 - 9 triệu đồng/tháng, lợi nhuận chỉ từ 2 - 3%.

"Mọi người đều bảo thà bán lúc thị trường còn đang hào hứng, sau này nguồn cung bung ra mạnh, mua lại sẽ dễ hơn. Nói thật, mỗi tháng nhận 8 triệu tiền thuê mà phải ôm một tài sản giá 4 - 5 tỷ đồng, tôi bắt đầu thấy không hợp lý. Thế nên tôi đang nghiêng về phương án bán chốt lời, rồi chuyển dòng tiền sang kênh nào nhẹ đầu hơn", chị Tú chia sẻ.

Trong bối cảnh chung cư tăng giá phi mã trong thời gian qua, không ít nhà đầu tư đã sử dụng đòn bẩy tài chính đầu tư vào phân khúc chung cư với mục đích cho thuê, tuy nhiên lợi nhuận mang lại không như kỳ vọng.

Chị Lê Hồng Duyên (31 tuổi, Hà Nội) chia sẻ, hai vợ chồng chị có thu nhập trung bình 60 triệu đồng/tháng và có 3 tỷ đồng tiền tiết kiệm nhàn rỗi. Tháng 7 vừa qua, chị Duyên đã vay ngân hàng thêm 1,5 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi 5% trong vòng 12 tháng để mua 1 căn hộ 2 phòng ngủ tại một dự án ở khu vực Nam Từ Liêm để cho thuê, giá 11,5 triệu đồng hằng tháng. Tuy nhiên sau vài tháng, chị Duyên tính toán, mỗi tháng phải trả lãi 6,5 triệu đồng, trừ đi các chi phí khấu hao, dòng tiền thực mang lại chỉ từ 2 - 3 triệu đồng/tháng.

"Sau 12 tháng lãi ngân hàng điều chỉnh lên mức thả nổi 9 - 11%/năm thì tính ra lãi cho thuê còn chẳng đáng là bao, nếu trước đó 3 tỷ đồng tiền nhàn rỗi không mua nhà mà đem gửi tiết kiệm thì có thể lãi 12 triệu đồng hằng tháng rồi. Giờ chỉ duy trì rồi đợi lên giá thêm để bán", chị Duyên cho biết.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, nguyên nhân chính khiến lợi nhuận từ đầu tư cho thuê chạm đáy là do sự chênh lệch quá lớn giữa giá bán và thuê.

Ở các khu trung tâm, giá bán tăng, trong khi mức thuê chỉ tăng nhẹ, kéo theo hiệu quả khai thác giảm mạnh. Chỉ số trong quý III/2025 ghi nhận giá thuê chung cư tăng 11,5%, nhưng giá bán tăng đến 33%.

Hiện nay, thị trường đang phản ánh rõ khoảng cách giữa bên bán và bên thuê: nhà đầu tư sẵn sàng đẩy giá bán lên cao, trong khi nhóm khách thuê chủ yếu là người lao động, khả năng chi trả hạn chế.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng giá bán hiện "vượt xa giá trị thực". Nhiều căn hộ 3 - 4 tỷ đồng ở xa trung tâm nhưng chỉ cho thuê được 6 - 7 triệu đồng/tháng - dấu hiệu của giá "ảo" do đầu cơ.

Nên bán chốt lời hay giữ tài sản dài hạn?

Các chuyên gia của đơn vị nghiên cứu thị trường Biggee cho biết, trong những năm qua, giá bán căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM đã tăng mạnh, trong khi giá thuê không có sự điều chỉnh tương ứng.

Điều này khiến tỷ suất lợi nhuận cho thuê giảm xuống mức thấp hơn so với trước đây. Tuy nhiên, điều này lại là một dấu hiệu tốt cho nhà đầu tư bất động sản dài hạn, bởi họ đang hưởng lợi từ sự gia tăng giá trị tài sản hơn là chỉ trông chờ vào thu nhập từ việc cho thuê.

Một lý do khác khiến tỷ suất lợi nhuận cho thuê trung bình tại Hà Nội và TP.HCM ở mức thấp là do đặc điểm nguồn cung căn hộ.

Hai thành phố này có nhiều dự án căn hộ cao cấp, phân khúc vốn dĩ có tỷ suất lợi nhuận cho thuê thấp hơn so với các dự án trung cấp và bình dân. Điều này kéo mức trung bình của cả thị trường xuống thấp, tạo cảm giác rằng đầu tư cho thuê tại đây không hiệu quả.

Ông Nguyễn Tuấn Anh, chuyên gia trong lĩnh vực tư vấn tài chính cá nhân, quản lý tài sản và đầu tư chia sẻ, trong 12 tháng qua, thị trường Hà Nội chứng kiến một nghịch lý rõ rệt: Giá bán tăng mạnh, trong khi giá thuê gần như đứng yên. Nhiều dự án chung cư tăng 50 - 90% chỉ trong vòng một năm.

Có nơi giá bán thậm chí đã gấp đôi, nhưng giá thuê chỉ nhích thêm 8 - 10%. Một căn hộ 70m² giá 4,5 tỷ đồng hiện chỉ cho thuê 7 - 9 triệu đồng mỗi tháng. Các dự án cao cấp trị giá 10 - 15 tỷ cũng chỉ đem lại lợi suất 2 - 3%/năm, thấp hơn cả lãi suất tiết kiệm ngân hàng. Tuy nhiên theo ông Tuấn Anh, khi tỷ suất sinh lời thấp, việc có nên bán chốt lời hay không tùy thuộc vào nguồn thu, mục tiêu của người đầu tư.

Đối với những người đang đi tìm nguồn thu nhập thụ động, đầu tiên theo ông Anh, dòng tiền thuê 10 - 15 triệu đồng mỗi tháng có giá trị như một dạng "bảo hiểm tinh thần". Họ tính toán đơn giản: Mua 4 tỷ, cho thuê 12 - 15 triệu, đạt tỷ suất 3 - 4,5%/năm.

Nhưng khi tỷ suất rơi về mức 2%, tâm lý lo lắng lập tức xuất hiện khiến họ lập tức muốn bán căn hộ. Điều này hoàn toàn hợp lý nếu mục tiêu đầu tư là dòng tiền đều đặn. Tuy nhiên, trước khi bán, cần xác định rõ có kênh đầu tư nào khác đem lại dòng tiền tốt hơn hay không.

Ở chiều ngược lại, với những người đã vượt ngưỡng thu nhập thụ động, tư duy đầu tư lại khác. Khi không còn phụ thuộc vào vài chục triệu đồng tiền thuê hàng tháng, họ không xem bất động sản là nguồn tiền cho thuê, mà xem đó là tài sản tích lũy giá trị dài hạn: Công cụ chống lạm phát, một phần trong chiến lược phân bổ tài sản và là động cơ tăng trưởng tài sản ròng trong 10 - 20 năm. Với họ, dòng tiền từ cho thuê chỉ là giá trị cộng thêm, không phải yếu tố quyết định.