Áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024: Thực trạng và những tác động

Theo dõi KT&TD trên

Bỏ khung giá đất, cùng với quy định về bảng giá đất mới mang tính đột phá là nỗ lực rất lớn của Luật Đất đai 2024. Một chương mới về quản lý đất đai và phát triển thị trường bất động sản được mở ra trên cơ sở giá đất minh bạch và tiệm cận hơn với thị trường. Giá đất tăng sẽ có lợi cho ngân sách, tạo sự đồng thuận hơn với người dân thuộc diện thu hồi đất. Điều này được kỳ vọng sẽ giúp giảm tranh chấp, khiếu kiện đất đai và thúc đẩy tiến độ giải phóng mặt bằng các dự án. Tuy nhiên, vẫn còn những trăn trở về hiệu quả và tác động của bảng giá đất mới.

Thống kê sơ bộ, hiện có khoảng 25 địa phương đã ban hành bảng giá đất điều chỉnh, sử dụng đến hết năm nay. Tuy nhiên, tại nhiều địa phương, bảng giá đất điều chỉnh đã tạo phản ứng dư luận lớn khi có mức tăng đột biến so với bảng giá đất cũ. Đơn cử như bảng giá đất điều chỉnh của Thành phố Hồ Chí Minh có hiệu lực từ ngày 31/10/2024, tăng khoảng 4-38 lần, mức cao nhất là 687,2 triệu đồng/m2. Tương tự, tại Hà Nội, giá đất trong bảng giá theo quyết định điều chỉnh ban hành mới đây đã tăng từ 2-6 lần so với bảng giá cũ áp dụng từ năm 2025. Trong đó, mức giá cao nhất là 695,3 triệu đồng/m2. Bảng giá đất sau điều chỉnh của Bắc Giang cũng ghi nhận mức cao nhất là 120 triệu đồng/m2, tăng khoảng 2,4 lần so với bảng giá cũ.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Vụ trưởng Vụ Pháp chế (Bộ Xây dựng) chia sẻ quan điểm, câu chuyện hiện nay được quan tâm nhất là làm sao để thị trường bất động sản Việt Nam phát triển bền vững, ổn định. Hiện nay Luật đã có, Nghị định cũng đã có, trước khi nghiên cứu Luật, chúng ta cũng đã thảo luận rất nhiều. Sau khi có Luật, có Nghị định, chúng ta cũng đã thảo luận rất nhiều. Dư luận cũng đánh giá rất cao các Luật được sửa đổi bổ sung mới thông qua.

Tuy nhiên, sau khoảng 6 tháng đi vào áp dụng (từ ngày 1/8/2024), chúng ta cũng đã thấy một số vấn đề phát sinh. Bởi sau khi các địa phương thực thi Luật, tuỳ vào điều kiện thực tế của các địa phương thì sẽ có những mức tác động, ảnh hưởng khác nhau. Từ đó, các địa phương sẽ bắt đầu phát sinh các vấn đề khác nhau. Tôi cho rằng, có một số điều cần lưu ý như sau:

Thứ nhất là cần tuyên truyền, phổ biến để làm rõ bản chất của các quy định pháp luật. Ví dụ như định giá đất theo nguyên tắc thị trường là như thế nào?

Thứ hai là đội ngũ tư vấn định giá đất của chúng ta đã đáp ứng được yêu cầu hay chưa?

Thứ ba là các địa phương đã triển khai đồng bộ hay chưa. Ví dụ, Luật cho phép các địa phương được ban hành bảng giá đất điều chỉnh trong thời gian chờ bảng giá đất lần đầu công bố vào ngày 1/1/2026, thống kê là hơn 20 địa phương đã ban hành bảng giá, vậy ví dụ, nếu Hà Nội điều chỉnh nhưng Bắc Ninh không điều chỉnh… thì chúng ta quản lý như thế nào.

Ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) chia sẻ quan điểm, từ góc độ liên quan đến thị trường bất động sản, tôi xin bổ sung một số ý kiến. Qua những ý kiến đã trình bày trong Hội thảo, chúng ta có thể thấy một số vướng mắc liên quan đến việc xác định giá đất và tính tiền sử dụng đất trong quá trình triển khai các dự án bất động sản. Có lẽ chúng ta cần nhìn nhận rõ hơn rằng mấu chốt vấn đề nằm ở quy định pháp luật hay trong khâu triển khai thực hiện. Đây là điều cần được xem xét một cách kỹ lưỡng.

Đầu tiên, với các quy định pháp luật đã được ban hành, chúng ta phải khẳng định rằng không có vướng mắc nào về mặt pháp lý trong việc tính toán giá đất. Việc chậm trễ trong quá trình tính toán không phải vì chúng ta không thể tính được mà chủ yếu do khâu tổ chức triển khai thực hiện. Vì vậy, cần phân định rõ ràng giữa vướng mắc pháp lý và những hạn chế trong khâu thực hiện để tìm ra giải pháp phù hợp.

Ở góc độ Bộ Xây dựng, chúng tôi cũng đã tiến hành nhiều nghiên cứu và báo cáo lên Chính phủ về tác động của việc tăng giá đất đến giá bất động sản. Qua những nghiên cứu này, chúng tôi nhận thấy rằng việc tăng giá đất chắc chắn có tác động đến giá bất động sản, cần xác định rõ tỷ lệ và mức độ ảnh hưởng cụ thể. Chính vì vậy, chúng ta cần có một cái nhìn thật khách quan và khoa học, để đánh giá đúng mức độ tác động này, từ đó đề ra các giải pháp phù hợp nhằm kiểm soát và điều chỉnh thị trường bất động sản một cách hiệu quả.

PGS. TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, kiến nghị cần hướng dẫn các địa phương quy định cụ thể, chi tiết hơn giá của từng loại đất trong nhóm đất "sản xuất kinh doanh không phải là đất thương mại dịch vụ" đúng theo nguyên tắc"Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư", phù hợp với khả năng sinh lời của đất đai thay vì gộp chung các loại đất trong nhóm này để áp một mức giá chung.

Với các loại đất không tạo ra giá trị sinh lời cao, mà hướng đến phục vụ cộng đồng nhiều hơn, thậm chí phải xem xét giảm, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho doanh nghiệp.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, Nghị định 102 của Chính phủ, Khoản 4, Điều 5, quy định rõ về đất xây dựng công trình sự nghiệp, được chia thành nhiều loại như đất xây dựng công trình văn hóa, cơ sở xã hội, y tế, giáo dục, thể dục thể thao… Tiếp đó, Khoản 5 của Điều này quy định về đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, cũng được phân chia thành các loại đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, đất thương mại dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, và đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản.

Điều này cho thấy sự cần thiết phải có các quy định cụ thể về mức thu tiền sử dụng đất tương ứng với từng loại đất, đặc biệt là đất sử dụng cho mục đích giáo dục đào tạo, y tế, thể thao... Tuy nhiên, hiện tại, nhiều địa phương vẫn chưa ban hành đầy đủ các quy định này. Chính phủ đã ban hành cơ bản các Nghị định thi hành Luật Đất đai vào cuối tháng 7/2024, nhưng vẫn còn nhiều thông tư và quy định của cấp tỉnh chưa được hoàn thiện, điều này gây khó khăn cho việc thực hiện Luật một cách đồng bộ và hiệu quả.

Chúng tôi rất mong Bộ Tài nguyên và Môi trường quan tâm, điều hành và hướng dẫn tập huấn cho các địa phương, để từ đó các địa phương có thể ban hành các văn bản thuộc thẩm quyền của mình. Đồng thời, cần có cơ chế kiểm tra việc thực hiện các văn bản này để đảm bảo tính đồng bộ và hiệu quả trong triển khai các quy định của pháp luật về đất đai.

Với góc độ doanh nghiệp, Đại diện Tập đoàn Tuta chia sẻ vướng mắc liên quan đến xác định giá đất cho các dự án được giao đất theo nhiều đợt. Hiện nay, theo khoản 4 điều 116 Luật Đất đai 2024, việc giao đất và thuê đất được thực hiện theo tiến độ dự án, tiến độ đầu tư và tiến độ thu hồi, bồi thường, tái định cư, bên cạnh đó, khoản 8 điều 6 Nghị định 71/2024 của Chính phủ cũng đã hướng dẫn việc xác định giá đất cho các dự án được giao đất thành nhiều đợt. Tuy nhiên, trong thực tế, doanh nghiệp chúng tôi tại địa phương đang gặp khó khăn khi không thể thực hiện việc giao đất thành nhiều đợt như quy định.

Qua quá trình trao đổi với các cơ quan chức năng và cán bộ quản lý trực tiếp dự án, chúng tôi nhận thấy hai vướng mắc chính: Thứ nhất, mặc dù Nghị định có hướng dẫn nhưng nội dung chưa đủ cụ thể, gây khó khăn trong việc thực thi. Thứ hai, các cơ quan chức năng tỏ ra e ngại rằng việc giao đất theo nhiều đợt có thể dẫn đến sự chênh lệch lớn về giá đất giữa các đợt, từ đó liên quan đến trách nhiệm của họ trong quá trình xác định tiền sử dụng đất.

Do đó, chúng tôi đề nghị Hội thảo và Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng các Bộ, ngành liên quan ban hành hướng dẫn cụ thể hơn về việc xác định giá đất cho các dự án được giao đất theo nhiều đợt, theo tinh thần của Điều 6 trong Nghị định 71/2024. Điều này sẽ giúp các doanh nghiệp thuận lợi hơn trong việc thực hiện dự án và giảm bớt các vướng mắc hiện tại.