Nhà đầu tư đang “săn” đất cần cẩn trọng trước những cơn sốt ảo

Theo dõi KT&TD trên

Bất động sản đang “trỗi dậy” sau ảm đạm

Một nghiên cứu mới đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) chỉ ra hiện trạng bất động sản đã dần hồi phục và có dấu hiệu bật tăng khi Ngân hàng Nhà nước nới lỏng chính sách tiền tệ sau khoảng 2 năm "ngất nghéo" vì lãi suất cao và tín dụng bị siết chặt.

Theo đó, nhằm đảm bảo mục tiêu tăng trưởng kinh tế, năm 2025, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng 16%, tương ứng với việc bơm khoảng 2,5 triệu tỷ đồng vào nền kinh tế. Mặt bằng lãi suất cho vay cũng đã duy trì ổn định ở mức thấp sau chỉ đạo của Chính phủ về việc tăng cường thực hiện các giải pháp giảm lãi suất cho vay, giảm lãi suất huy động.

Việc bơm tiền vào nền kinh tế không chỉ giúp doanh nghiệp tiếp cận vốn dễ dàng hơn mà còn góp phần kích thích các kênh đầu tư, trong đó có bất động sản. Đặc biệt là trong bối cảnh thị trường bất động sản đang được hưởng lợi từ hàng loạt các thông tin tích cực.

Đơn cử như nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý của Chính phủ, với việc thực thi hành lang pháp lý mới, giúp nhiều dự án bất động sản có cơ hội được triển khai, tái khởi động trở lại. Đô thị hóa cùng với lo ngại lạm phát trên phạm vi toàn cầu khi các cuộc xung đột địa - chính trị có xu hướng gia tăng cùng rủi ro thuế quan, cũng thúc đẩy các cá nhân, hộ gia đình mua tài sản bất động sản để “trú ẩn” tài sản. Đồng thời, nhu cầu đầu tư bất động sản cũng được kích thích khi hàng loạt dự án hạ tầng được hoàn thành, thúc đẩy triển khai, giúp đất đai ngày càng tích lũy thêm giá trị nội tại và tạo ra những khu vực tiềm năng thu hút dòng vốn.

“Săn” đất – đừng để hội chứng “FOMO” chi phối

Thời gian gần đây, lợi dụng quy luật tăng giá hiển nhiên của đất đai với vai trò là một yếu tố sản xuất cơ bản, cùng với việc điều chỉnh bảng giá đất mới, nhất là thông tin về việc sáp nhập một số địa phương, nhiều cá nhân, tổ chức nắm bắt tâm lý người tiêu dùng, nhà đầu tư, đánh vào tâm lý đám đông, tạo hội chứng “FOMO” - sợ bị đứng ngoài cuộc, kích thích nhu cầu mua bất động sản.

Tuy nhiên, theo khuyến cáo của VARS, thực tế, dòng tiền của các nhà đầu tư chỉ đang hướng tới những khu vực có hạ tầng và quy hoạch phát triển đồng bộ, hiện đại. Đặc biệt, chi phí vốn nếu đầu tư vào các đô thị lớn như: Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh đang ở mức quá cao, cũng khiến nhiều nhà đầu tư tìm đến các khu vực vùng ven hoặc những nơi có tiềm năng phát triển trong tương lai để tối ưu hiệu quả đầu tư.

Theo đó, các khu vực đang được “săn lùng” có mặt bằng giá còn thấp tại các tỉnh, thành vùng ven Hà Nội, như tuyến huyện/xã tại: Ninh Bình, Lạng Sơn, Bắc Giang, Hải Dương... Ở miền Nam, các khu vực có dòng vốn hạ tầng lớn, như: Bình Thạnh, Long An, Bình Dương cũng đang ghi nhận làn sóng giao dịch tăng trở lại.

VARS cho rằng, xu hướng "săn" đất đang tăng tại một số khu vực, nhưng nhà đầu tư cần thận trọng trước các cơn sốt ảo. Nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ mặt bằng giá đất khu vực dự kiến đầu tư và nắm rõ tiến độ thay đổi quy hoạch để đánh giá rủi ro và khả năng tăng trưởng. Đồng thời, yếu tố thanh khoản và tạo dòng tiền từ bất động sản cũng cần được đặt lên hàng đầu. Những nơi có kế hoạch triển khai quy hoạch cụ thể và đang trong giai đoạn triển khai hạ tầng hay các dự án được đầu tư đồng bộ, hiện đại, với nhiều chính sách “thu hút” người dân về ở sẽ là lựa chọn an toàn hơn so với các khu vực chỉ được đẩy giá theo tin đồn.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh của Batdongsan.com.vn, giá đất tại một số khu vực hiện nay tăng lên chủ yếu do tâm lý thị trường, nhưng nhà đầu tư cần thận trọng với các khu vực có dấu hiệu tăng “nóng”. Giai đoạn này tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt với những nhà đầu tư mới tham gia thị trường. Giá bất động sản không chỉ phụ thuộc vào thông tin sáp nhập mà còn chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố khác như hạ tầng, vị trí, nhu cầu việc làm, nhập cư, và nền tảng kinh tế địa phương, vì vậy ông Đinh Minh Tuấn nhận định, cần tỉnh táo: “Mua đúng nơi, đúng thời điểm, tránh chạy theo tâm lý đám đông”.

Đồng quan điểm, ông Phan Đình Phúc, CEO Seenee cho rằng, về dài hạn, sự phát triển ổn định của bất động sản phụ thuộc vào các yếu tố như hạ tầng, quy hoạch, chính sách phát triển và sức mạnh kinh tế của khu vực đó. Nếu các yếu tố này không được phát triển đồng bộ, giá bất động sản có thể điều chỉnh lại. Bên cạnh đó, thông tin sáp nhập thường tạo hiệu ứng tâm lý sốt ngắn hạn, nhưng nếu đầu tư không đúng, có thể mắc kẹt thêm 10-20 năm.

Hướng đi nào cho thị trường và nhà đầu tư?

Để thị trường phát triển theo hướng minh bạch và bền vững, tránh việc giá cả vượt quá giá trị thực tế, gây nên các cơn “sốt ảo”, theo VARS, cần có sự đồng hành, phối hợp sát sao của tất cả các bên liên quan.

Trong đó, Nhà nước cần giữ vai trò cầm trịch, tăng cường công tác quản lý, giám sát. Đặc biệt là đẩy mạnh việc nghiên cứu, xây dựng và triển khai áp dụng các cơ chế, chính sách hướng đến mục tiêu minh bạch hóa hệ thống thông tin, dữ liệu về thị trường bất động sản.

Với đội ngũ môi giới bất động sản, các sàn giao dịch bất động sản, cần nghiêm chỉnh chấp hành các quy định pháp luật trong quá trình thực hiện vai trò trung gian kết nối. Tuyệt đối, không vì lợi ích của cá nhân và doanh nghiệp mà tiếp tay cho các cá nhân đẩy giá, tạo sốt “ảo”, gây méo mó cung - cầu.

Thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản mới đang trong giai đoạn đầu của chu kỳ mới, rất "nhạy cảm" với các yếu tố tác động. Vì vậy, tất cả các chủ thể liên quan cần lấy thị trường chung làm trọng yếu. Nếu chỉ tập trung tối đa hóa lợi nhuận trong ngắn hạn mà không quan tâm đến yếu tố dài hạn như cung – cầu, thị trường sẽ đối mặt với rủi ro điều chỉnh, gây ảnh hưởng tới tất cả các cá thể hoạt động trong thị trường.