Bất động sản trước chu kỳ mới: Động lực tăng trưởng đến từ đâu?
Bước vào giai đoạn cuối năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam đang được nâng đỡ bởi nhiều động lực nền tảng như kinh tế vĩ mô ổn định, pháp lý dần thông suốt, dòng vốn FDI tích cực và hạ tầng tăng tốc.
Nền tảng vĩ mô, pháp lý và hạ tầng tạo lực đẩy cho thị trường
Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, yếu tố đầu tiên hỗ trợ thị trường bất động sản đến từ sự ổn định của kinh tế vĩ mô. Dự báo GDP năm 2025 đạt 7,9% và năm 2026 đạt 7,1%, thuộc nhóm tăng trưởng cao trong khu vực, góp phần củng cố niềm tin của người mua và nhà đầu tư.
Tại Hà Nội, việc rút gọn thủ tục hành chính cũng tạo điều kiện để các dự án tại khu Đông, Tây và Bắc triển khai thuận lợi hơn.
Một trong những động lực quan trọng nhất là việc tháo gỡ các vướng mắc pháp lý. Các bộ luật sửa đổi liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản cùng hệ thống nghị định và thông tư hướng dẫn đã giúp nhiều dự án từng bị đình trệ được "cởi trói". TP.HCM là thị trường hưởng lợi rõ nét khi hàng loạt dự án quy mô lớn được khơi thông trong quý III và IV/2025.
Song song đó, dòng vốn FDI tiếp tục gia tăng nhu cầu bất động sản, đặc biệt tại các khu vực tập trung chuyên gia nước ngoài. Tính đến tháng 10/2025, tổng vốn FDI đăng ký đạt 26,3 tỷ USD, tăng 4% so với cùng kỳ. Những khu vực như Đông Hà Nội, Thủ Đức, Biên Hòa - Long Thành hay Bắc - Nam Từ Liêm ghi nhận nhu cầu ở và thuê tăng mạnh ở phân khúc trung và cao cấp.
Ở góc độ tín dụng, thị trường đang được điều tiết theo hướng lành mạnh hơn khi ngân hàng ưu tiên cho vay đối với người mua ở thực và các dự án có pháp lý minh bạch, đồng thời kiểm soát chặt tín dụng đầu cơ ngắn hạn. Theo ông Trần Minh Tiến, việc tín dụng chuyển hướng đúng trọng tâm giúp thị trường tránh nguy cơ bong bóng và tạo nền tảng bền vững cho giai đoạn năm 2026.
Hạ tầng giao thông tiếp tục là lực đẩy quan trọng. Tại Hà Nội, khu Đông và Văn Giang hưởng lợi từ các dự án như cầu Trần Hưng Đạo, đường Vành đai 3,5 và các trục hướng tâm. Trong khi đó, tại TP.HCM, khu Thủ Đức cùng các kết nối liên vùng Đồng Nai - Bình Dương được thúc đẩy mạnh mẽ nhờ tiến độ các tuyến metro, đường vành đai và nút giao trọng điểm.
Giá đất, chi phí vốn và độ trễ chính sách tạo lực cản mới
Bên cạnh những động lực tích cực, thị trường bất động sản cũng đang đối mặt với các rủi ro mới. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nút thắt lớn nhất hiện nay đến từ việc áp dụng bảng giá đất mới trong bối cảnh nhiều địa phương chưa ban hành hoặc áp dụng hệ số điều chỉnh ở mức cao. Điều này khiến chi phí đất đai tăng mạnh, đẩy giá thành dự án lên cao và làm suy yếu nguồn cung, đặc biệt tại các khu vực phát triển mới.
Cùng với đó, mặt bằng lãi suất cho vay có dấu hiệu tăng nhanh trong thời gian ngắn được dự báo sẽ tạo áp lực kép lên cả doanh nghiệp phát triển dự án và người mua nhà. Khi giá bất động sản tại các đô thị lớn đã cao so với thu nhập bình quân, chi phí vốn gia tăng sẽ thu hẹp nhóm khách hàng có khả năng tiếp cận, trực tiếp ảnh hưởng đến thanh khoản thị trường.
Ngoài ra, công tác giải phóng mặt bằng và việc triển khai các quy định pháp luật tại địa phương còn chậm và thiếu đồng bộ, khiến nhiều dự án kéo dài thủ tục, phát sinh chi phí và chậm đưa sản phẩm ra thị trường. VARS cho rằng nếu các nút thắt này không sớm được tháo gỡ, thanh khoản sẽ tiếp tục phân hóa mạnh và làm suy yếu đà phục hồi trong năm 2026.
Cơ hội đan xen thách thức
Nhận định về triển vọng năm 2026, One Mount Group cho rằng thị trường bất động sản vẫn phải đối mặt với các lực cản mang tính cấu trúc, tập trung vào ba nhóm chính là pháp lý, nguồn vốn và chi phí phát triển dự án. Dù các bộ luật sửa đổi được kỳ vọng tạo hành lang thông thoáng hơn, quá trình triển khai thực tế vẫn còn độ trễ, đặc biệt ở khâu định giá đất theo cơ chế thị trường hằng năm.
Về dòng vốn, thị trường hiện vẫn phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng, khiến hoạt động đầu tư nhạy cảm với biến động lãi suất. Trong khi đó, các kênh vốn bổ sung như mua bán - sáp nhập hay hợp tác đầu tư chưa phát huy hiệu quả do vướng mắc pháp lý và mức định giá tài sản còn cao.
Đồng tình, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng giá đất sẽ là biến số then chốt chi phối thị trường trong trung hạn. Việc kiểm soát tín dụng là cần thiết để đảm bảo an toàn hệ thống, song cần phân loại rõ giữa dự án phục vụ nhu cầu ở thực và hoạt động đầu cơ, đồng thời xây dựng các gói tín dụng dài hạn với lãi suất ổn định nhằm củng cố lực cầu bền vững.
Theo các hiệp hội và chuyên gia, để duy trì động lực phục hồi, cần sớm ban hành hệ số điều chỉnh giá đất ở mức hợp lý, đẩy nhanh giải phóng mặt bằng, nâng cao năng lực thực thi tại địa phương và đảm bảo sự thống nhất trong áp dụng các quy định pháp luật.
Bên cạnh đó, việc giữ ổn định khung chính sách trong giai đoạn sáp nhập tỉnh, thành cũng được xem là yếu tố then chốt nhằm duy trì niềm tin nhà đầu tư và tránh gián đoạn nguồn cung.
