Hội môi giới Bất động sản Việt Nam: Giá bất động sản khó giảm sâu, không tăng nóng

Theo dõi KT&TD trên

Nguồn cung tăng mạnh nhưng lệch pha, giá khó giảm sâu

Phần lớn nguồn cung mới đến từ các dự án căn hộ cao cấp và sản phẩm thấp tầng giá trị lớn, trong khi phân khúc nhà ở có giá phù hợp với đại đa số người dân vẫn thiếu hụt. Đáng chú ý, khoảng 25% nguồn cung căn hộ có giá trên 100 triệu đồng/m², tập trung chủ yếu ở một số chủ đầu tư lớn, khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người mua ở thực tiếp tục bị thu hẹp.

Thị trường vẫn chưa được “giải khát” hoàn toàn do cơ cấu nguồn cung tiếp tục mất cân đối nghiêm trọng.

Trong bối cảnh đó, dù nguồn cung tăng nhanh, mặt bằng giá bất động sản vẫn liên tục được thiết lập ở mức cao. Nhiều dự án mở bán mới ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt, thậm chí "cháy hàng", nhờ nhu cầu nhà ở bị dồn nén trong nhiều năm, cùng với loạt thông tin tích cực về tăng trưởng kinh tế, đầu tư hạ tầng và mặt bằng lãi suất thấp kéo dài.

Giai đoạn này, dòng tiền đầu tư đổ vào thị trường mạnh mẽ, không ít nhà đầu tư đạt mức lợi nhuận cao trong thời gian ngắn, thậm chí lãi gấp đôi vốn sau hơn một năm. Tuy nhiên, bức tranh thị trường bắt đầu thay đổi rõ nét từ cuối năm 2025.

Từ cuối năm 2025, khi nguồn cung tăng đồng loạt trên diện rộng và người mua có nhiều lựa chọn hơn, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn cạnh tranh thực chất. Thanh khoản không còn phủ đều, mà tập trung vào các dự án có vị trí tốt, pháp lý hoàn chỉnh và phù hợp nhu cầu ở thực.

Đặc biệt, khi lãi suất có xu hướng nhích lên, áp lực tài chính bắt đầu bộc lộ rõ đối với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn trong các đợt tăng nóng.

Một trong những yếu tố nền tảng định hình lại thị trường là sự bứt phá mạnh mẽ của hạ tầng giao thông. Trong năm 2025, cả nước đã khởi công và khánh thành 564 công trình, dự án hạ tầng trọng điểm, với tổng vốn đầu tư hơn 5,14 triệu tỷ đồng, trong đó vốn tư nhân chiếm gần 75%. Số km cao tốc, nút giao và đường dẫn đều vượt mục tiêu Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm 2021 - 2025.

Hạ tầng không chỉ làm gia tăng giá trị bất động sản, mà còn mở rộng không gian phát triển, thúc đẩy dòng dịch chuyển đầu tư ra các khu vực vùng ven và đô thị vệ tinh, nơi còn dư địa quỹ đất lớn và mặt bằng giá phù hợp hơn.

Song song với đó, việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý trở thành lực đẩy quan trọng cho nguồn cung. Khoảng 1.000 dự án đã được tháo gỡ khó khăn và triển khai trở lại, cùng với nhiều dự án mới quy mô lớn hàng nghìn ha được phê duyệt và đẩy nhanh tiến độ, nhằm tránh nguy cơ bị thu hồi đất theo quy định mới.

Giá không còn "tăng nóng", nhà đầu tư buộc thay đổi tư duy

Trong bối cảnh giá bất động sản, đặc biệt tại các đô thị lớn, đã tăng cao so với thu nhập bình quân, trong khi chi phí vốn tiếp tục tạo áp lực, đối tượng tham gia thị trường ngày càng thu hẹp. Người mua ở thực buộc phải có nền tảng tài chính vững và khả năng tích lũy dài hạn; còn nhà đầu tư không còn dễ dàng đạt lợi nhuận nhanh như giai đoạn trước.

Các chiến lược lướt sóng dựa trên thông tin thiếu kiểm chứng, hiệu ứng đám đông hay kỳ vọng ngắn hạn ngày càng rủi ro, nhất là khi dữ liệu thị trường từng bước được minh bạch hóa, trong đó có việc gắn mã định danh riêng cho bất động sản. Thị trường vì vậy buộc nhà đầu tư phải chuyển sang tư duy chọn lọc, ưu tiên giá trị thực, khả năng khai thác, thanh khoản và quản trị rủi ro.

Ở chiều ngược lại, các chủ đầu tư cũng chịu áp lực lớn từ chi phí đất đai, chi phí phát triển dự án và chi phí tài chính. Những doanh nghiệp thiếu năng lực tài chính, phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy hoặc phát triển sản phẩm lệch pha nhu cầu thị trường sẽ sớm bộc lộ rủi ro và bị đào thải.

Trong bối cảnh mới, uy tín và năng lực chủ đầu tư trở thành lợi thế cạnh tranh cốt lõi. Những dự án đảm bảo đúng tiến độ, đúng pháp lý và đúng cam kết có lợi thế rõ rệt trong việc thu hút dòng tiền. Cạnh tranh không chỉ diễn ra giữa các dự án, mà còn giữa các chủ đầu tư trong việc thu hút hệ thống phân phối và đội ngũ môi giới chuyên nghiệp, nơi minh bạch và chia sẻ lợi ích là yếu tố then chốt.

Theo bà Phạm Thị Miền - Viện phó Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản (VARS-IRE), năm 2026 có 2 vấn đề lớn cần lưu ý: Thứ nhất, việc nguồn cung gia tăng đòi hỏi các chủ đầu tư cần có chiến lược phù hợp, bao gồm cả chiến lược về giá bán để đảm bảo khả năng hấp thụ.

Thứ hai, bảng giá đất theo quy định mới chính thức có hiệu lực với mức điều chỉnh hầu hết là tăng cao hơn so với hiện tại sẽ là thách thức không nhỏ, buộc các nhà phát triển dự án phải tính toán kỹ hơn để tiếp cận nhóm khách hàng ở thực.

Chuẩn hóa thị trường - Nền tảng cho phát triển bền vững

Tuy nhiên, sức cầu sẽ mang tính chọn lọc rất cao. Những dự án có giá bán vượt xa giá trị thực, vị trí kém kết nối, pháp lý chưa hoàn thiện hoặc không phù hợp nhu cầu ở thực sẽ đối mặt nguy cơ "đóng băng" giao dịch, ngay cả khi mặt bằng giá chung vẫn có xu hướng tăng.

Các nghĩa vụ tài chính về đất đai theo bảng giá đất mới, sẽ tạo ra mặt bằng giá mới cho thị trường.

Trong bức tranh chung, bất động sản khu vực trung tâm tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao và đà tăng ổn định do nguồn cung mới gần như không còn. Tuy nhiên, sự ổn định này chỉ bền vững khi thị trường vùng ven vận hành lành mạnh; nếu thanh khoản vùng ven suy giảm mạnh, áp lực cơ cấu danh mục có thể khiến nhà đầu tư buộc phải bán ra các tài sản trung tâm để xử lý dòng tiền.

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, kiến nghị chính phủ cần tạo điều kiện để đẩy mạnh phát triển các dự án có giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân, đồng thời tháo gỡ các "nút thắt" pháp lý và tiền sử dụng đất. Chỉ khi chi phí đầu vào được kiểm soát và thời gian triển khai dự án rút ngắn, thị trường mới có dư địa điều chỉnh giá theo hướng bền vững hơn.