Bất động sản đô thị: Định vị giá từ trung tâm lan tỏa ra vùng phụ cận
Hà Nội và TP.HCM là những khu vực mà thị trường bất động sản đang chứng kiến sự tái định vị giá từ “đơn cực” sang “đa cực”, tức từ vùng trung tâm lan tỏa ra xung quanh và các đô thị vệ tinh.
TP.HCM: Giá căn hộ chung cư tăng theo cực đầu tàu
Theo anh Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, thành viên của Tập đoàn Property Guru, trong suốt nhiều năm vừa qua, thị trường bất động sản TP.HCM vẫn vận hành theo cấu trúc "đơn cực". Với trung tâm CBD (Central Business District) truyền thống là các quận 1, 3, 5 - nơi tập trung các cơ quan hành chính, tài chính, thương mại, dịch vụ cao cấp và các khu dân cư lâu đời.
Bất động sản TP.HCM giá chung cư tăng theo cực đầu tàu.
Mặt bằng giá ở trung tâm các tuyến đường chính có vai trò neo giá và lan tỏa ra các khu vực vùng cận trung tâm, vệ tinh tạo thành chuỗi phân tầng giá tùy vào khoảng cách địa lý và phát triển hạ tầng.
Tuy nhiên, theo anh, thị trường đang tái định vị theo hướng đa cực. Cụ thể là sự dịch chuyển trạng thái từ "đơn cực" sang trang trạng thái "đa cực" rõ nét trong 6 tháng đầu năm 2025 nhờ vào các lực đẩy như: Quy hoạch đa trung tâm trong định hướng phát triển TP.HCM 2040 tầm nhìn 2060; Tiến độ triển khai các tuyến giao thông chiến lược như Vành đai 3, 4 và metro 1, 2; Phê duyệt, khởi công hàng loạt dự án có quy mô lớn ở các trục đông tây nam bắc…
Các cực tăng trưởng mới đang hình thành và neo giá rất cao ở các khu vực vệ tinh gồm: Khu vực phía tây bắc Bến Lức - Đức Hòa với 2 dự án lớn EcoRetreat và Vinhomes Green City đã áp dụng một mức giá mới cho chung cư 60 triệu đồng/m2 và thấp tầng 80 - 100 triệu đồng/m2.
Khu vực phía đông bắc thành phố mới với các dự án của Capitaland và Becamex Tokyu cũng đẩy mức giá chung cư mới lên 60 triệu đồng/m2, thấp tầng cũng 100 - 120 triệu đồng/m2.
Khu vực phía đông phường Bình Trưng (cũ) với các dự án Lumiere Midtown, Eaton Park, Global city cũng đẩy mức giá chung cư lên 160 - 180 triệu đồng/m2 và thấp tầng 400 - 450 triệu đồng/m2.
Khu vực phía đông nam cũng xuất hiện dự án Spring Ville của Gamuda cũng đang ở giá lên 100 - 110 triệu đồng/m2…
Diễn biến thị trường ghi nhận tình trạng các dự án tăng nhanh so với cùng kỳ năm ngoái có thể kể đến như dự án Riverpark Residences tăng 46,5%; dự án Riverside Residences tăng 45,7%; dự án Mỹ Khánh 4 tăng 44%; dự án Grand View tăng 42%; dự án Mỹ Phúc tăng 41%...
"Tâm lý neo giá theo cực gần nhất đã ảnh hưởng tới cả tâm lý người mua và các chủ đầu tư. Giờ đây không còn lấy CBD làm chuẩn mà bắt đầu so sánh và neo giá theo các cực gần nhất. Hiện tượng "bình quân hóa kỳ vọng giá" khiến cho các dự án trung cấp vùng ven cũng tăng theo các cực đầu tàu và dự báo sẽ tiếp tục tăng mạnh trong năm nay", anh Đinh Minh Tuấn nhận định.
Hà Nội: Bất động sản lan tỏa đa cực theo hướng của những cây cầu
Trong bối cảnh quỹ đất tại khu vực các quận trung tâm của TP Hà Nội đã trở nên cực kỳ khan hiếm, sự phát triển của hạ tầng cũng tương tự như tại TP.HCM khi giá đất nền, chung cư đều tăng phi mã ngay cả khi vị trí các dự án đã dịch chuyển ra quận ngoại thành.
Theo anh Lê Bằng, Leader sale tại RB Land, hiện các dự án đủ điều kiện được rao bán tại nội thành các phường trung tâm trong Vành đai 3 đều có mức giá rất cao. Đơn cử như dự án The Nelson Private Residence trong ngõ 9, phố Láng Hạ giá trung bình 160 triệu đồng/m2, dự án Sun Feliza Suites Cầu Giấy giá dự kiến trung bình 200 triệu đồng/m2, dự án Endless Skyline West Lake trung bình giá 150 triệu đồng/m2…
Bất động sản Hà Nội phát triển "đa cực" theo hướng của những cây cầu.
Không nằm trong quận nội đô, các dự án mới ở vị trí ngoài Vành đai 3 cũng được dịch chuyển giá tăng bất ngờ dựa theo các tuyến đường được mở rộng, quy hoạch và tiến độ Vành đai 4 được công bố.
Ví dụ dự án The Matrix One giai đoạn 2 có giá trung bình 160 triệu đồng/m2, dự án Hausman Premium Residences có giá trung bình 110 triệu đồng/m2, dự ánGalia Yên Sở giá trung bình 80 triệu đồng/m2, dự ánGreenera Southmark Thanh Trì cũng set mức giá trung bình 90 triệu đồng/m2…
Hiện nay, ngoài việc tập trung triển khai xây dựng cầu Tứ Liên, TP Hà Nội cũng đang lên kế hoạch khởi công xây dựng 4 cầu qua sông Hồng trong năm 2025. Trong đó phấn đấu khởi công cầu Ngọc Hồi dịp 19/8, cầu Trần Hưng Đạo và Vân Phúc dự kiến khởi công dịp 2/9, còn cầu Thượng Cát là 10/10; tăng cường giải ngân đường Vành đai 4 lên 50% kế hoạch vào quý 4/2025.
"Hạ tầng giao thông sẽ là yếu tố thúc đẩy thị trường bất động sản Hà Nội theo hướng tăng giá "đa cực" sang các quận, huyện ngoại thành và các tuyến giao thương liên kết. Theo đó, các dự án phía đông Hà Nội như Long Biên Central, Vinhomes Ocean Park 1, 2, 3, Vinhomes Golden Gate, hay các dự án phía Tây Hà Nội như khu vực Mê Linh, Đông Anh sẽ tiếp tục có diễn biến mới và giá dự án ra sau luôn cao hơn dự án trước", anh Lê Bằng nhận định.
Ông Trần Minh Tiến từ One Mount Group dự báo: Giá căn hộ sơ cấp TP.HCM có thể đạt mức 100 triệu đồng/m2 vào cuối năm 2025 nếu thị trường hấp thụ tốt lượng cung cao cấp lớn sắp tới. Trong 6 tháng đầu năm 2025, thị trường bất động sản ghi nhận nguồn cung căn hộ gia tăng tại cả Hà Nội và TP.HCM. Các dự án mở bán mới tiếp tục tập trung chủ yếu vào phân khúc cao cấp và hạng sang. Lượng tiêu thụ duy trì tích cực, phản ánh nhu cầu nhà ở - đặc biệt với sản phẩm căn hộ - vẫn duy trì ở mức cao.
Trong 6 tháng cuối năm, nếu sức cầu tiếp tục được giữ vững, mặt bằng giá tại cả hai thị trường sẽ còn nhích lên, đặc biệt tại Hà Nội - nơi đang thu hẹp nhanh khoảng cách với TP.HCM.
