Xây dựng giá đất khách quan, minh bạch, chuyên nghiệp

Theo dõi KT&TD trên

Định giá đất phải theo cơ chế thị trường

Hội thảo có sự phối hợp giữa VietTimes với Viện Chiến lược, Chính sách Nông nghiệp và Môi trường (Bộ Nông nghiệp và Môi trường).

Phát biểu tại hội thảo, ông Nguyễn Bá Kiên, Tổng biên tập Tạp chí điện tử VietTimes nhấn mạnh, đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực to lớn cho sự phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng và văn minh của dân tộc. Trải qua nhiều giai đoạn, Đảng và Nhà nước ta luôn quan tâm, coi trọng việc quản lý, khai thác, sử dụng hợp lý và hiệu quả nguồn lực đất đai để phục vụ công cuộc xây dựng và bảo vệ Tổ quốc.

"Trong những năm qua, hệ thống chính sách, pháp luật về đất đai đã không ngừng được hoàn thiện, đặc biệt với việc ban hành Luật Đất đai năm 2024. Tuy nhiên, sau một thời gian triển khai, thực tiễn đã đặt ra nhiều vấn đề mới. Một số quy định của Luật năm 2024 bộc lộ những điểm chưa phù hợp với bối cảnh hiện nay, khi đất nước ta đã tổ chức chính quyền địa phương hai cấp; chưa thể hiện được tinh thần đổi mới của Nghị quyết 57 của Bộ Chính trị về phát triển khoa học công nghệ và đổi mới sáng tạo, chuyển đổi số cũng như Nghị quyết 68 về phát triển kinh tế tư nhân.

Tại hội nghị tổng kết 3 năm thực hiện NQ 18 và 1 năm thực hiện Luật Đất đai 2024, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Bộ Nông nghiệp và Môi trường và cơ quan chức năng nghiên cứu, đề xuất sửa đổi Nghị quyết số 18 về chính sách đất đai để làm cơ sở quan trọng cho việc tiếp tục hoàn thiện Luật Đất đai, bảo đảm phù hợp hơn với thực tiễn, đồng bộ hơn với hệ thống pháp luật và gắn bó chặt chẽ với yêu cầu phát triển đất nước trong giai đoạn mới...

"Hội thảo hôm nay được tổ chức với mong muốn lắng nghe, trao đổi và tiếp thu những ý kiến tâm huyết, trí tuệ của các chuyên gia, nhà khoa học, các cơ quan quản lý, doanh nghiệp và người dân về những định hướng lớn trong việc sửa đổi, bổ sung Nghị quyết số 18 và hoàn thiện Luật Đất đai. Biến đất đai thành động lực phát triển trong kỷ nguyên mới", ông Nguyễn Bá Kiên nói.

Trình bày tham luận "Quản lý Nhà nước về giá đất", TS Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả (Bộ Tài chính) cho rằng Luật Đất đai 2024 vừa được thông qua đầu năm 2024, nhưng đến nay đã phải đưa ra bàn thảo sửa đổi bởi tồn tại những vướng mắc. Cụ thể, về thu hồi đất, theo TS Vũ Đình Ánh, nguyên tắc cơ bản là Nhà nước chỉ thu hồi đất trong những trường hợp thực sự cần thiết để phục vụ dự án công, phi thương mại. Còn lại, tất cả các dự án mang tính thương mại – dù là của Nhà nước hay của tư nhân thì việc tiếp cận đất phải dựa trên cơ chế thỏa thuận, đàm phán tự nguyện giữa nhà đầu tư và người có quyền sử dụng đất, dưới sự giám sát chặt chẽ của Nhà nước.

Về mục đích sử dụng đất, ông Ánh chỉ ra rằng mục đích sử dụng đất là nội dung cốt lõi trong toàn bộ quản lý đất đai, từ quy hoạch, kế hoạch, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích cho đến nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, dự thảo (Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi-PV) hiện chưa hề đề cập đến vấn đề "đất đa mục đích" hay "đất hỗn hợp". Trong khi trên thực tế, các loại đất hỗn hợp là xu thế tất yếu trong phát triển đô thị hiện đại. "Điều này đòi hỏi một cơ chế hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, nhất là khi giá trị đất tăng lên nhờ đầu tư hạ tầng hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng".

Về giá đất và định giá đất, TS Vũ Đình Ánh cho rằng nếu vẫn giữ quan điểm "định giá đất sát với giá thị trường" thì sẽ không bao giờ giải quyết được căn cơ vấn đề. Thay vào đó, cần khẳng định nguyên tắc: định giá đất phải theo cơ chế thị trường, đồng thời xây dựng một thị trường định giá đất khách quan, minh bạch, chuyên nghiệp.

Ông kiến nghị loại bỏ hoàn toàn khung giá đất và bảng giá đất, vốn đã gây ra nhiều bất cập. Thay vào đó, chỉ còn lại giá đất cụ thể do cơ quan có thẩm quyền quyết định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, hoặc thông qua kết quả đấu giá quyền sử dụng đất. Giá đất làm căn cứ cho nghĩa vụ tài chính (thuế, phí, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) thì cần được xác định bằng cơ chế định giá hàng loạt theo vùng, theo mục đích sử dụng.

Về quản lý nhà nước đối với giá đất, theo ông Ánh, hiện nay quản lý giá đất đang bị phân tán trong nhiều luật khác nhau, từ Luật Giá, Luật Đất đai, Luật Đấu giá tài sản… dẫn đến chồng chéo và thiếu nhất quán. Ông Ánh cho rằng, giá đất không thể chỉ hiểu đơn giản là giá trị tính theo đơn vị m2. Bởi cùng một đơn giá, nhưng mảnh đất 10m2 không thể so sánh với mảnh đất 1000m2. Giá đất phải là giá trị gắn với từng thửa đất cụ thể, bao gồm các yếu tố pháp lý, kinh tế, lịch sử, văn hóa, thậm chí cả yếu tố tâm linh.

Cuối cùng là khái niệm định giá và thẩm định giá, TS. Vũ Đình Ánh cho rằng định giá và thẩm định giá trong thực tế có mối quan hệ mật thiết, không thể tách rời tuyệt đối. Nếu không làm rõ, sẽ dẫn đến tình trạng lẫn lộn giữa yếu tố chủ quan và khách quan, không xác định được rõ trách nhiệm giữa bên ra quyết định và bên tư vấn thẩm định.

Vấn đề cốt yếu cần tháo gỡ trong Luật Đất đai

Trình bày tham luận chủ đề "Những vấn đề cốt yếu cần tháo gỡ trong pháp luật đất đai, tạo động lực phát triển trong kỷ nguyên số", PGS.TS Nguyễn Đình Thọ, Phó viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Nông nghiệp và Môi trường (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho rằng, từ năm 1993 đến nay, hệ thống pháp luật đất đai vẫn còn tồn tại nhiều vướng mắc, đặc biệt là quy định về giá đất và cơ chế đấu giá, đấu thầu. Mục tiêu của đấu giá là bán được tài sản công với giá cao nhất, trong khi mục tiêu của đấu thầu phát triển hạ tầng lại là giảm chi phí đến mức thấp nhất. Hai yêu cầu này thường xuyên mâu thuẫn, gây khó khăn trong quá trình triển khai.

Luật Đất đai 2024 đã có bước tiến lớn khi thống nhất được một số quy định về đấu giá, đấu thầu và giao đất, song vẫn còn nhiều điểm cần tiếp tục nghiên cứu, nhất là cơ chế "đấu giá quyền phát triển đất" đã được nhiều quốc gia áp dụng thành công.

Liên quan đến quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, ông Nguyễn Đình Thọ cho rằng, hiện nay, pháp luật quy định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở bốn cấp (bao gồm cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện và cấp xã), dẫn đến thủ tục hành chính phức tạp, cứng nhắc, gây khó khăn cho doanh nghiệp và người dân. Do đó, trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai, mục tiêu quan trọng nhất là giảm bớt thủ tục, tăng tính linh hoạt, bảo đảm người dân, doanh nghiệp thuận lợi hơn trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Cần phân định rõ ràng giữa quy hoạch mang tính định hướng dài hạn (10-15 năm) với kế hoạch sử dụng đất mang tính cụ thể, ngắn hạn, đồng thời duy trì cơ chế điều chỉnh linh hoạt để phù hợp với thực tiễn phát triển.

Nói về giá đất và bồi thường, giải phóng mặt bằng, ông Nguyễn Đình Thọ nói rằng giá đất theo bảng giá thường chênh lệch lớn so với giá thị trường, dẫn đến bất cập trong tính toán bồi thường và thu hút đầu tư. Đây là một trong những nguyên nhân gây tranh chấp, khiếu kiện kéo dài. Luật Đất đai mới cần có cơ chế xác định giá đất minh bạch, sát thực tế hơn, đồng thời giảm tối đa tình trạng chậm trễ trong bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Ông cũng cho rằng cần xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai hiện đại là một nhiệm vụ cấp thiết. Khi hồ sơ địa chính, thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được số hóa và tích hợp thống nhất, hiệu quả quản lý sẽ được nâng cao, thủ tục hành chính đơn giản hơn, đồng thời tăng tính minh bạch và hạn chế tiêu cực. Đây cũng là nền tảng dữ liệu quan trọng để triển khai chính phủ điện tử và kinh tế số trong lĩnh vực quản lý đất đai.

Theo ông Thọ, Bộ Tài chính cần xác định hệ số phù hợp để tính nghĩa vụ tài chính của người dân. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, bởi thực tế cho thấy có sự sự chênh lệch rất lớn giữa giá đất thị trường và giá đất trong khung giá Nhà nước quy định. Sự chênh lệch quá lớn giữa khung giá đất và giá thị trường đã ảnh hưởng trực tiếp đến người dân và doanh nghiệp. Ông Thọ nhấn mạnh rằng, cần đặc biệt quan tâm đến chính sách tài chính đất đai, bảo đảm nghĩa vụ tài chính của người dân ở mức hợp lý, đồng thời có cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp. Một trong những điểm mới dự kiến là việc điều chỉnh các khoản nợ thuế, bảo đảm không vượt quá khả năng chi trả và phù hợp với điều kiện sản xuất, kinh doanh.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa gửi Bộ Tư pháp hồ sơ dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai để thẩm định. Trong đó, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất bổ sung 3 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 79). Trong đó có nội dung đang thu hút dư luận là đề xuất Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án trong khu thương mại tự do, trong trung tâm tài chính quốc tế; dự án logistics; dự án hỗn hợp dân cư, đô thị, du lịch, dịch vụ thương mại, văn hóa, thể thao và các mục đích khác; dự án công nghiệp văn hóa và các dự án phát triển kinh tế - xã hội...