Đề xuất bỏ “nguyên tắc thị trường” trong định giá đất
Bộ Nông nghiệp và Môi trường mới đây đề xuất bỏ nguyên tắc “theo giá thị trường” trong định giá đất, thay vào đó là cơ chế kết hợp giữa bảng giá đất do Nhà nước ban hành 5 năm một lần và hệ số điều chỉnh (hệ số K) được cập nhật hàng năm bởi các địa phương.
Cách làm này nhằm ổn định thị trường bất động sản, giảm áp lực tài chính cho người dân, doanh nghiệp, đồng thời nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với giá đất.
Theo đề xuất, thay vì địa phương xây dựng bảng giá đất hằng năm với xu hướng tiệm cận giá thị trường, Nhà nước sẽ ban hành một bảng giá đất gốc dùng ổn định trong 5 năm. Các địa phương sẽ cập nhật tình hình thực tế hằng năm thông qua hệ số K nhằm điều chỉnh bảng giá này. Bảng giá đất là căn cứ để người dân nộp thuế khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, doanh nghiệp tính toán tiền sử dụng đất khi thực hiện dự án. Tuy nhiên, nhiều nơi đã điều chỉnh giá đất tăng đột biến, gây khó khăn cho người sử dụng đất. Đơn cử như Thành phố Hồ Chí Minh, bảng giá mới tăng từ 4 đến 38 lần, dẫn đến áp lực lớn về tài chính.
Các chuyên gia nhận định, tình trạng này phần lớn xuất phát từ cách hiểu chưa đồng nhất về việc định giá đất “sát giá thị trường”, vốn dựa trên dữ liệu giá khai chuyển nhượng, dễ dẫn đến sai lệch, thậm chí bị thổi giá. Theo Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh, việc Nhà nước giữ vai trò quyết định giá đất sơ cấp, còn địa phương điều chỉnh giá thứ cấp bằng hệ số K sẽ giúp bình ổn thị trường và đảm bảo tính minh bạch.
Tuy nhiên, đề xuất trên cũng đang làm dấy lên nhiều tranh luận khi được thể hiện trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, đặc biệt tại các Điều 158 đến 162. Một trong những điểm gây chú ý là việc bãi bỏ nguyên tắc định giá đất theo thị trường. Những nguyên tắc như công khai, minh bạch, khách quan, trung thực và độc lập, vốn là trụ cột trong cơ chế định giá cũ nay được thay bằng các nguyên tắc mang tính hành chính, như đảm bảo yêu cầu quản lý nhà nước, phù hợp tình hình thực tế địa phương. Điều này dẫn đến lo ngại về khả năng đánh đồng giữa định giá đất và quyền quyết định giá đất của Nhà nước.
Từ Luật Đất đai năm 1993 đến nay, việc Nhà nước quyết định giá đất trong thị trường sơ cấp là nhất quán. Tuy nhiên, điều quan trọng là các nguyên tắc định giá phải phản ánh được bản chất giá trị thực của đất, kiểm soát được yếu tố chủ quan và áp đặt hành chính. Bỏ qua hoàn toàn yếu tố thị trường có thể làm méo mó việc xác định giá trị đất, ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất cũng như hiệu quả phát triển kinh tế.
Một điểm thay đổi lớn khác trong dự thảo là đề xuất bỏ cơ chế “giá đất cụ thể”, tức là việc định giá riêng cho từng dự án hoặc trường hợp cụ thể, vốn được sử dụng từ Luật Đất đai 2013 đến nay. Thay vào đó, việc tính giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ dựa trên bảng giá đất và hệ số K. Cách làm này giúp rút ngắn thời gian định giá, giảm rủi ro sai phạm và tạo sự đồng bộ trong áp dụng. Tuy nhiên, giá đất cụ thể từng mang lại nhiều lợi thế như khả năng điều tiết lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân trong từng trường hợp cụ thể, phản ánh đúng giá trị tại thời điểm và vị trí cụ thể.
Một vấn đề tồn tại thời gian qua là sự thiếu chuyên nghiệp trong hoạt động định giá đất cụ thể. Các tổ chức tư vấn định giá đất hoạt động kém hiệu quả, dẫn đến sai lệch hoặc chậm trễ. Tuy nhiên, thay vì loại bỏ hoàn toàn cơ chế này, các chuyên gia cho rằng cần thiết lập hệ thống định giá đất chuyên nghiệp, độc lập theo đúng như tinh thần của Nghị quyết 19-NQ/TW năm 2012.
Việc áp dụng bảng giá đất 5 năm/lần kết hợp hệ số điều chỉnh K là bước quay lại mô hình từng được áp dụng trong Luật Đất đai 2003. Tuy nhiên, chính vì những bất cập khi đó mà cơ chế giá đất cụ thể mới được đưa vào Luật năm 2013. Nếu không cẩn trọng, việc quay về cách làm cũ có thể là một bước thụt lùi. Vấn đề không nằm ở mô hình nào, mà ở việc thiết kế khung pháp lý đủ rõ ràng và thực thi hiệu quả, bảo đảm lợi ích hài hòa giữa các bên, nâng cao năng lực định giá đất một cách khoa học và chuyên nghiệp.
P.T
