Vì sao nhà ở xã hội cung không đủ cầu?
Trong bối cảnh giá nhà đất tại các thành phố lớn liên tục tăng cao, nhà ở xã hội đã trở thành giải pháp được nhiều người lao động thu nhập thấp và trung bình hướng đến.
Tuy nhiên, thực tế cho thấy nguồn cung nhà ở xã hội luôn trong tình trạng khan hiếm trầm trọng, không đáp ứng được nhu cầu ngày càng gia tăng của người dân. Tại các dự án mở bán, cảnh hàng nghìn người xếp hàng chờ mua một căn hộ đã không còn xa lạ, trong khi tỷ lệ trúng thưởng có khi chỉ vài phần trăm.
Theo đó, nguyên nhân đầu tiên và quan trọng nhất khiến nguồn cung nhà ở xã hội thiếu hụt nằm ở vấn đề tiếp cận quỹ đất. Các chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội thường gặp khó khăn lớn trong việc tìm kiếm và tiếp cận quỹ đất phù hợp. Quỹ đất dành cho nhà ở xã hội tại các thành phố lớn ngày càng khan hiếm, trong khi đó các khu vực còn quỹ đất lại thường ở vị trí xa trung tâm, thiếu hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Điều này khiến cho việc triển khai các dự án gặp nhiều trở ngại về mặt kỹ thuật cũng như khả năng thu hút người mua. Hơn nữa, quy trình giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội còn nhiều thủ tục hành chính phức tạp, kéo dài, khiến nhiều dự án bị chậm tiến độ ngay từ khởi đầu.
Bên cạnh đó, khía cạnh tài chính cũng là rào cản lớn đối với các nhà đầu tư. Mặc dù nhà ở xã hội được hưởng một số ưu đãi về thuế và tiếp cận vốn vay ưu đãi, song mức sinh lời của loại hình này vẫn thấp hơn nhiều so với phát triển nhà ở thương mại. Chính sách quy định giá bán nhà ở xã hội phải thấp hơn ít nhất hai mươi phần trăm so với giá thị trường cùng khu vực, trong khi chi phí đầu vào như vật liệu xây dựng, nhân công lại không ngừng tăng cao. Điều này khiến biên lợi nhuận bị thu hẹp đáng kể, làm giảm động lực đầu tư của các doanh nghiệp bất động sản. Nhiều chủ đầu tư cho rằng việc phát triển nhà ở thương mại sẽ mang lại hiệu quả kinh tế cao hơn với thời gian thu hồi vốn nhanh hơn.
Thách thức về nguồn vốn cũng ảnh hưởng không nhỏ đến tốc độ triển khai các dự án. Mặc dù có các gói vay ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội và một số ngân hàng thương mại, nhưng nguồn vốn này vẫn chưa đủ đáp ứng nhu cầu lớn của thị trường. Quy trình giải ngân vốn đôi khi còn chậm, trong khi các chủ đầu tư cần nguồn vốn lớn và liên tục để duy trì tiến độ thi công. Việc huy động vốn từ các nguồn khác cũng gặp khó khăn do tính chất đặc thù của sản phẩm nhà ở xã hội với mức sinh lời hạn chế.
Hạ tầng kỹ thuật và xã hội tại các khu vực phát triển nhà ở xã hội cũng là một bài toán nan giải. Do quỹ đất ngày càng khan hiếm tại nội thành, nhiều dự án nhà ở xã hội được quy hoạch ở các khu vực ven đô hoặc xa trung tâm. Tuy nhiên, những khu vực này thường thiếu hụt hệ thống giao thông công cộng, trường học, bệnh viện và các tiện ích công cộng khác. Việc đầu tư xây dựng hạ tầng đồng bộ đòi hỏi nguồn lực tài chính khổng lồ và thời gian dài, trong khi nguồn lực từ ngân sách nhà nước có hạn. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án mà còn làm giảm tính hấp dẫn của nhà ở xã hội đối với người mua.
Thêm vào đó, vấn đề quản lý sau đầu tư cũng tác động đến quyết định phát triển nhà ở xã hội của các doanh nghiệp. Nhiều dự án sau khi bàn giao đã xuất hiện tình trạng người mua chuyển nhượng trái phép, sử dụng không đúng mục đích, hoặc tranh chấp về quyền sở hữu. Việc thiếu cơ chế giám sát chặt chẽ và xử lý nghiêm minh các vi phạm đã tạo ra những tiền lệ không tốt, ảnh hưởng đến uy tín và hiệu quả của chính sách nhà ở xã hội.
Để giải quyết tình trạng khan hiếm nhà ở xã hội, nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, cần có sự vào cuộc quyết liệt và đồng bộ từ nhiều phía. Nhà nước cần rà soát và bố trí quỹ đất hợp lý hơn cho phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt tại các khu vực có nhu cầu cao. Việc đơn giản hóa thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ sẽ giúp các dự án được triển khai nhanh chóng hơn. Đồng thời, cần tăng cường nguồn vốn đầu tư công cho xây dựng hạ tầng kỹ thuật và xã hội tại các khu vực phát triển nhà ở xã hội, tạo điều kiện thuận lợi cho cả chủ đầu tư và người dân.
Các chính sách ưu đãi về thuế, phí, lệ phí cần được mở rộng và thực hiện triệt để hơn để thu hút đầu tư. Việc xem xét điều chỉnh cơ chế giá để đảm bảo cân bằng giữa lợi ích người mua và động lực của nhà đầu tư cũng là điều cần thiết. Bên cạnh đó, cần hoàn thiện hệ thống pháp luật, tạo hành lang pháp lý rõ ràng, minh bạch cho cả quá trình phát triển và quản lý sau đầu tư.
Nhà ở xã hội không chỉ là nơi an cư mà còn là yếu tố quan trọng đảm bảo an sinh xã hội và phát triển bền vững. Việc khắc phục tình trạng thiếu hụt nguồn cung đòi hỏi sự nỗ lực chung của cả hệ thống chính trị, doanh nghiệp và người dân, nhằm hiện thực hóa mục tiêu mỗi người dân đều có một nơi an cư lạc nghiệp.
Hoàng Nguyễn
