Tiền tiết kiệm của người trẻ "đuổi không kịp" giá nhà

Theo dõi KT&TD trên

Nhóm khách hàng mới của thị trường nhà ở

Tại hội thảo hội thảo "Đòn bẩy tài chính hiệu quả - Người trẻ sở hữu nhà" do Báo Thanh tra tổ chức sáng nay 26/6, ThS Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cho biết người trẻ (khoảng 22 - 40 tuổi) đang trở thành nhóm khách hàng chủ lực trên thị trường nhà ở, thay thế dần nhóm trung niên.

Năm 2023, nhóm tuổi 26 - 42 chiếm tỷ trọng cao nhất trong số người tìm mua bất động sản. Trong đó, tỷ lệ người mua nhà 27 - 30 tuổi tăng từ 39% (2021) lên trên 42% (2023), còn nhóm trên 42 tuổi giảm từ 22,3% xuống 15,3%, cho thấy người trẻ ngày càng quan tâm sở hữu nhà sớm.

Thế hệ Z (22 - 26 tuổi) cũng tích cực tham gia thị trường, tăng từ 13% (2021) lên gần 19% (2022-2023). Khảo sát của batdongsan.com.vn cho biết khoảng 60% khách hàng dưới 30 tuổi muốn và tự tin mua nhà.

Nhu cầu này tập trung rõ ở các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội - riêng TP.HCM ước tính 1,6 triệu người trẻ có nhu cầu mua nhà. Điều này khẳng định nhu cầu sở hữu nhà của người trẻ Việt Nam đang rất lớn và ngày càng tăng.

Trên cơ sở đó, những năm qua, Nhà nước đã ban hành hệ thống pháp luật quan trọng nhằm phát triển và quản lý lĩnh vực nhà ở, tạo khung khổ pháp lý đầy đủ và thống nhất. Nổi bật là Luật Nhà ở 2023, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, quy định toàn diện các vấn đề về sở hữu, phát triển, quản lý và giao dịch nhà ở, đặc biệt nhấn mạnh trách nhiệm chủ đầu tư trong phát triển nhà ở xã hội, mở rộng đối tượng và cơ chế tiếp cận cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp và cán bộ lực lượng vũ trang, đồng thời khuyến khích phân khúc nhà ở thương mại giá hợp lý.

Cùng với đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, đã tăng cường minh bạch và ổn định thị trường. Song song, Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn 2045 đặt mục tiêu nâng diện tích nhà ở bình quân đạt 27m²/người vào năm 2025 và 30m²/người vào năm 2030, ưu tiên phát triển nhà ở xã hội cho nhóm thu nhập thấp và người trẻ.

Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030 cũng được Thủ tướng phê duyệt, với mục tiêu hoàn thành ít nhất 1.062.200 căn, trong đó giai đoạn 2021-2025 đạt 428.000 căn và 2025-2030 đạt 634.000 căn.

Về chính sách tín dụng, Nhà nước đã có các gói lãi suất ưu đãi kích thích cả cung và cầu, tiêu biểu là gói 30.000 tỷ đồng (2013-2016) với lãi suất khoảng 5%/năm và gói 120.000 tỷ đồng (2023) cho người thu nhập thấp và công nhân vay mua nhà ở xã hội với lãi suất thấp hơn 1,5-2% so với thị trường, thời hạn 15-20 năm và mức cho vay đến 80% giá trị căn hộ, qua đó giảm áp lực tài chính và hỗ trợ người dân, đặc biệt là người trẻ.

Tiền tiết kiệm của người trẻ "đuổi không kịp" giá nhà

Theo ông Hà Quang Hưng, hiện nay, nguồn cung hạn chế và giá nhà quá cao so với khả năng chi trả của người dân, đặc biệt là người trẻ, xuất phát từ nhiều nguyên nhân như thủ tục đầu tư và giải phóng mặt bằng phức tạp, chậm trễ, khó khăn trong định giá đất và tính tiền sử dụng đất, cũng như doanh nghiệp thiếu vốn tín dụng để triển khai dự án.

Bên cạnh đó, chi phí đầu vào liên tục tăng, biến động kinh tế, cùng tác động của các kênh đầu tư khác như vàng, chứng khoán, trái phiếu đã khiến dòng tiền có xu hướng chảy vào bất động sản để "trú ẩn", đẩy giá nhà lên cao.

Trong khi đó, tiến độ phát triển nhà ở xã hội vẫn chậm vì các địa phương và doanh nghiệp chưa thực sự quan tâm. Môi trường kinh doanh bất động sản còn thiếu minh bạch, tồn tại tình trạng đầu cơ, "thổi giá ảo" từ các hội, nhóm và nhà môi giới, lợi dụng tâm lý đầu tư theo đám đông để trục lợi.

Mặc dù pháp luật đã quy định khá rõ về phát triển các loại hình nhà ở cho thuê và thuê mua, nhưng do tâm lý chuộng sở hữu, thiếu cơ chế khuyến khích cụ thể và các vướng mắc về vốn, quỹ đất, nên các mô hình thuê dài hạn và thuê mua linh hoạt gần như chưa phát triển, làm hạn chế cơ hội an cư cho người dân.

Không chỉ vậy, giá nhà tại đô thị hiện quá cao tương quan với mức thu nhập trung bình. Đa số người trẻ khởi nghiệp với mức lương khởi điểm không cao, phải sau 5 - 10 năm đi làm mới tích lũy được một khoản đáng kể. Tuy nhiên, giá bất động sản trong cùng thời gian đó thường tăng nhanh hơn tốc độ tích lũy, khiến số tiền tiết kiệm luôn "đuổi không kịp" giá nhà.

Thêm vào đó, người trẻ thường đối mặt với nhiều khoản chi tiêu khác: nuôi con nhỏ, hỗ trợ cha mẹ, học tập nâng cao… nên tỷ lệ tiết kiệm từ thu nhập không cao. Một khảo sát chỉ ra đa số vợ chồng trẻ tại đô thị chỉ tiết kiệm được dưới 20% thu nhập hàng tháng, còn lại dành cho sinh hoạt và các nghĩa vụ khác. Như vậy, ngay cả khi thu nhập có cải thiện, tốc độ tích lũy để mua nhà vẫn rất chậm so với tốc độ tăng giá bất động sản.

Khó khăn trong tiếp cận tín dụng là rào cản lớn đối với người trẻ mua nhà. Phần lớn phải vay ngân hàng, nhưng lãi suất vẫn cao (8 - 10%/năm), từng lên đến 11 - 13%/năm, khiến khoản trả hàng tháng vượt quá khả năng. Người trẻ chỉ dám vay khi có gói ưu đãi lãi suất thấp (5 - 6%).

Thời hạn vay cũng quá ngắn so với nhu cầu. Dù cần khoản vay 20 - 30 năm để giảm áp lực, ngân hàng lại hạn chế cho vay dài hạn vì nguồn vốn chủ yếu ngắn hạn và tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay dài hạn đã gần chạm trần 30%. Kết quả là nhiều người trẻ chỉ được vay tối đa 15 - 20 năm, làm tăng gánh nặng trả nợ hàng tháng.

Xem xét mô hình quỹ tiết kiệm nhà ở

Để giúp người trẻ sớm "an cư", Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho rằng cần triển khai đồng bộ các giải pháp hỗ trợ cả về tài chính và chính sách.

Trước hết, cần điều chỉnh chính sách thuế thu nhập cá nhân, nâng mức giảm trừ gia cảnh cho người có gia đình, con nhỏ và cho phép khấu trừ lãi vay mua nhà lần đầu vào thu nhập chịu thuế. Đây là cách hỗ trợ gián tiếp giúp người trẻ bớt áp lực tài chính khi vay mua nhà.

Bên cạnh đó, Nhà nước nên nghiên cứu mô hình quỹ tiết kiệm nhà ở, khuyến khích người lao động trích một phần lương hàng tháng để tích lũy, khi đủ thời gian sẽ được vay mua nhà với lãi suất ưu đãi, hoặc thưởng tiền vào tài khoản tiết kiệm nhà ở khi đạt mốc tích lũy nhất định.

Ngoài ra, cần bố trí kịp thời nguồn vốn vay ưu đãi từ ngân sách trung ương để Ngân hàng Chính sách xã hội cho vay mua, thuê mua nhà ở xã hội theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP, bảo đảm không gián đoạn trong quá trình thực hiện. Các gói tín dụng cũng nên được phân bổ sát nhu cầu thực tế của từng địa phương, nhất là nơi tập trung nhiều dự án nhà ở xã hội và lao động nhập cư.

Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng (nay là 145.000 tỷ đồng) cần được đẩy nhanh giải ngân để doanh nghiệp sớm hoàn thành các dự án nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân, đồng thời mở rộng đối tượng vay mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, đặc biệt cho người dưới 35 tuổi.

Thời hạn cho vay cũng cần kéo dài 15 - 20 năm, với lãi suất ưu đãi để giảm áp lực trả nợ. Song song đó, Nhà nước nên nghiên cứu thêm các gói vay ưu đãi dành riêng cho người trẻ mua nhà ở thương mại lần đầu, với điều kiện lãi suất và thời hạn vay phù hợp để họ yên tâm an cư lâu dài.