Thị trường chung cư cũ giảm giá nhưng vẫn khó giao dịch
Giá chung cư cũ sau thời gian dài tăng giá, nhiều chủ nhà phải giảm trung bình 100-200 triệu đồng/căn. Tuy nhiên, dù đã giảm giá, thanh khoản thị trường này vẫn rất ảm đạm.
Chung cư cũ giảm giá bán
Trong những năm trước đây, nguồn cung căn hộ liên tục suy giảm trong khi sức cầu ngày một lớn. Theo đó, giá căn hộ chung cư mới tại Hà Nội liên tiếp tăng, thậm chí vượt qua khả năng chi trả của người mua. Do vậy, nhiều người đã chuyển hướng sang tìm mua căn hộ đã qua sử dụng. Từ đó, giá chung cư cũ cũng tăng mạnh, thậm chí có nơi tăng từ 30% đến 50% chỉ trong thời gian ngắn.
Theo đó, trái ngược với diễn biến trầm lắng của thị trường địa ốc năm 2022, loại hình chung cư đã qua sử dụng lại có diễn biến tăng giá bất ngờ. Chỉ trong thời gian từ tháng 4/2022 đến tháng 10/2022, giá chung cư đã qua sử dụng tăng trung bình 20-30%.
Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, giá chung cư cũ đã bắt đầu giảm mạnh. Tại một số toà chung cư cũ dọc trục đường Nguyễn Cơ Thạch (Mỹ Đình, Hà Nội), giá cũng đã hạ nhiệt. Môi giới tên Ngọc cho biết, giữa năm 2022, với 2,8 tỷ đồng để mua căn 3 phòng ngủ rất khó. Dù các căn chung cư này đã được bàn giao cách đây khoảng 10 năm. Tài chính khoảng 3,2 tỷ đồng, người mua mới có thể lựa chọn căn hộ 3 phòng ngủ.
“Thậm chí, nhiều chủ nhà “hét” giá cao. Khách đến xem mặc cả, chủ nhà còn từ chốt ngay”, chị Ngọc ở CT5 Mỹ Đình cho hay. Nhưng đến thời điểm hiện tại, chị Ngọc cho biết, giá chung cư đã qua sử dụng giảm nhẹ. Nhiều chủ thách giá quá cao, sau thời gian dài không bán đều phải hạ giá.
Hay như tại toà chung cư CT1, CT5, CT6 thuộc khu đô thị Sudico Mỹ Đình, giá tăng 400-600 triệu đồng thời điểm năm 2022. Nhưng đến hiện tại, mức giá giảm nhiệt trung bình từ 100-300 triệu đồng/ căn.
Ở toà chung cư Gemek 1 (An Khánh, Hoài Đức, Hà Nội), giữa năm 2022, mức tài chính 1,5 tỷ đồng chỉ có thể mua được căn hộ 55m2. Những căn hộ có diện tích từ 60m2 trở lên được chào bán với giá 1,8-2 tỷ đồng. Thậm chí, một số căn hộ diện tích khoảng 80m2 rao bán với giá 2,1-2,5 tỷ đồng. Nhiều chủ sở hữu chung cư thời điểm đó tin rằng, giá chung cư sẽ còn tiếp tục tăng.
Tuy nhiên, đến nay, mức giá chào bán chung cư đã hạ nhiệt. Một số căn diện tích trên 60m2 đã bắt đầu chào giảm còn 1,6-1,7 tỷ đồng.
Cư dân ở toà này cho biết: “Nhiều chủ nhà rao bán từ tháng 9/2022 căn 80m2 với giá 2,5 tỷ đồng. Họ nghĩ rao giá cao dần, có người trả là hợp lý. Nhưng đến nay, căn đó vẫn không có người mua. Một số căn rao từ 1,9-hơn 2 tỷ cũng đều khó thanh khoản. Rao lâu không người mua nên chủ nhà buộc phải hạ giá”.
Hay toà chung cư Gemek 2, mức giá căn hộ cũng giảm nhẹ, trung bình 50-300 triệu đồng.
Tại chung cư The Emerald (Đình Thôn, Mỹ Đình 1, Nam Từ Liêm, Hà Nội), căn hộ 2 phòng ngủ đang ở ngưỡng giá 2,8-3 tỷ đồng. Với căn hộ 3 phòng ngủ, mức giá chào bán từ 3,5-4 tỷ đồng, tuỳ thuộc vào vị trí và nội thất. Cách đó không xa, tại toà chung cư The Golden Palace (Mễ Trĩ, Nam Từ Liêm, Hà Nội), giá bán trung cư dao động từ 35-38 triệu đồng/m2.
Giao dịch ảm đạm
Chia sẻ về thị trường chung cư, chị Nguyễn Nhung - một môi giới chuyên chung cư trong nội thành cho biết: Giá chung cư cũ đang có xu hướng giảm nhẹ và chững lại. Mặc dù lãi suất cho vay đã hạ nhưng không ảnh hưởng lớn đến thanh khoản của chung cư cũ.
Lý giải nguyên nhân, chị Nhung cho rằng, loại hình này từng tăng giá quá mạnh chỉ trong thời gian ngắn. Mặt khác, do tâm lý chung cư sẽ quy định thời hạn sở hữu khiến người mua đổ xô tìm chung cư cũ. Chưa kể, giá chung cư mới “đắt đỏ” khiến người mua nhà tìm đến căn chung cư cũ.
Chị Nhung chia sẻ: “Giá chung cư mới giảm nếu tính cả chiết khấu và khuyến mại, trong khi thanh khoản thấp. Điều này cũng ảnh hưởng tâm lý chung của thị trường chung cư."
Về nguyên nhân khó giao dịch, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội - cho rằng, hành lang pháp lý dự án chậm được tháo gỡ vướng mắc khiến nhiều dự án bị đình trệ thời gian qua. Sức cầu có thể giảm do thu nhập giảm, lãi suất cao và giá nhà vẫn neo ở mức quá cao. Giá căn hộ được dự báo sẽ tiếp tục đi ngang do tâm lý thăm dò của người mua.
Cùng với đó, chính sách cũng chưa thực sự cởi mở khiến nhà ở xã hội chưa phát triển mạnh mẽ, trong khi nhiều địa phương đang gặp khó khăn trong việc định giá đất cũng như lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở, khu đô thị… Tất cả yếu tố này khiến thị trường địa ốc rơi vào cảnh thiếu cung, cạn thanh khoản, dòng tiền.
TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, lúc này đa số người có nhu cầu nhà ở thật thì thu nhập giảm đi, trong khi nhà đầu tư có tiền thì gửi ngân hàng để được an toàn và có lợi nhuận. Điều này khiến sức mua thị trường yếu chứ thực tế giá bất động sản vẫn đang ở rất cao.
Trong bối cảnh hiện tại, không ít người băn khoăn đây có phải là thời điểm thích hợp để xuống tiền mua nhà.
Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc của Batdongsan.com.vn - khuyến nghị, người mua nên cân nhắc kỹ bài toán tài chính, xem xét số vốn tự có, khả năng vay vốn và khả năng trả nợ.
"Đối với những người mua để ở, thì mua nhà tại thời điểm này sẽ đáp ứng ngay nhu cầu và việc an cư lạc nghiệp có thể giúp người sở hữu nhà có được dòng tiền tốt hơn. Còn đối với các nhà đầu tư nên tính toán kỹ lưỡng hơn rất nhiều vì chi phí đầu tư liên quan đến việc thu hồi vốn nên cần nắm vững thông tin chi tiết về khả năng biến động giá thuê, giá bán, lợi suất cho thuê", ông Quốc Anh nêu.
Hồng Quang
