Quy định về điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản theo luật mới
Chính phủ vừa ban hành Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản; trong đó quy định cụ thể về sàn giao dịch bất động sản.
Đăng ký hoạt động sàn giao dịch bất động sản
Theo Nghị định, tổ chức, cá nhân thành lập sàn giao dịch bất động sản gửi hồ sơ theo quy định đến cơ quan quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi có trụ sở chính của sàn giao dịch bất động sản (nộp hồ sơ trực tiếp hoặc gửi hồ sơ qua hệ thống bưu chính hoặc nộp hồ sơ trực tuyến) để được cấp giấy phép hoạt động.
Hồ sơ đăng ký hoạt động bao gồm: 1- Đơn đăng ký hoạt động của sàn giao dịch bất động sản (theo mẫu tại Phụ lục XVII); 2- Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp theo quy định tại khoản 5 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản; 3- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đối với trụ sở sàn giao dịch bất động sản; 4- Bản sao giấy chứng nhận hoàn thành khóa học quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản của người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản; 5- Danh sách các môi giới bất động sản đã được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
Trong thời hạn 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, cơ quan quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, cấp Giấy phép hoạt động cho sàn giao dịch bất động sản (theo mẫu tại Phụ lục XVIII); trong trường hợp từ chối thì phải thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do. Sau khi cấp Giấy phép hoạt động, cơ quan quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh báo cáo về Bộ Xây dựng để đưa thông tin của sàn giao dịch bất động sản lên trang thông tin điện tử của Bộ Xây dựng.
Thông tin của sàn giao dịch bất động sản gồm: Tên sàn giao dịch bất động sản; tên doanh nghiệp thành lập sàn giao dịch bất động sản; họ tên của người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản; địa chỉ và số điện thoại liên hệ của sàn giao dịch bất động sản.
Trường hợp có sự thay đổi tên, địa chỉ trụ sở, người đại diện theo pháp luật, các nội dung khác trong hồ sơ đăng ký hoạt động thì trong thời hạn 10 ngày làm việc, kể từ ngày quyết định thay đổi, sàn giao dịch bất động sản phải có văn bản gửi cơ quan quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi sàn giao dịch bất động sản đăng ký thành lập và hoạt động để được cấp lại Giấy đăng ký hoạt động. Cơ quan quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh báo cáo về Bộ Xây dựng để quản lý và đăng tải thông tin.
Điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Nghị định nêu rõ, sàn giao dịch bất động sản hoạt động phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản.
Người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp và người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản phải chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Người đại diện theo pháp luật của sàn giao dịch bất động sản có thể đồng thời là người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản.
Sàn giao dịch bất động sản phải có tên, địa chỉ giao dịch ổn định trên 12 tháng và trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng yêu cầu theo nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
Sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm thực hiện các biện pháp phòng chống rửa tiền, báo cáo về phòng chống rửa tiền theo quy định của pháp luật về phòng chống rửa tiền.
Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Theo Nghị định, sàn giao dịch bất động sản hoạt động theo nội dung quy định tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản.
Việc xác nhận các giao dịch bất động sản thực hiện như sau:
Các giao dịch bất động sản thông qua hình thức trực tiếp thì được xác nhận bằng văn bản. Trường hợp giao dịch bất động sản thông qua hình thức điện tử thì thực hiện việc xác nhận điện tử theo quy định của Luật Giao dịch điện tử, pháp luật về thương mại điện tử và quy định của pháp luật có liên quan.
Trong văn bản xác nhận giao dịch bất động sản phải có đủ chữ ký của đại diện doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án hoặc chủ sở hữu của bất động sản, đại diện sàn giao dịch bất động sản, cá nhân môi giới và con dấu của doanh nghiệp tương ứng với các hình thức giao dịch.
Quản lý hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Nghị định nêu rõ, cơ quan quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm quản lý, giám sát, kiểm tra hoạt động của sàn giao dịch bất động sản theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 60 của Luật Kinh doanh bất động sản.
Cấp Giấy phép hoạt động thực hiện theo quy định (*) nêu trên.
Cấp lại Giấy phép hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Theo Nghị định, cơ quan quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh cấp lại Giấy phép hoạt động trong trường hợp Giấy phép bị mất, bị rách, bị cháy, bị tiêu hủy dưới hình thức khác khi có yêu cầu của sàn giao dịch bất động sản hoặc thay đổi thông tin của sàn theo quy định tại khoản 3 Điều 14 của Nghị định này.
Sàn giao dịch bất động sản phải có hồ sơ gửi cơ quan quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi được cấp giấy phép hoạt động (nộp hồ sơ trực tiếp hoặc gửi hồ sơ qua hệ thống bưu chính hoặc nộp hồ sơ trực tuyến) để được cấp lại Giấy phép hoạt động. Hồ sơ cấp lại giấy phép hoạt động bao gồm: Giấy đề nghị cấp lại giấy phép hoạt động (theo mẫu tại Phụ lục XIX); Giấy phép hoạt động (trong trường hợp bị hỏng).
Cơ quan quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và cấp lại giấy phép hoạt động (theo mẫu tại Phụ lục XX) trong thời hạn 05 ngày làm việc. Giấy phép hoạt động được cấp lại được giữ nguyên số giấy phép đã cấp trước đây để duy trì liên kết với hồ sơ và dữ liệu.
Trường hợp từ chối cấp lại, cơ quan quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh phải thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do từ chối.
Thu hồi Giấy phép, chấm dứt hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Cơ quan quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh ra quyết định thu hồi Giấy phép, chấm dứt hoạt động của sàn giao dịch bất động sản trong các trường hợp sau:
1- Trường hợp sàn giao dịch bất động sản vi phạm quy định tại Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản và pháp luật khác có liên quan. Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày thu hồi Giấy phép hoạt động, cơ quan quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm thông báo bằng văn bản gửi Bộ Xây dựng, cơ quan thuế ở địa phương nơi đăng ký hoạt động về việc thu hồi Giấy phép hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
Trong thời hạn 60 ngày, kể từ ngày bị thu hồi Giấy phép hoạt động, sàn giao dịch bất động sản phải nộp đủ số thuế còn nợ; thanh toán xong các khoản nợ khác; làm xong thủ tục chấm dứt hợp đồng đã ký với người lao động; đối với hợp đồng dịch vụ đã ký với khách hàng nhưng chưa thực hiện xong thì phải thỏa thuận với khách hàng về việc thực hiện hợp đồng dịch vụ đó.
2- Trường hợp sàn giao dịch bất động sản tự chấm dứt hoạt động thì chậm nhất là 30 ngày, trước thời điểm dự kiến chấm dứt hoạt động, sàn giao dịch bất động sản phải thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh và cơ quan thuế nơi đăng ký hoạt động.
Trong thời gian 07 ngày kể từ ngày nhận được văn bản thông báo chấm dứt hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, cơ quan quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm thông báo băng văn bản gửi Bộ Xây dựng.
Trước thời điểm chấm dứt hoạt động, sàn giao dịch bất động sản phải nộp đủ số thuế còn nợ; thanh toán xong các khoản nợ khác; làm xong thủ tục chấm dứt hợp đồng đã ký với người lao động của sàn giao dịch bất động sản; thực hiện xong các hợp đồng dịch vụ đã ký với khách hàng. Trong trường hợp không thể thực hiện xong hợp đồng dịch vụ đã ký với khách hàng thì phải thỏa thuận với khách hàng về việc thực hiện hợp đồng địch vụ đó.
Tạm ngừng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Theo Nghị định, cơ quan quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh ra quyết định tạm ngừng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản trong trường hợp sàn giao dịch bất động sản không có đủ điều kiện hoạt động theo quy định của pháp luật hoặc sàn tự tạm ngừng hoạt động.
Trường hợp sàn giao dịch bất động sản tự tạm ngừng hoạt động thì phải báo cáo bằng văn bản về việc tạm ngừng và tiếp tục hoạt động trở lại với cơ quan quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh, cơ quan thuế, cơ quan thống kê ở địa phương nơi đăng ký hoạt động và nơi có trụ sở của sàn giao dịch bất động sản chậm nhất là 10 ngày làm việc trước ngày tạm ngừng hoặc tiếp tục hoạt động trở lại. Thời gian tạm ngừng hoạt động không quá hai năm.
Trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày ra quyết định tạm ngừng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, cơ quan quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm thông báo bằng văn bản gửi Bộ Xây dựng, cơ quan thuế địa phương nơi đăng ký hoạt động về việc tạm ngừng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
Báo cáo về việc tạm ngừng hoạt động có những nội dung chính sau đây: Tên sàn giao dịch bất động sản; số, ngày, tháng, năm cấp Giấy phép hoạt động; địa chỉ trụ sở; thời gian tạm ngừng hoạt động, ngày bắt đầu và ngày kết thúc thời hạn tạm ngừng hoạt động; lý do tạm ngừng hoạt động; báo cáo về việc thanh toán nợ, giải quyết các hợp đồng dịch vụ với khách hàng và hợp đồng đã ký với các môi giới và người lao động làm việc tại sàn giao dịch bất động sản.
Trong thời gian tạm ngừng hoạt động, sàn giao dịch bất động sản phải nộp đủ số thuế còn nợ, tiếp tục thanh toán các khoản nợ khác, hoàn thành việc thực hiện hợp đồng đã ký với các môi giới và người lao động, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Đối với hợp đồng dịch vụ đã ký với khách hàng nhưng chưa thực hiện xong thì phải thỏa thuận với khách hàng về việc thực hiện hợp đồng dịch vụ đó.
Nghị định có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8/2024.
