Quảng Ninh: 420 căn nhà ở xã hội tại Đông Mai bắt đầu tiếp nhận hồ sơ thuê

Điểm đáng chú ý của đợt tiếp nhận này là khung giá thuê phân tầng theo từng nhóm đối tượng, trong đó mức dành cho người lao động ngoài doanh nghiệp bình quân khoảng 140.000 đồng/m²/tháng.

Theo thông tin được công bố, dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư tại Quyết định số 2658 ngày 19/9/2022, thời hạn hoạt động 50 năm kể từ ngày được quyết định giao hoặc thuê đất. Công trình xây dựng trên diện tích khoảng 1,27 ha, gồm 13 hạng mục, trong đó có hai khối nhà ở công nhân cao 7 tầng và 1 tầng tum thang.

Tổng số 420 căn hộ được thiết kế với hai loại diện tích chính là 35 m² và 70 m². Từ tầng 2 đến tầng 5, mỗi tầng bố trí 42 căn hộ 35 m²; tầng 6 và tầng 7 mỗi tầng có 21 căn hộ 70 m². Tầng 1 dành cho không gian sinh hoạt chung như sảnh, khu vệ sinh, phòng ăn và hệ thống giao thông đứng. Ngoài khu nhà ở, dự án đầu tư đồng bộ nhà để xe máy 900 m², nhà bảo vệ, sân bóng đá, đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà.

Theo thông tin được công bố trước đó, khu nhà ở xã hội này đã hoàn thành và đưa vào sử dụng từ tháng 6/2024, với hai tòa chung cư 7 tầng cùng các công trình phụ trợ như sân bóng, căng tin, siêu thị. Đến năm 2025, đã có hơn 700 công nhân, chuyên gia của chính Jinko Solar (Việt Nam) sinh sống tại đây. Vì vậy, đợt tiếp nhận hồ sơ lần này mang ý nghĩa mở rộng đối tượng tiếp cận, đồng thời công khai khung giá cho người lao động ngoài doanh nghiệp.

Về giá thuê, cán bộ, công nhân viên làm việc tại Công ty TNHH Công nghiệp Jinko Solar (Việt Nam) được áp dụng mức giá theo từng nhóm chức danh. 

Với cán bộ, công nhân viên làm việc tại Jinko Solar (Việt Nam), mức giá áp theo chức danh: công nhân, chuyên viên và kỹ sư thuê với giá 300.000 đồng/tháng; chuyên viên cao cấp, kỹ sư công trình cao cấp và chủ quản là 800.000 đồng/tháng; cấp quản lý từ giám đốc trở lên là 1,5 triệu đồng/tháng.

Với người lao động ngoài doanh nghiệp, giá thuê bình quân dự kiến 140.000 đồng/m²/tháng, đã bao gồm thuế VAT 5% nhưng chưa bao gồm 2% kinh phí bảo trì theo quy định, và có thể điều chỉnh theo chính sách thuế tại từng thời điểm. Quy đổi đơn giản, một căn hộ 35 m² có giá thuê khoảng 4,9 triệu đồng/tháng, căn 70 m² khoảng 9,8 triệu đồng/tháng, chưa tính kinh phí bảo trì.

Đặt hai khung giá cạnh nhau, khoảng cách là rất lớn, dù thông báo chưa làm rõ mức 300.000 đồng được tính theo người hay theo căn hộ. Đây là điểm cần được giải thích cụ thể để người lao động không thuộc doanh nghiệp chủ đầu tư hiểu đúng mức chi phí mình phải gánh.

Một phép so sánh khác cũng đáng tham khảo. Cũng trên địa bàn phường Đông Mai, dự án Khu nhà ở công nhân và chuyên gia KCN Đông Mai của Tổng công ty Viglacera từng được Sở Xây dựng Quảng Ninh công bố giá cho thuê tạm tính 65.100 đồng/m²/tháng (đã gồm VAT và kinh phí bảo trì) vào ngày 14/2/2025. Mức 140.000 đồng/m²/tháng của dự án Jinko Solar cao hơn hơn hai lần. Tất nhiên, đây là hai dự án khác chủ đầu tư, khác thời điểm công bố, và giá của Viglacera là giá tạm tính; phép so sánh chỉ nhằm cho thấy mặt bằng giá nhà ở xã hội cho thuê trong cùng khu vực chưa đồng nhất.

Việc thuê nhà ở xã hội được điều chỉnh bởi Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP hướng dẫn về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Theo đó, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp trong khu công nghiệp thuộc nhóm đối tượng được hỗ trợ nhà ở xã hội (Điều 76 Luật Nhà ở 2023). Người đăng ký cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh đối tượng, quan hệ lao động, nơi cư trú và điều kiện về nhà ở; danh mục hồ sơ cụ thể, địa điểm nộp và thứ tự xét duyệt sẽ do thông báo chính thức quy định.

Một nguyên tắc quan trọng là giá thuê nhà ở xã hội không do chủ đầu tư tự ấn định hoàn toàn. Theo quy định, mức giá phải được xây dựng, thẩm tra và gửi cơ quan quản lý trước khi chính thức tiếp nhận hồ sơ của người dân. Do đó, mức 140.000 đồng/m²/tháng hiện được nêu là giá bình quân dự kiến; người lao động nên theo dõi mức giá chính thức trong thông báo tiếp nhận hồ sơ.

Trong bức tranh nhà ở xã hội của Quảng Ninh, phần lớn các dự án gần đây được triển khai theo hình thức mở bán. Chỉ riêng năm 2026, địa phương đã thông tin về các đợt tiếp nhận hồ sơ mua tại phường Hà Tu với hơn 600 căn, hay dự án Cao Xanh - Hà Lầm với 850 căn. Trong khi đó, theo thông tin báo chí phản ánh, các doanh nghiệp bất động sản có xu hướng ưu tiên bán sản phẩm để thu hồi vốn, giảm chi phí và rủi ro vận hành, quản lý.

Vì vậy, một quỹ căn hộ cho thuê quy mô 420 căn do doanh nghiệp công nghiệp đầu tư là một mô hình khác biệt: chủ đầu tư là đơn vị sử dụng lao động, có động lực giữ chân nhân lực hơn là thu hồi vốn nhanh. Cùng chiều hướng đó, Quảng Ninh cũng đang xây dựng Quỹ Nhà ở, với khoảng 1.906 tỷ đồng dành cho đầu tư xây mới nhà ở xã hội phục vụ cho thuê và khoảng 451 tỷ đồng để mua lại căn hộ từ chủ đầu tư, chuyển sang hình thức cho thuê thuộc quản lý nhà nước. Nhà ở cho thuê đang dần được nhìn nhận như một lời giải thực tế cho lao động di cư, nhất là những người chưa đủ điều kiện hoặc chưa có nhu cầu sở hữu.

Tuy nhiên, hiệu quả của mô hình này phụ thuộc vào ba yếu tố. Thứ nhất là khả năng chi trả: nếu giá thuê cho lao động ngoài doanh nghiệp vượt quá mức mà công nhân có thể gánh trong ngân sách hằng tháng, căn hộ có thể khó lấp đầy, như từng xảy ra ở giai đoạn đầu mở bán của một số dự án nhà ở xã hội cùng khu vực. Thứ hai là sự minh bạch trong xét duyệt: khi quỹ căn hạn chế và có nhóm ưu đãi riêng, tiêu chí ưu tiên cần được công khai rõ ràng. Thứ ba là chất lượng vận hành: cho thuê dài hạn đòi hỏi quản lý, bảo trì và dịch vụ ổn định, vốn là bài toán khiến nhiều doanh nghiệp e ngại.

Theo các chuyên gia bất động sản, từ nay đến ngày 9/12/2026, người lao động quan tâm nên theo dõi thông báo chính thức về địa điểm, danh mục hồ sơ, giá thuê sau thẩm định và tiêu chí xét duyệt. Về phía cơ quan quản lý, việc giám sát chặt quá trình tiếp nhận, xét duyệt và ký hợp đồng là cần thiết để căn hộ đến đúng đối tượng.

Với 420 căn hộ, dự án chưa thể giải quyết toàn bộ nhu cầu nhà ở của công nhân tại KCN Sông Khoai. Nhưng nếu khung giá được công khai, minh bạch và phù hợp khả năng chi trả, đây có thể là một mô hình tham chiếu cho các địa phương có nhiều khu công nghiệp: để doanh nghiệp cùng chia sẻ trách nhiệm với người lao động, thay vì đẩy phần lớn gánh nặng nhà ở sang thị trường nhà trọ tự phát.

Hoàng Nguyễn