Những lưu ý khi mua nhà ở hình thành trong tương lai

Theo dõi KT&TD trên

Rủi ro rình rập người mua

Theo Luật sư Nguyễn Sơn Trà (Công ty Luật TNHH Quốc tế TNTP), nhà ở hình thành trong tương lai không phải là khái niệm quá xa lạ đối với chúng ta. Với sự phát triển của kinh tế xã hội, nhu cầu mua nhà ở của người dân ngày càng cao, đặc biệt với Việt Nam - quốc gia có truyền thống "an cư lạc nghiệp".

Việc mua nhà ở hình thành trong tương lai, người mua sẽ tiết kiệm được một khoản chi phí, do giá nhà ở hình thành trong tương lai thường thấp hơn so với nhà ở sẵn có. Đồng thời, chủ đầu tư cũng sẽ có lợi trong việc xoay vốn, có thêm nguồn đầu tư cho dự án của mình.

Hình thức mua nhà hình thành trong tương lai là những dự án bất động sản chưa hoàn thiện, đang trong giai đoạn lập kế hoạch hoặc xây dựng, nhưng đã được chủ đầu tư mở bán theo quy định pháp luật.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ ngày 1/8/2024) đã siết chặt các quy định, tăng tính minh bạch và bảo vệ người mua.

Theo đó, tiền đặt cọc không vượt quá 5% giá trị hợp đồng, tổng thanh toán trước khi được cấp sổ đỏ không quá 95%, và cơ chế bảo lãnh ngân hàng tuy không bắt buộc nhưng được khuyến khích mạnh mẽ.

Tuy nhiên, khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, người mua cũng có thể gặp bất lợi, bởi họ đã phải bỏ ra một khoản tiền để mua một tài sản, mà vào thời điểm giao kết hợp đồng họ chưa nhìn thấy ngôi nhà hoàn thiện.

Công ty Luật TNHH Quốc tế TNTP cũng chỉ ra một số rủi ro người mua có thể gặp phải như sau: Dự án chưa được phép triển khai nhưng chủ đầu tư đã rao bán. Cụ thể, các giấy tờ thủ tục về xây dựng chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt; Chủ đầu tư không cấp giấy chứng nhận cho người mua; Chủ đầu tư lừa đảo, nhận tiền rồi bỏ trốn…

Ngoài ra, một số rủi ro khác cũng thường thấy như: Dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn nhưng đã rao bán, bắt đầu nhận đặt cọc, đặt chỗ; Dự án chậm bàn giao, chủ đầu tư giao nhà không đúng thời hạn; Dự án vướng phải tranh chấp với bên thứ ba mà người mua không biết; Nhà ở hoàn thiện không đúng cam kết ban đầu…

Trước những rủi ro kể trên, Công ty Luật TNHH Quốc tế TNTP đưa ra các phương án tối ưu nhất để phòng tránh rủi ro như sau: Dựa trên các giấy tờ mà chủ đầu tư cung cấp, người mua có thể sử dụng để đối chiếu thông tin với các cơ quan Nhà nước có liên quan, như Sở Xây dựng để có được thông tin đúng đắn, đầy đủ nhất về dự án mình sắp mua.

Bên cạnh đó, người mua cần tham khảo thông tin dự án từ nhiều nguồn khác nhau, không chỉ tin vào lời quảng cáo từ phía chủ đầu tư; Cần theo dõi tiến độ thi công dự án, tránh trường hợp tiến độ thanh toán đúng hạn nhưng tiến độ thi công thì trì trệ, chậm chạp; Cần cẩn trọng với những điều khoản trong hợp đồng.

Trong thời đại ngày nay, với sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản, đặc biệt là hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, người mua cần nắm vững kiến thức pháp lý cũng như dự liệu trước các trường hợp rủi ro có thể xảy ra, từ đó tìm cách để hạn chế tối đa rủi ro, nhằm bảo đảm tốt nhất quyền lợi của mình.

Người mua cần tìm hiểu kỹ, đặc biệt về dự án và uy tín của chủ đầu tư trước khi xuống tiền.

PGS.TS Nguyễn Hữu Huân, Giảng viên Trường Đại học Kinh tế TP.HCM khuyến cáo, trước khi quyết định xuống tiền mua nhà ở hình thành trong tương lai, người mua cần chủ động tìm hiểu kỹ thông tin về chủ đầu tư, đặc biệt là năng lực tài chính, uy tín triển khai các dự án trước đó.

Đồng thời, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý của dự án như: Giấy phép xây dựng, văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, thời hạn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), nghĩa vụ tài chính liên quan (như thuế, phí sử dụng đất) và các văn bản xác nhận dự án đã đủ điều kiện mở bán theo quy định pháp luật.

Ngoài ra, người mua cần đọc kỹ hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán, chú ý các điều khoản liên quan đến thời hạn bàn giao nhà, chế tài nếu dự án chậm tiến độ, cũng như cam kết của chủ đầu tư về việc hoàn thiện tiện ích nội khu của dự án.

Cần đặt niềm tin đúng chỗ

Nhiều môi giới có kinh nghiệm trong ngành bất động sản nhận định, khi lựa chọn mua nhà ở hình thành trong tương lai, người mua cần tìm hiểu kỹ thông tin, nắm vững pháp lý và lựa chọn dự án, chủ đầu tư cũng như các môi giới có uy tín.

Anh Nguyễn Minh Tuấn, môi giới kiêm cố vấn bất động sản hơn 10 năm kinh nghiệm tại TP.HCM cho biết, một trong những lợi thế lớn nhất của việc mua nhà ở hình thành trong tương lai là giá bán thường thấp hơn 10-20% so với dự án đã hoàn thiện, do chủ đầu tư cần thu hút dòng vốn sớm.

Hình thức này còn giúp người mua thanh toán linh hoạt theo tiến độ, chia thành nhiều đợt nhỏ, giảm áp lực tài chính.

"Nhiều khách hàng của tôi chọn mua nhà hình thành trong tương lai không chỉ vì giá tốt, mà vì có thể bắt đầu giấc mơ an cư sớm hơn. Tuy nhiên, họ cũng cần hiểu rằng, lợi ích này chỉ thực sự trọn vẹn khi dự án có pháp lý rõ ràng và chủ đầu tư uy tín", anh Tuấn nói.

Dù có nhiều ưu điểm, hình thức này vẫn tiềm ẩn không ít rủi ro. Anh Tuấn chia sẻ, dự án có thể bị chậm bàn giao hoặc "treo" nếu chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính. Chất lượng công trình không đúng cam kết, thậm chí có trường hợp "dự án ma" khiến người mua mất trắng.

Để tránh rủi ro, người mua cần kiểm tra kỹ pháp lý dự án: xác nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu móng, và thông báo đủ điều kiện mở bán từ Sở Xây dựng. Đánh giá uy tín chủ đầu tư qua lịch sử các dự án trước đó.

"Một chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh và lịch sử dự án rõ ràng sẽ ít khi để xảy ra chậm tiến độ hay vướng mắc pháp lý. Ngược lại, nếu chủ đầu tư quá mới, lại huy động vốn ồ ạt, đó là tín hiệu nên cân nhắc", anh Tuấn gợi ý.

Là một trong những môi giới có kinh nghiệm nhiều năm bán nhà ở hình thành trong tương lai, chị Nguyễn Ngọc Nữ, chuyên viên tư vấn bất động sản miền Nam tại BAM LAND cho hay, làm môi giới luôn tâm niệm mang lại những điều tốt đẹp nhất cho khách hàng khi giới thiệu những dự án hình thành trong tương lai.

Chị Nữ và các đồng nghiệp môi giới tư vấn cho khách hàng mua một căn hộ hình thành trong tương lai.

Vừa qua, chị Nữ cùng đồng nghiệp đón tiếp khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai. Theo chia sẻ, cô chú là người đã quen sống ở nhà đất, đây là lần đầu tiên mua chung cư, lại là mua cho con.

Giống như nhiều người khác, chị Nữ chia sẻ, họ cũng rất lo lắng khi lần đầu đặt niềm tin vào một căn hộ hình thành trong tương lai.

Để giúp khách hàng có thể yên tâm, chị Nữ đã đồng hành cùng khách từ buổi tham quan nhà mẫu, đến tận nhà tư vấn thêm hai lần sau đó, và suốt những ngày đêm sau đó vẫn kiên nhẫn giải đáp từng thắc mắc nhỏ nhất.

"Làm nghề sale, hôm nay mình bán dự án này, mai có thể lại chuyển sang dự án khác. Nhưng với khách hàng, có thể cả đời họ chỉ có đủ khả năng mua một căn nhà. Và khi họ lựa chọn mình, là họ đang đặt trọn niềm tin. Vì thế, làm nghề này, mình luôn nhắc bản thân: phải tư vấn thật lòng, giới thiệu sản phẩm tốt, xứng đáng với những gì khách hàng trao gửi. Đó mới là người sale có tâm", chị Nữ nói.