Những điểm đáng lưu ý của Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại
Quốc hội đã thông qua Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại bằng hình thức thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Nghị quyết có hiệu lực thi hành từ ngày 01/4/2025 và được thực hiện trong 5 năm.
Thực hiện dự án nhà ở thương mại phải đáp ứng 4 điều kiện
Ngày 30/11, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Trong đó, có nhiều điểm đáng lưu ý về điều kiện, tiêu chí, trình tự thủ tục triển khai...
Theo Nghị quyết, 4 trường hợp thực hiện thí điểm gồm: Dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản (BĐS) nhận quyền sử dụng đất; dự án của tổ chức kinh doanh BĐS đang có quyền sử dụng đất; dự án của tổ chức kinh doanh BĐS đang có quyền sử dụng đất và nhận quyền sử dụng đất; dự án của tổ chức kinh doanh BĐS được các tổ chức đang sử dụng đất thành lập để thực hiện dự án nhà ở thương mại trên diện tích của cơ sở sản xuất, kinh doanh phải di dời do ô nhiễm môi trường, cơ sở phải di dời theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị. Bên cạnh đó, quy định điều kiện thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.
Cụ thể, tổ chức kinh doanh BĐS được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đối với một hoặc các loại đất: Đất nông nghiệp; Đất phi nông nghiệp không phải đất ở; Đất ở và đất khác trong cùng thửa đất đối với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.
Việc thực hiện dự án nhà ở thương mại quy định tại khoản 1 Điều này phải đáp ứng các điều kiện: Thứ nhất, phạm vi khu đất thực hiện dự án phù hợp quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc nằm trong quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị. Thứ hai, dự án phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được quyết định, phê duyệt.
Thứ ba, có văn bản của UBND cấp tỉnh chấp thuận cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp quy định tại điểm a và điểm c khoản 1 Điều 1 Nghị quyết này. Thứ tư, tổ chức kinh doanh BĐS thực hiện dự án nhà ở thương mại phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đầu tư và pháp luật khác có liên quan.
Việc lựa chọn dự án thí điểm phải đáp ứng các tiêu chí sau đây: Được thực hiện tại khu vực đô thị, khu vực được quy hoạch phát triển đô thị và không vượt quá 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất ở) theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021 - 2030 đã được phê duyệt; Không thuộc các dự án quy định tại khoản 4 Điều 67 của Luật Đất đai.
Đối với trường hợp tại điểm a khoản 1 Điều 1 Nghị quyết này, khu đất thực hiện dự án phải không thuộc danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất được HĐND cấp tỉnh thông qua quy định tại khoản 5 Điều 72 của Luật Đất đai.
4 bước thủ tục triển khai thực hiện
Cũng theo Nghị quyết, trình tự, thủ tục thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất bao gồm 4 bước.
Cụ thể, trình tự, thủ tục nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại được áp dụng như quy định của pháp luật về đất đai về chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư.
Trường hợp trong khu đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua hình thức nhận quyền sử dụng đất có diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý hoặc người đang sử dụng đất không đủ điều kiện chuyển quyền sử dụng đất thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 127 của Luật Đất đai.
Đối với trường hợp khu đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua hình thức nhận quyền sử dụng đất có diện tích đất có nguồn gốc từ đất quốc phòng, đất an ninh để thực hiện dự án nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch sử dụng đất để phát triển nhà ở đã được phê duyệt thì phải có văn bản chấp thuận của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an.
Trường hợp người sử dụng đất chưa được cấp các loại giấy chứng nhận quy định tại khoản 3 Điều 256 của Luật Đất đai nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì thực hiện theo quy định tại điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật Đất đai.
Nghị quyết cũng nêu rõ, Chính phủ có trách nhiệm chỉ đạo các Bộ, ngành có liên quan trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ được giao theo dõi, thanh tra, kiểm tra việc thực hiện Nghị quyết này; sơ kết 3 năm thực hiện Nghị quyết trong năm 2028 và tổng kết 5 năm thực hiện Nghị quyết trong năm 2030 để báo cáo Quốc hội xem xét, quyết định. HĐND, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm tổ chức thực hiện Nghị quyết tại địa phương.
Sau khi Nghị quyết này hết hiệu lực, tổ chức kinh doanh BĐS đang thực hiện dự án thí điểm theo tiến độ ghi trong dự án đầu tư thì được tiếp tục thực hiện cho đến khi kết thúc dự án. Người nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong dự án thí điểm thì có quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật.
