Lối thoát cho dự án nhà ở mắc kẹt

Theo dõi KT&TD trên

Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, có hiệu lực từ ngày 1/4/2025 và sẽ được thực hiện trong 5 năm.

Cơ hội khơi thông nguồn cung

Khu "Cao Xà Lá" là tên gọi dân dã mà người dân Hà Nội dùng để chỉ khu vực "đất vàng" tại số 233, 233B và 235 Nguyễn Trãi. Tên gọi này xuất phát từ việc nơi đây từng là địa chỉ của ba nhà máy lớn, gồm nhà máy Cao su Sao Vàng, Xà phòng Hà Nội, Thuốc lá Thăng Long.

Sau khi các nhà máy này được di dời để phục vụ tái quy hoạch đô thị và giảm ô nhiễm, khu đất dự kiến dùng để xây các khu đô thị mới. Đây là khu đất nằm trong danh mục các khu đất được thực hiện thí điểm theo Nghị quyết 171.

Cũng được mệnh danh là khu "đất vàng" tại khu vực nút giao Tố Hữu - Lương Thế Vinh, quận Nam Từ Liêm, dự án tổ hợp trung tâm thương mại, văn phòng và nhà ở MIC Tower tổng diện tích 2,53ha, được TP Hà Nội duyệt chủ trương đầu tư vào năm 2019. Đây là khu đất nằm trong danh mục thực hiện thí điểm theo Nghị quyết 171.

Theo các chuyên gia, thí điểm cơ chế thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất là điểm cốt lõi và mang tính đột phá của Nghị quyết.

Thay vì chỉ tập trung vào đất ở theo quy định trước đây, Nghị quyết cho phép thí điểm sử dụng các loại đất khác (bao gồm cả đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở) để thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận.

Điều này mở ra cơ hội khơi thông nguồn cung cho thị trường, giải quyết tình trạng nhiều dự án bị đình trệ do vướng mắc trong khâu tích tụ đất đai và chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định trước đây.

Gỡ nút thắt, hài hòa lợi ích

Đại diện Tập đoàn Hưng Thịnh chia sẻ, đã đăng ký 3 dự án bị vướng mắc tại Hà Nội nhiều năm nay vào danh mục thí điểm: "Đây là Nghị quyết đúng trọng tâm mà doanh nghiệp mong muốn. Tuy nhiên, khả năng thực hiện đến đâu còn phụ thuộc vào hướng dẫn chi tiết của cơ quan quản lý. Nhưng chúng tôi cũng hy vọng, các dự án công ty đề xuất lần này sẽ được tháo gỡ".

Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó tổng giám đốc Công ty Newtaco, một nút thắt mà Nghị quyết 171 đã tháo gỡ là chấp thuận việc chuyển nhượng dự án. Điều này tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có tiềm lực có thể thực hiện theo đúng tiến độ và giải quyết gánh nặng cho các doanh nghiệp không thể thỏa thuận với người dân trong đền bù giải phóng mặt bằng.

Nghị quyết số 171 đã cho phép doanh nghiệp tự thỏa thuận với người dân có đất để nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, theo cơ chế "thuận mua - vừa bán", hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan.

"Điểm nhấn trong Nghị quyết là doanh nghiệp có được đất, người dân được đền bù thỏa đáng và Nhà nước không phải thu hồi đất, giảm công việc phải làm nhưng vẫn thu được tiền đất, thuế, phí, lệ phí", ông Thanh nói.

Nhiều địa phương vào cuộc ngay

Vừa qua, trên cơ sở danh mục 148 khu đất được HĐND TP Hà Nội thông qua, UBND TP đã ban hành thông báo chấp thuận cho tổ chức kinh doanh bất động sản được thực hiện dự án thí điểm. Đây là căn cứ để các tổ chức kinh doanh bất động sản và các cơ quan liên quan thực hiện các bước tiếp theo.

Theo đó, danh mục dự kiến thực hiện dự án thí điểm gồm 148 khu đất, với tổng diện tích khoảng 840,36ha (diện tích đất trồng lúa khoảng 169,54ha). Trong số này, quận Long Biên 18 dự án; huyện Đông Anh 17 dự án; quận Hoàng Mai 13 dự án; quận Thanh Xuân 12 dự án; quận Nam Từ Liêm, huyện Hoài Đức cùng 11 dự án.

Đa phần các dự án là xây dựng nhà ở, gồm nhà ở thấp tầng, nhà cao tầng, nhà ở thương mại, nhà ở sinh thái, tổ hợp nhà ở - dịch vụ thương mại...

Trong số 148 khu đất được thí điểm, có một số siêu dự án gắn với nhiều tên tuổi trong giới đầu tư phát triển bất động sản. Điển hình, Công ty TNHH Xuất nhập khẩu Văn Minh với dự án khu đô thị mới Văn Minh quy mô hơn 107ha tại hai huyện Thạch Thất, Quốc Oai, dự kiến tổng mức đầu tư 10.000 tỷ đồng và tiến độ từ nay tới 2030.

Tại Khánh Hòa, ông Nguyễn Duy Quang, Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường cho biết, Sở đã thông báo rộng rãi để các tổ chức liên quan được biết. Sau khi nhận được hồ sơ đăng ký, Sở đã tổng hợp danh mục các khu đất đề xuất dự kiến thực hiện dự án thí điểm.

Tại Quảng Nam, Phó giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường Nguyễn Trường Sơn cho hay, đã có thông báo đến các đơn vị về việc đăng ký thực hiện dự án nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171.

Trong khi đó, đại diện Chi cục Quản lý đất đai tỉnh Quảng Nam, đơn vị được giao tổng hợp việc đăng ký thực hiện của các doanh nghiệp thông tin, đến nay, một số đơn vị đăng ký tham gia.

Còn tại Huế, lãnh đạo Sở Nông nghiệp và Môi trường, Sở Xây dựng TP chí sẻ, đơn vị đang cho kiểm tra, rà soát để tham mưu UBND TP trình HĐND TP thông qua danh mục khu đất thực hiện dự án.

Tác động lan tỏa nhiều lĩnh vực

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) phân tích, TP.HCM thường chiếm khoảng 25 - 30% dự án trên cả nước. Nếu tính tất cả tỉnh thành, có thể có khoảng 900 dự án, quy mô sử dụng đất khoảng 5.000ha sẽ được Nghị quyết 171 tháo gỡ trong 5 năm tới.

"Với 303 dự án nhà ở thương mại đăng ký thực hiện dự án thí điểm tại TP.HCM với quy mô 2.000ha, nếu bình quân mỗi dự án có 630 căn nhà, sẽ có thêm 216.000 căn nhà cung ứng cho thị trường bất động sản trong 3 - 10 năm tới. Nếu giả định đầu tư bình quân 1.000 tỷ đồng/ha, tổng giá trị đầu tư lên đến khoảng gần 2 triệu tỷ đồng. Nguồn vốn khổng lồ này sẽ tác động lan tỏa đến hơn 35 ngành kinh tế", ông Châu nhận định.

PGS.TS Nguyễn Đình Thọ, Phó viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách nông nghiệp và môi trường (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho rằng, với các thửa đất thuộc sở hữu công, trước đây rất khó khăn khi Nhà nước thu hồi và giao cho doanh nghiệp trong trường hợp dự án đó không thể tách thành dự án độc lập.

"Nghị quyết 171 đã quy định rất cụ thể các trình tự để hỗ trợ doanh nghiệp trong thời gian tới, chắc chắn sẽ tháo gỡ nhiều vướng mắc cho các doanh nghiệp ngành bất động sản", ông Thọ đánh giá.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội, với thị trường Hà Nội, Nghị quyết này của Quốc hội cùng các Nghị quyết của HĐND TP sẽ tác động tích cực đến nguồn cung về nhà ở, sẽ có nhiều dự án mới được triển khai trên khắp các khu vực của thành phố.

"Số lượng sản phẩm theo căn sẽ nhiều hơn. Việc mất cân đối nguồn cung dự báo sẽ sớm thay đổi, vì các dự án đều có tiến độ rõ ràng", bà Hằng cho biết.