Giá căn hộ đầu năm 2026: Tín hiệu khởi sắc từ nhu cầu ở thực

Theo dõi KT&TD trên

Các sàn giao dịch ghi nhận lượng khách tìm hiểu căn hộ tăng rõ rệt, nhiều dự án đẩy nhanh tiến độ mở bán ngay trong quý I, và đặc biệt, cơ cấu người mua đang chuyển dịch theo hướng tích cực hơn: tỷ lệ người mua để ở thực đang chiếm ưu thế so với giới đầu tư lướt sóng.

Theo kết quả khảo sát thị trường được công bố tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam VRES 2025, 64% người mua nhà trong thời gian gần đây mua để ở, trong khi 36% mua để đầu tư. Đây là sự đảo chiều đáng kể so với giai đoạn 2020 - 2022, khi làn sóng đầu cơ chiếm lĩnh thị trường và đẩy giá lên những mức phi thực tế. Câu hỏi đặt ra là: liệu sự trở lại của nhu cầu ở thực có đủ sức tạo nên một chu kỳ tăng trưởng bền vững cho thị trường căn hộ Việt Nam trong năm 2026?

Theo đó, không phải ngẫu nhiên mà các chuyên gia kinh tế và bất động sản đồng loạt nhấn mạnh đến vai trò của nhóm khách hàng ở thực trong bức tranh thị trường đầu năm 2026. Đây là nhóm khách hàng đặc biệt: ít bị chi phối bởi tâm lý đám đông, quyết định mua dựa trên nhu cầu thực tế và khả năng tài chính cụ thể, và một khi đã quyết định - họ sẽ gắn bó lâu dài với tài sản đó.

Theo các chuyên gia kinh tế, lãi suất cho vay thấp giúp khơi thông nhu cầu ở thực - lực kéo quan trọng nhất của thị trường hiện nay. Khi lãi suất cho vay giảm, áp lực tài chính giảm theo, giúp người mua ở thực mạnh dạn hơn trong quyết định xuống tiền. Điều này lý giải vì sao giai đoạn 2024 - 2025, ngay khi lãi suất điều chỉnh về mặt bằng hợp lý hơn, thị trường căn hộ lập tức phục hồi cả về nhu cầu lẫn lượng giao dịch.

Bên cạnh đó, mức lãi suất cho vay phổ biến quanh 6 - 7%/năm vẫn nằm trong vùng hỗ trợ giao dịch, khác xa giai đoạn "cú sốc kép" năm 2022. Với mặt bằng lãi suất này, nhóm người mua ở thực - đặc biệt là các cặp vợ chồng trẻ, gia đình đang thuê nhà muốn chuyển sang sở hữu đang có điều kiện tốt hơn để hiện thực hóa ước mơ an cư.

Bức tranh giá căn hộ đầu năm 2026 không phải là sự tăng trưởng đồng đều trên diện rộng, mà là sự phân hóa rõ rệt theo phân khúc, vị trí và chất lượng dự án.

Tại Hà Nội, mặt bằng giá cuối năm 2025 đã thiết lập ở mức rất cao. Giá bán chung cư phổ biến trong quý IV/2025 ở khu vực quanh vành đai 1 dao động 100 - 132 triệu đồng/m², vành đai 2 từ 78 - 123 triệu đồng/m², vành đai 3 từ 74 - 106 triệu đồng/m². Bước sang năm 2026, các chuyên gia nhận định mức giá này khó có thể giảm, song tốc độ tăng sẽ chậm lại so với giai đoạn bứt phá của 2024 - 2025.

Tại TP.HCM, thị trường căn hộ thứ cấp ghi nhận biến động mạnh với mức giá trung bình 61,5 triệu đồng/m², tăng 26% theo năm. Trong đó, khu vực quận 2 cũ dẫn đầu đà tăng trưởng với nhiều dự án cao cấp tăng giá trên 40%.

Điểm đáng chú ý là sự phân hóa ngày càng sâu sắc giữa các phân khúc. Theo dữ liệu từ CBRE, tỷ trọng căn hộ có giá từ 120 - 300 triệu đồng mỗi m² tăng mạnh và chiếm mức cao nhất trong hơn một thập kỷ tại cả hai thành phố lớn. Trong khi đó, phân khúc vừa túi tiền, mảng thị trường mà người mua ở thực trông đợi nhất lại ngày càng thu hẹp về nguồn cung.

Theo dự báo của One Housing, Hà Nội có thể đón 35.000 căn hộ mới trong năm 2026. Tuy nhiên, toàn bộ sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang, chủ yếu từ các chủ đầu tư lớn như Masterise Homes, Sunshine, MIK. Điều này có nghĩa là dù nguồn cung dồi dào, nhóm khách hàng ở thực có ngân sách dưới 3 tỷ đồng vẫn rất khó tìm được sản phẩm phù hợp tại thị trường sơ cấp của Hà Nội.

Ở các vùng ven đô và tỉnh thành lân cận, bức tranh có phần sáng sủa hơn. Văn Giang (Hưng Yên) dự kiến cung ứng khoảng 20.000 - 25.000 căn hộ mở mới, lần đầu tiên dẫn dắt nguồn cung nhờ sự hiện diện của các đại đô thị quy mô lớn như Vinhomes Ocean Park 2-3, Ecopark, Alluvia City và Sunshine Legend City. Các khu vực này đang thu hút mạnh nhóm ở thực nhờ mức giá cạnh tranh hơn và hạ tầng kết nối ngày càng được cải thiện.

Trong bức tranh nhu cầu ở thực, phân khúc nhà ở xã hội đóng vai trò then chốt nhưng cũng đang đứng trước nhiều thách thức. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh, thị trường bất động sản năm 2026 sẽ có nhiều tiến triển tích cực, trong đó nguồn cung nhà ở xã hội sẽ tăng lên với khoảng 160.000 căn được cung cấp ra thị trường.

Tuy nhiên, thực tế triển khai không tránh khỏi những điểm nghẽn. Tại Hà Nội, nhiều dự án nhà ở xã hội mở bán gần đây ghi nhận mức giá 25 - 29 triệu đồng mỗi m², cao hơn đáng kể so với mức dưới 20 triệu đồng cách đây ba năm, do chi phí vật liệu, nhân công tăng cao và các quy định mới về tiền sử dụng đất.

Dù vậy, những tín hiệu tích cực vẫn đang xuất hiện từ các dự án cụ thể. Ngay trong những ngày đầu năm 2026, Sở Xây dựng Hà Nội đã công bố dự án nhà ở xã hội tại khu nhà ở Minh Đức (xã Mê Linh) với 612 căn hộ, giá bán dự kiến 23 - 25 triệu đồng/m² cho các căn hộ 2 - 3 phòng ngủ diện tích 70 - 77 m². Đây là mức giá mà nhiều gia đình có thu nhập trung bình có thể tiếp cận được.

Những tín hiệu khởi sắc từ nhu cầu ở thực đầu năm 2026 là cơ sở để thận trọng lạc quan về triển vọng của thị trường căn hộ Việt Nam. Không phải cơn sóng đầu cơ ngắn hạn, không phải sự hưng phấn bong bóng mà là sự phục hồi từ nền, dẫn dắt bởi những nhu cầu thật của hàng triệu người đang khát khao một chỗ ở ổn định.

Để tín hiệu này trở thành xu hướng bền vững, thị trường cần thêm sự đồng hành từ chính sách: nguồn cung nhà ở xã hội được thúc đẩy thực chất hơn, phân khúc vừa túi tiền được quan tâm trở lại, và niềm tin của người mua tiếp tục được củng cố qua sự minh bạch về pháp lý và chất lượng công trình. Khi những yếu tố đó hội tụ đủ, thị trường căn hộ Việt Nam sẽ có nền tảng vững chắc để bước vào một chu kỳ phát triển thực chất và khỏe mạnh hơn.

Hoàng Nguyễn