Giá nhà leo thang: Nguyên nhân và lời giải cho bài toán bình ổn thị trường

Theo dõi KT&TD trên

Nguồn cung hạn chế, chi phí đầu vào tăng cao đẩy mặt bằng giá

Chi phí phát triển dự án liên tục leo thang cũng là một áp lực. Từ tiền sử dụng đất, chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính, áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp cho đến giá vật liệu xây dựng đều tăng cao. Trong bối cảnh tổng chi phí đầu vào phình to, các chủ đầu tư điều chỉnh giá bán để đảm bảo hiệu quả và cân đối dòng tiền.

Khi nguồn cung mới bị hạn chế, áp lực tăng giá là điều khó tránh khỏi.

Cung - cầu mất cân đối cũng là yếu tố đáng lưu ý. Nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn vẫn tăng đều, trong khi số lượng dự án được cấp phép còn khiêm tốn. Đáng nói, hơn 70% nguồn cung mới tập trung vào phân khúc cao cấp, kéo mặt bằng giá bình quân đi lên, trong khi phân khúc trung cấp, vừa túi tiền và nhà ở xã hội lại khan hiếm.

Ngoài ra, hiện tượng "thổi giá", "làm giá" theo thông tin quy hoạch, hạ tầng hoặc đấu giá đất vẫn xuất hiện ở nhiều khu vực, khiến giá bị đẩy lên cao so với giá trị thực. Đầu cơ ngắn hạn cũng góp phần làm chậm quá trình điều chỉnh giá. Khảo sát năm 2024 của Batdongsan.com.vn cho thấy, 86% người mua nắm giữ bất động sản dưới một năm, khiến lượng hàng găm giữ lớn và khó giảm giá.

Theo TS Trần Xuân Lượng, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu, Đánh giá thị trường Bất động sản (VARS IRE), bất cập trong xác định giá đất là một trong những nút thắt lớn. "Việc chưa có cơ sở dữ liệu chuẩn khiến giá đất phải dựa nhiều vào giá đấu, trong khi giá trúng đấu giá liên tục bị đẩy lên cao", ông Lượng nhận định.

Kiềm chế đầu cơ, tăng nguồn cung để kéo giá về giá trị thực

Các chuyên gia cho rằng, để kiểm soát đà tăng giá bất động sản, trước hết cần hạn chế hoạt động đầu cơ, lướt sóng. Nhiều khu vực chỉ dựa trên thông tin quy hoạch chưa được kiểm chứng đã tăng giá gấp 2 - 3 lần, dù hạ tầng thực tế không thay đổi.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, việc áp dụng thuế cao đối với giao dịch ngắn hạn là giải pháp hiệu quả. Tại Singapore, mức thuế chuyển nhượng bất động sản bán lại trong vòng 1 - 3 năm lên tới 12 - 20%, góp phần hạn chế đầu cơ rõ rệt.

Tại Việt Nam, đề xuất đánh thuế bất động sản thứ hai hoặc thuế chuyển nhượng trong thời gian ngắn đang được thảo luận và được xem là công cụ quan trọng để đưa thị trường hướng tới nhu cầu ở thực.

Song song đó, minh bạch hóa thông tin quy hoạch và pháp lý dự án cần được đẩy mạnh. Việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, cho phép người dân tra cứu trực tuyến thông tin quy hoạch, tình trạng pháp lý sẽ giúp hạn chế "sốt đất ảo". Đồng thời, cần siết chặt quản lý hoạt động môi giới, nhất là môi giới tự phát, nhằm giảm hiện tượng thao túng, tạo sóng giá.

Theo ông Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam, giải pháp căn cơ để giảm áp lực giá là tăng nguồn cung, đặc biệt ở phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực.

"Việc đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá hợp lý, tận dụng quỹ đất ven đô và đô thị vệ tinh sẽ tạo áp lực giảm giá tự nhiên. Cùng với đó, cần sớm hoàn thiện các dự án hạ tầng ‘mạch máu’ như vành đai, cao tốc, metro để mở rộng không gian đô thị và giảm tình trạng sốt giá cục bộ", ông Chính nhấn mạnh.

Ở góc độ vĩ mô, TS Võ Trí Thành cho rằng chính sách tín dụng cần được điều hành linh hoạt. Tín dụng là "dòng máu" của thị trường bất động sản, nhưng nếu siết quá mạnh có thể khiến thị trường đóng băng, còn nới lỏng quá mức lại đẩy giá tăng cao.

Bên cạnh đó, minh bạch thông tin về giá giao dịch, giá đất đền bù, tiến độ và pháp lý dự án là nền tảng để thị trường vận hành đúng quy luật, hạn chế tình trạng định giá mập mờ.