Giá nhà đất leo thang: Bộ Xây dựng chỉ rõ nguyên nhân và hướng hạ nhiệt

Theo dõi KT&TD trên

Bộ Xây dựng vừa có công văn gửi Đoàn đại biểu Quốc hội TP Hà Nội, trả lời kiến nghị của cử tri trước Kỳ họp thứ 10, Quốc hội khóa XV, liên quan đến tình trạng giá vàng, giá bất động sản tăng cao và các giải pháp kiểm soát nhằm phản ánh đúng giá trị hàng hóa, ổn định đời sống người dân.

Trong kiến nghị, cử tri đề nghị Chính phủ làm rõ nguyên nhân khiến giá vàng và giá bất động sản liên tục leo thang thời gian qua, đồng thời có thêm các biện pháp mạnh mẽ, hiệu quả hơn bên cạnh những giải pháp đang triển khai như hạn chế đầu cơ, độc quyền, thao túng thị trường. 

Theo Bộ Xây dựng, trong những năm gần đây, giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở và đất ở, tăng cao vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người dân. Tại nhiều đô thị lớn, việc sở hữu nhà ở ngày càng trở nên khó khăn, ngay cả với nhóm người có thu nhập trung bình khá. Tình trạng này không chỉ gây áp lực lên đời sống người dân mà còn tiềm ẩn nhiều rủi ro cho thị trường và nền kinh tế.

Nguyên nhân của thực trạng trên xuất phát từ nhiều yếu tố. Trước hết là chi phí đầu tư dự án bất động sản gia tăng mạnh, trong đó tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn, làm đội giá thành sản phẩm. Bên cạnh đó, nguồn cung nhà ở, bất động sản trong thời gian dài bị hạn chế, nhiều dự án chậm triển khai hoặc không thể triển khai do vướng mắc pháp lý, thủ tục đầu tư.

Một nguyên nhân quan trọng khác là cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường. Nguồn cung chủ yếu tập trung vào phân khúc trung cấp và cao cấp, trong khi phân khúc nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội, vốn phục vụ số đông người dân, đặc biệt là người thu nhập thấp tại đô thị lại thiếu nghiêm trọng.

Bộ Xây dựng cho biết, dù hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, nhà ở, đầu tư, đấu thầu đã được sửa đổi, bổ sung trong thời gian qua, song quá trình tổ chức thực hiện vẫn còn nhiều bất cập. Một số quy định chưa đồng bộ, chưa theo kịp yêu cầu thực tiễn; thủ tục hành chính ở nhiều khâu còn rườm rà, phức tạp; cách hiểu và áp dụng pháp luật chưa thống nhất giữa các địa phương. Những yếu tố này khiến hàng loạt dự án bất động sản bị kéo dài thời gian chuẩn bị đầu tư, chậm triển khai hoặc đình trệ.

Ở nhiều địa phương, công tác chấp thuận chủ trương đầu tư, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, xác định giá đất còn chậm, kéo dài nhiều năm. Điều này không chỉ làm gián đoạn nguồn cung cho thị trường mà còn khiến chi phí đầu tư tăng cao, từ đó đẩy giá bán sản phẩm lên mức vượt khả năng chi trả của người dân.

Đối với nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng thẳng thắn nhìn nhận kết quả đạt được vẫn chưa đáp ứng nhu cầu thực tế. Một số địa phương chưa thực sự quan tâm đúng mức đến công tác phát triển nhà ở xã hội; chưa chủ động quy hoạch quỹ đất, giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng kỹ thuật để tạo quỹ đất sạch giao cho chủ đầu tư. Việc triển khai các dự án nhà ở xã hội vì vậy gặp nhiều khó khăn, tiến độ chậm, chưa tạo được nguồn cung đủ lớn để “hạ nhiệt” thị trường.

Ngoài ra, hiện còn nhiều dự án bất động sản, nhà ở vướng mắc pháp lý, bị đình trệ trong khi nguồn lực xã hội đã đầu tư là rất lớn. Tình trạng này không chỉ gây lãng phí đất đai, vốn đầu tư mà còn làm gia tăng chi phí tài chính cho doanh nghiệp, gián tiếp đẩy giá nhà lên cao khi dự án được tái khởi động.

Bộ Xây dựng cũng chỉ rõ, bên cạnh các nguyên nhân mang tính thể chế và cung – cầu, thị trường bất động sản còn chịu tác động từ yếu tố đầu cơ và tâm lý. Một bộ phận doanh nghiệp, nhà đầu tư, cá nhân môi giới có hành vi găm hàng, nâng giá, đầu cơ, lan truyền thông tin không chính xác, làm nhiễu loạn thị trường và đẩy giá bất động sản tăng nhanh, không phản ánh đúng giá trị thực.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, trong vài năm gần đây, giá chung cư, liền kề, biệt thự và đất nền tăng bình quân khoảng 10–15% mỗi năm, có giai đoạn tăng tới 30%. Trong khi đó, các loại hình khác như bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, khu công nghiệp cũng tăng giá nhưng mức tăng chỉ khoảng 5–10% mỗi năm, thấp hơn nhiều so với đà tăng của nhà ở và đất ở.

Tại Hà Nội, trong quý III vừa qua, giá chung cư trung bình dao động 70–80 triệu đồng/m², còn liền kề, biệt thự phổ biến ở mức 100–200 triệu đồng/m². Tại TP.HCM, giai đoạn 2018–2024, giá căn hộ tăng từ khoảng 35 triệu đồng lên hơn 91 triệu đồng/m², nhiều dự án khu trung tâm chạm ngưỡng 120–150 triệu đồng/m². Trong khi đó, thu nhập bình quân đầu người chỉ tăng khoảng 6–7% mỗi năm, khiến tốc độ tăng giá nhà gần gấp đôi tốc độ tăng thu nhập sau 10 năm.

Bộ Xây dựng cho biết, từ năm 2022 đến nay, thị trường bất động sản từng bước phục hồi sau giai đoạn trầm lắng, với lượng giao dịch đạt khoảng 537.000–785.000 giao dịch mỗi năm. Đến cuối tháng 8, dòng tiền vào bất động sản ước đạt khoảng 4,1 triệu tỷ đồng. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản dần ổn định, tổng lượng phát hành trong 9 tháng đạt gần 398.000 tỷ đồng, tăng khoảng 44% so với cùng kỳ. Vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản đạt 5,18 tỷ USD, tăng 15,2%.

Riêng với Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội, cả nước hiện có 698 dự án đang triển khai, quy mô hơn 657.000 căn. Trong năm nay, khoảng 102.000 căn đã hoàn thành, vượt kế hoạch đề ra; đồng thời khởi công 85 dự án mới với hơn 91.000 căn hộ.

Tại các phiên họp của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, nhiều địa phương như Khánh Hòa, Quảng Ninh, Thái Nguyên, Hải Phòng, Hưng Yên cho biết lượng giao dịch tăng dần qua các quý, cho thấy thị trường phục hồi rõ nét. Tuy nhiên, tiến độ triển khai nhiều dự án lớn vẫn chậm, chủ yếu do vướng bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Trước thực trạng đó, Bộ Xây dựng cho biết đã báo cáo Thủ tướng Chính phủ, đề xuất nhiều giải pháp đồng bộ nhằm kiểm soát giá bất động sản, tạo điều kiện để người dân tiếp cận nhà ở, nhất là nhà ở xã hội. Một trong những giải pháp trọng tâm là hoàn thiện Đề án thí điểm mô hình Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý, trình Quốc hội ban hành nghị quyết.

Cùng với đó, Bộ tiếp tục thúc đẩy triển khai Nghị định về quỹ nhà ở quốc gia, Nghị quyết của Chính phủ về đột phá phát triển nhà ở xã hội; nghiên cứu chính sách phát triển nhà ở giá phù hợp để đưa vào Luật sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở dự kiến trình trong năm 2026.

Ngân hàng Nhà nước được giao tiếp tục rà soát, đánh giá các quy định về tín dụng bất động sản để có biện pháp điều tiết phù hợp. Bộ Tài chính nghiên cứu, đề xuất các chính sách tài chính, thuế liên quan đến bất động sản theo hướng hài hòa lợi ích Nhà nước, doanh nghiệp, người dân.

Hà Chi