Nguy cơ đội giá nhà nếu tính tiền đất theo “bảng giá × k1”
Cách tính tiền sử dụng đất theo bảng giá nhân hệ số điều chỉnh đang đứng trước nguy cơ tạo cú sốc chi phí cho thị trường. HoREA lo ngại nếu áp dụng cứng nhắc, giá nhà sẽ bị đẩy lên cao, thu hẹp cơ hội an cư và phát sinh thêm rào cản mới với bất động sản.
Việc áp dụng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh đang làm dấy lên lo ngại về nguy cơ đội chi phí đất đai, qua đó đẩy giá nhà ở tăng cao. Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng nếu không có cơ chế điều chỉnh phù hợp cho từng dự án, thị trường bất động sản có thể đối mặt thêm một “nút thắt” mới.
HoREA đề cao việc Bộ Nông nghiệp và Môi trường tổ chức lấy ý kiến nhằm hoàn thiện dự thảo Nghị định hướng dẫn thực hiện Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội về tháo gỡ khó khăn trong thi hành Luật Đất đai. Tuy nhiên, theo Hiệp hội, Điều 8 của dự thảo quy định về hệ số điều chỉnh giá đất là nội dung đặc biệt quan trọng, tác động trực tiếp đến chi phí đầu vào của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại và khu đô thị.
Chênh lệch lớn giữa hai cách tính giá đất
Theo HoREA, nếu chỉ áp dụng công thức giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh hằng năm (k1), tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp có thể cao gấp nhiều lần so với phương pháp thặng dư, vốn đang phản ánh sát hơn hiệu quả kinh tế của dự án.
Dẫn tính toán của Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM, HoREA cho biết: với một khu đất tại đường Nguyễn Xiển (TP Thủ Đức), giá đất theo bảng giá là 56,6 triệu đồng/m². Khi nhân với hệ số điều chỉnh khoảng 1,4 lần, giá đất tính tiền sử dụng đất lên tới khoảng 80 triệu đồng/m². Trong khi đó, nếu tính theo phương pháp thặng dư dựa trên giá bán căn hộ, chi phí đầu tư, lợi nhuận, giá trị đất chỉ vào khoảng 35 triệu đồng/m², thấp hơn hơn 2,2 lần.
Tương tự, tại một khu đất ở đường Đặng Công Bỉnh (Hóc Môn), giá đất tính theo bảng giá nhân hệ số khoảng 37 triệu đồng/m², trong khi giá trị thặng dư chỉ khoảng 9 triệu đồng/m², tức thấp hơn gần 6 lần.
Với mức chênh lệch này, để không lỗ vốn, doanh nghiệp buộc phải đẩy giá bán căn hộ lên rất cao, có thể vượt 70–100 triệu đồng/m², gây áp lực lớn lên thị trường và người mua nhà, HoREA nhận định.
Lo ngại lan sang giá nhà và an sinh xã hội
Theo Hiệp hội, cách tính tiền sử dụng đất không chỉ là vấn đề kỹ thuật mà còn ảnh hưởng dây chuyền đến giá nhà, khả năng tiếp cận nhà ở của người dân và mục tiêu an sinh xã hội. Khi chi phí đất bị đẩy lên ngay từ đầu, dư địa phát triển nhà ở bình dân, nhà ở vừa túi tiền sẽ ngày càng thu hẹp.
HoREA cho rằng việc định giá đất cho các dự án bất động sản quy mô lớn không thể áp dụng cứng nhắc như với một thửa đất đơn lẻ, bởi mỗi dự án có hệ số sử dụng đất khác nhau. Dự án càng cao tầng, quy mô càng lớn thì chi phí đất cần được phân bổ hợp lý để phản ánh đúng hiệu quả kinh tế.
Từ thực tế trên, HoREA kiến nghị cần xây dựng thêm hệ số điều chỉnh giá đất cho từng khu vực, vị trí và từng dự án (k2), áp dụng song song với hệ số điều chỉnh hằng năm (k1). Việc này nhằm đưa giá đất tính tiền sử dụng đất tiệm cận hơn với giá trị thực, tránh tạo cú sốc chi phí cho doanh nghiệp và thị trường.
Theo Hiệp hội, nếu chỉ áp dụng công thức “bảng giá đất × k1” một cách máy móc, thị trường bất động sản có nguy cơ bị đẩy vào vòng xoáy tăng giá mới, đi ngược lại mục tiêu ổn định thị trường và phát triển nhà ở bền vững.
Hà Chi
