0922 281 189 ts.kinhtetieudung@gmail.com
Thứ hai, 07/08/2023 15:31 (GMT+7)

Giá đất tính theo phương pháp thặng dư: Tính sao cho hợp lý?

Theo dõi KT&TD trên

Chính phủ vừa quyết định giữ phương pháp thặng dư khi tính tiền sử dụng đất đối với các dự án bất động sản (BĐS), nhưng ngay cả khi tính theo phương pháp này cũng cần điều chỉnh các chỉ số kỹ thuật để phù hợp với tình hình thực tế và gỡ khó cho doanh nghiệp, tạo cơ hội cho người dân dễ dàng mua BĐS.

Giá đất tính theo phương pháp thặng dư tính sao cho hợp lý
Các tỉnh thành trên cả nước chủ yếu sử dụng phương pháp thặng dư để định giá đất.

Một phương pháp, nhiều kết quả

Điều “bối rối” nhất với các địa phương hiện nay là kể cả khi cùng sử dụng phương pháp thặng dư để tính tiền sử dụng đất thì các chỉ số khác nhau cũng cho ra nhiều kết quả khác nhau, áp dụng kết quả nào cũng khiến cơ quan quản lý “đau đầu”. Ví dụ về việc này, Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết: Bộ Tài nguyên và Môi trường từng dẫn chứng, có trường hợp cùng một dự án, cùng áp dụng “phương pháp thặng dư”, nhưng do 3 cơ quan khác nhau lần lượt thực hiện thì cho ra 3 kết quả định giá đất rất khác nhau (Cơ quan 1: 900 tỷ đồng; Cơ quan 2: 1.800 tỷ đồng; Cơ quan 3: hơn 3.000 tỷ đồng).

Không chỉ khó khăn cho việc ra quyết định của cơ quan quản lý, việc có 3 kết quả định giá đất khác nhau với mức chênh lệch rất lớn sẽ dẫn tới những định mức khác nhau về thuế, tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất, các doanh nghiệp thì khó khăn trong triển khai đầu tư, ảnh hưởng tới mức giá bán trong tương lai, mà sâu xa hơn là ảnh hưởng tới khả năng tiếp cận bất động sản của người dân…

Một trong những bất cập lớn khi áp dụng tính theo phương pháp thặng dư là chỉ số CPI làm căn cứ. Tại một tỉnh kém phát triển, CPI của địa phương không được sử dụng làm căn cứ để tính mà sử dụng CPI chung của quốc gia, khiến cho việc định giá đất tăng lên. Trong khi mặt bằng giá đất của địa phương đang thấp, thì nhà đầu tư vẫn phải trả tiền thuế sử dụng đất với giá cao, khiến cho giá đất thương phẩm bị đội lên cao. “Chúng tôi có cái khó, là định giá như vậy nên bắt buộc phải bán giá cao nên chi phí đầu vào tăng cao. Chúng tôi muốn bán giá cao cũng khó, người dân cũng không mua”, một nhà đầu tư than phiền

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh cho biết, việc có áp dụng chỉ số giá tiêu dùng để tính tiền sử dụng đất hay không đang tùy thuộc vào các địa phương, không có sự thống nhất. Tại những địa phương đang áp dụng chỉ số CPI thì lại sử dụng CPI của quốc gia, thay vì sử dụng CPI của tỉnh. Điều này tạo sự không nhất quán trong việc tính tiền sử dụng đất.

Dùng chỉ số CPI nào?

Bởi vậy Chủ tịch HoREA cho rằng, cần ngay lúc này để phương pháp thặng dư hiệu quả hơn, thực sự phù hợp thực tiễn, phản ánh đúng giá trị đất, là có quy định thống nhất cách tính xu hướng và mức biến động của giá theo chỉ số giá tiêu dùng CPI của địa phương trong thời gian 3-5 năm liền trước thời điểm tính tiền sử dụng đất (có tính đến mức biến động giá của nhóm ngành BĐS).

Một đại diện doanh nghiệp bổ sung, việc áp dụng chỉ số CPI của địa phương trong phương pháp thặng dư tính giá đất là tối cần, khi rất nhiều dự án lớn được phát triển tại các vùng đất mới, thậm chí xa xôi, hẻo lánh, kinh tế vùng còn chưa phát triển. Trong trường hợp này, áp dụng chỉ số CPI của quốc gia sẽ đẩy giá đất lên cao hơn thực tế, đưa chi phí đầu tư lên cao và dẫn đến hàng loạt hệ lụy về sau.

HoREA còn đề xuất nên giao cấp tỉnh quyết định tỷ lệ % tổng diện tích sàn thương phẩm căn hộ, diện tích kinh doanh, văn phòng phù hợp với thực tế từng dự án BĐS, nhà ở cao cấp, trung cấp hay bình dân.

Bên cạnh việc áp dụng CPI của địa phương, giới chuyên gia nhận định, để áp dụng phương pháp thặng dư trong định giá đất phục vụ cho việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án BĐS, nhà ở thương mại, khu đô thị, là phải công thức hoá, lượng hoá hoạt động ước tính tổng chi phí phát triển giả định của BĐS và ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS gắn liền với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, giao thông (TOD). Đây vốn là những yếu tố chưa được lượng hoá, chưa được tính toán đầy đủ trong suốt thời gian qua.

Giá đất tính theo phương pháp thặng dư tính sao cho hợp lý
Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) nêu nhiều đề xuất hoàn thiện hơn phương pháp thặng dư

Một vấn đề khác không chỉ của riêng phương pháp thặng dư mà là bất cập chung của tất cả các phương pháp định giá đất đó là hạn chế về thông tin dữ liệu đầu vào. Trong kết luận về tiếp thu, hoàn thiện dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Phó thủ tướng Trần Hồng Hà đề nghị các bộ, ngành hoàn thiện các quy định để theo dõi, thống kê, thu thập số liệu, biến động của thị trường đất đai, đảm bảo dữ liệu đầu vào chính xác cho từng phương pháp. Khi có đủ cơ sở dữ liệu giá đất thị trường sẽ nghiên cứu quy định lộ trình áp dụng phương pháp định giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn.

Giới chuyên gia đánh giá, khi áp dụng các sửa đổi phù hợp và chuẩn hóa dữ liệu đầu vào, phương pháp thặng dư – vốn được tất cả các địa phương chủ yếu sử dụng trong suốt 8 năm qua - sẽ phát huy hết hiệu quả. Giá đất của từng vùng được “trả về” đúng giá trị, gia tăng hiệu quả của quyết sách, quy hoạch, thu ngân sách, giảm khiếu nại, tạo điều kiện điều chỉnh giá bất động sản hợp lý theo từng loại hình, từng địa phương… và tăng khả năng tiếp cận bất động sản của người dân.

PV

Bạn đang đọc bài viết Giá đất tính theo phương pháp thặng dư: Tính sao cho hợp lý?. Thông tin phản ánh, liên hệ đường dây nóng : 0922 281 189 Hoặc email: ts.kinhtetieudung@gmail.com

Cùng chuyên mục

Đẩy mạnh các giải pháp ngăn chặn tình trạng thao túng giá bất động sản
Thao túng giá bất động sản là một trong những nguyên nhân chính khiến thị trường nhà đất mất ổn định. Những chiêu trò như đẩy giá, tung tin đồn thất thiệt, và tạo nhu cầu ảo đang khiến giá bất động sản tăng vọt không kiểm soát, ảnh hưởng nghiêm trọng đến người dân và nhà đầu tư.
Thị trường bất động sản kỳ vọng bứt phá vào những tháng cuối năm
Thị trường bất động sản đã trải qua giai đoạn trầm lắng suốt thời gian qua, nhưng hiện đang có những tín hiệu lạc quan về khả năng bứt phá vào những tháng cuối năm 2024. Với sự hỗ trợ từ chính sách lãi suất ưu đãi, nhu cầu mua nhà đang dần khởi sắc, đặc biệt ở các thành phố lớn.

Tin mới

Uống cà phê như một thói quen ăn kiêng
Một nghiên cứu mới cho thấy rằng tiêu thụ vừa phải cà phê và caffeine thường xuyên có thể có lợi để ngăn ngừa các bệnh như tiểu đường loại 2, bệnh tim mạch vành và đột quỵ.
Đà Nẵng: Xử phạt 32 triệu đồng trong lĩnh vực sở hữu công nghiệp trên địa bàn Quận Sơn Trà
Trong tháng 10/2024, Đội QLTT số 4 thuộc Cục QLTT thành phố Đà Nẵng tiến hành kiểm tra đột xuất và xử phạt đối với 03 tổ chức, cá nhân trên địa bàn quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng thực hiện hành vi trưng bày để bán hàng hóa giả mạo nhãn hiệu. Tổng số tiền xử phạt là 32.000.000 đồng.
Sống sau lũ 2024 - Cùng đồng bào hướng đến tương lai
Sống sau lũ 2024 là một chương trình xã hội với mục tiêu trao tặng con giống, vật nuôi và những hỗ trợ cần thiết giúp bà con vùng chịu ảnh hưởng của bão số 3 (Yagi) nhanh chóng ổn định sinh kế, từng bước tái thiết cuộc sống và hướng tới một tương lai tươi sáng.
Thái Nguyên: Kiểm tra, phát hiện gần 1.600 đơn vị sản phẩm hàng hóa không rõ nguồn gốc, xuất xứ
Đoàn kiểm tra thuộc Đội Quản lý thị trường số 1 tiến hành kiểm tra việc chấp hành pháp luật trong sản xuất, kinh doanh đối với Hộ kinh doanh L.V.H do ông L.V.H làm chủ, có địa chỉ tại phường Trung Thành, thành phố Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên, phát hiện gần 1.600 đơn vị sản phẩm không rõ nguồn gốc