Đất “sốt nóng” ăn theo thông tin các tỉnh sẽ sáp nhập, thật hay ảo?

Theo dõi KT&TD trên

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Làn sóng đầu tư từ “tâm lý FOMO”

Thị trường bất động sản trên nhiều tỉnh thành khắp cả nước đang ghi nhận một đợt “sóng” lớn tăng giá, nguyên do qua những thông tin liên quan đến sáp nhập tỉnh. Trong đó, phân khúc đất nền đang được quan tâm mạnh mẽ.

Tại thành phố Việt Trì (Phú Thọ), giá đất tại các xã, phường trung tâm như: Thanh Miếu, Gia Cẩm, Thọ Sơn, Bạch Hạc, Sông Lô, Trưng Vương… cũng tăng từ mạnh so với cuối năm 2024. Nguyên nhân chính xuất phát từ tin đồn sáp nhập tỉnh Phú Thọ, Vĩnh Phúc và Hòa Bình, với trụ sở hành chính dự kiến đặt tại Phú Thọ, kích thích làn sóng đầu tư mạnh mẽ.

Hay tại tỉnh Vĩnh Phúc, bảng giá đất mới áp dụng từ năm 2025 đã có những mức điều chỉnh đáng chú ý tại nhiều khu vực. Theo đó, hơn 84% các vị trí có giá đất tăng từ 1-1,5 lần, khoảng 10% vị trí tăng 1,5-3 lần so với bảng giá đất trước đó. Đặc biệt, có hơn 54 vị trí ghi nhận mức tăng mạnh từ 5-8 lần, chiếm khoảng 1% tổng số địa điểm được điều chỉnh, tới từ thông tin sáp nhập tỉnh. Còn tại thị trường bất động sản tại Bắc Giang, thuộc hành lang công nghiệp Phú Thọ - Thái Nguyên - Bắc Giang - Hà Nội cũng đã bắt đầu ghi nhận sự sôi động trở lại.

Theo thông tin cập nhật được từ các thành viên Tổ Công tác nghiên cứu thị trường VARS tại các địa phương trên cả nước, chỉ sau vài tuần kể từ khi có thông tin đề xuất sáp nhập tỉnh, thành, giá đất tại một số địa phương đã bị đẩy lên cao, có nơi lên tới 20%. Tuy nhiên, thực tế ghi nhận, lượng giao dịch chỉ tăng trưởng tại các tỉnh, thành được dự đoán là trung tâm sáp nhập, có mặt bằng giá bất động sản chưa quá cao.

Cùng với việc “phỏng đoán” các phương án sáp nhập tại các tỉnh, nhiều người cũng đang tích cực “xuống tiền” vào bất động sản tại các địa phương được cho sẽ là trung tâm của tỉnh mới, những nơi này được dự đoán có nguồn cầu từ các công chức, viên chứ, người lao động phải thay đổi nơi làm việc.

Diễn biến này không “mới” với thị trường bất động sản Việt Nam. Lịch sử thị trường cho thấy, mỗi khi xuất hiện thông tin về quy hoạch mới, giá đất ở khu vực liên quan thường tăng mạnh trong ngắn hạn. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ tâm lý FOMO (sợ bỏ lại phía sau) của nhà đầu tư. Trước các thông tin này, họ tỏ ra khẩn trương và vội vàng hơn trong các quyết định “xuống tiền”. Với niềm tin mạnh mẽ rằng, sự thay đổi chắc chắn sẽ kéo theo việc phát triển kinh tế - xã hội, cùng với đó là giá của bất động sản cũng tăng theo.

Các chuyên gia của Hội môi giới bất động sản nhận định, ở thời điểm hiện tại, quyết định này còn được thúc đẩy và cộng hưởng bởi dự đoán việc điều chỉnh bảng giá đất trong thời gian tới ở các địa phương sẽ gián tiếp đẩy giá đất tăng. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, phần lớn các đợt tăng giá này đều mang tính chất đầu cơ. Bởi lẽ, kể cả khi có sự thay đổi về mặt hành chính liên quan đến quyết định sáp nhập, thì cũng chưa chắc chắn sẽ kéo theo sự phát triển vượt trội tại các khu vực, ít nhất là trong ngắn hạn, đặc biệt là trong bối cảnh giá bất động sản đang bị đẩy lên cao so với thu nhập của phần đông người dân trong thời gian vừa qua. Chính vì vậy các quyết định vội vàng khi chưa nghiên cứu, đánh giá kỹ thông tin sẽ khiến nhà đầu tư phải đối diện với nhiều rủi ro. Hệ quả là không ít nhà đầu tư bị chôn vốn, không đủ lực “trụ” đến khi giá bất động sản thật sự tăng.

Đơn cử như khi thông tin về việc lên quận của một số huyện ngoại thành tại Hà Nội hay Thành phố Hồ Chí Minh được đưa ra, giá đất lập tức tăng phi mã. Tuy nhiên, nhiều khu vực không có sự đầu tư về hạ tầng đã nhanh chóng rơi vào tình trạng "bong bóng xì hơi", giá quay đầu giảm sau khi cơn sốt qua đi.

Cẩn trọng trước những đợt sốt đất chỉ dựa trên “tin tức”

VARS cho rằng, việc sáp nhập các tỉnh, thành sẽ có tác động tích cực tới thị trường bất động sản. Theo đó, việc sáp nhập có thể sẽ hỗ trợ giảm bớt một số thủ tục pháp lý thực hiện dự án, giúp thị trường có thêm nguồn cung, đặc biệt là ở phân nhà ở vừa túi tiền, người dân sẽ có thêm nhiều lựa chọn mua nhà với mức giá hợp lý hơn. Tuy nhiên, giá trị bất động sản muốn tăng lên một cách bền vững, cần có nền tảng, nghĩa là phải có sự phát triển đồng bộ về hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội, ví dụ như việc mở thêm các tuyến đường lớn, metro, trường học hay có khả năng tạo ra dòng tiền từ việc khai thác cho thuê. Những đợt sốt đất chỉ dựa trên “tin tức” mà không đi kèm với các kế hoạch đầu tư phát triển thường có chu kỳ ngắn, tăng nhanh nhưng khó có thể duy trì ở mức cao trong thời gian dài.

Do đó, nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng trước cơn sốt ảo. Bởi những cơn sốt đất theo tin thường chỉ mang lại lợi ích cho một nhóm nhỏ nhà đầu cơ, trong khi phần lớn nhà đầu tư cá nhân và người mua ở thực có nguy cơ mắc kẹt nếu mua với mức giá “kỳ vọng”, đã bị đẩy lên quá cao. Thực tế, sau mỗi đợt sốt đất, rất nhiều nhà đầu tư mua vào ở đỉnh giá đã phải chôn vốn trong thời gian dài hoặc chấp nhận cắt lỗ với thanh khoản kém. Thậm chí, nhiều nhóm nhà đầu tư tự tin có kinh nghiệm “lướt sóng” cũng không ít lần thất bại khi không kịp thời thoát hàng.

Theo ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, một sai lầm phổ biến của nhà đầu tư Việt Nam hiện tại đang mắc phải là “gần trụ sở hành chính thì giá đất tăng”.

Nhìn lại lịch sử, ông Vũ Cương Quyết cũng nhắc đến trường hợp sáp nhập Hà Tây và Mê Linh vào Hà Nội năm 2008. Thời điểm đó, nhiều người kỳ vọng giá đất ở Hà Đông, Sơn Tây hay Mê Linh sẽ “cất cánh” ngay sau khi sáp nhập. Tuy nhiên, thực tế phải mất 10 - 15 năm để giá đất tăng nhờ sự phát triển hạ tầng và kinh tế.

Trước bối cảnh này, nhà đầu tư không nên kỳ vọng quá cao. Giá bất động sản phụ thuộc vào kinh tế và hạ tầng, chứ không phải trung tâm hành chính. Chẳng hạn, Bắc Ninh hiện đang là điểm sáng với nhiều nhà đầu tư lớn. Dù có sáp nhập đi nữa thì các dự án tỷ đô đã được rót vốn chắc chắn sẽ không dịch chuyển, bởi bản chất sáp nhập chỉ mở rộng không gian phát triển, chứ không làm thay đổi toàn bộ cục diện kinh tế.

Để tránh rơi vào những cơn sốt “ảo”, đảm bảo lợi nhuận kỳ vọng, nhà đầu tư cần tỉnh táo, tránh bị cuốn theo tâm lý đám đông. Nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ mặt bằng giá đất khu vực dự kiến đầu tư và nắm rõ tiến độ thay đổi quy hoạch để đánh giá rủi ro và khả năng tăng trưởng. Việc mua vào khi giá đã tăng mạnh thường đi kèm với rủi ro lớn hơn nhiều so với lợi nhuận kỳ vọng. Những nơi có quy hoạch cụ thể và đang trong giai đoạn triển khai hạ tầng hay các dự án được đầu tư đồng bộ, hiện đại, với nhiều chính sách “thu hút” người dân về ở sẽ là lựa chọn an toàn hơn so với các khu vực chỉ được đẩy giá theo tin đồn.