Cuộc hoán đổi mặt bằng của các chuỗi F&B: Rời nhà phố, chen chân vào trung tâm thương mại
Thị trường bất động sản bán lẻ tại 2 đô thị lớn nhất nước trong những tháng đầu năm 2026 đang chứng kiến một cuộc hoán đổi vị trí ngoạn mục, khi các ông lớn ngành ẩm thực liên tục săn lùng mặt bằng khối đế và dạt mạnh ra khu vực vùng ven để giành giật tệp khách hàng trẻ.
Bản đồ kinh doanh của các thương hiệu F&B tại thành phố Hồ Chí Minh đang có những chuyển dịch rất rõ nét ngay trong quý 1/2026. Thay vì gồng mình gánh chi phí tại các mặt bằng nhà phố ở khu vực lõi trung tâm, các chuỗi ẩm thực lớn đang có xu hướng chuyển dịch vào bên trong các trung tâm thương mại và mở rộng ra các quận rìa trung tâm. Báo cáo mới nhất từ Savills chỉ ra rằng, nhóm ngành ăn uống hiện chiếm tới 30% đến 40% số lượng giao dịch thuê mới tại các dự án bán lẻ hiện đại. Mặc dù tổng nguồn cung toàn thành phố vẫn giữ nguyên ở mức 1.600.000 m2 từ hơn 160 dự án và có sự rút lui của một số khách thuê lớn, công suất lấp đầy toàn thị trường vẫn duy trì ổn định ở mức trên 90%.
Giá thuê tầng trệt trung bình ghi nhận mức giảm nhẹ, dao động quanh khoảng 1.600.000 đồng/m2/tháng, nhưng nguyên nhân chủ yếu do dự án Saigon Marina IFC tạm ngừng cho thuê một phần diện tích để tái cấu trúc mặt bằng. Lực đỡ lớn nhất cho thị trường bán lẻ vẫn đến từ động lực tiêu dùng mạnh mẽ khi tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tại thành phố đạt tới 475.000 tỷ đồng trong quý 1/2026, tăng 13% theo năm và dự kiến giữ đà tăng trưởng 12% đến 13% mỗi năm cho đến năm 2030.
Sự thay đổi chiến lược này thấy rõ nhất ở những cái tên đang cấp tập mở chuỗi như Chagee hay Every Half. Chuỗi cà phê đặc sản Every Half vốn trước đây nói không với mô hình trung tâm thương mại thì trong năm 2026 đã thay đổi chiến thuật khi đồng loạt khai trương điểm bán tại các tòa nhà lớn như Somerset, Centec và MPlaza, nâng quy mô toàn hệ thống lên 31 cửa hàng. Thương hiệu trà sữa Chagee cũng bứt tốc thần tốc với 22 điểm bán, trong đó có tới 1/4 số cửa hàng nằm gọn trong các trung tâm thương mại lớn và đặt luôn trụ sở tại tòa nhà MPlaza.
Việc các thương hiệu nội địa và châu Á đổ tiền vào các khối đế thương mại chứng minh họ không còn xem đây là nơi bán hàng thuần túy, mà muốn biến nó thành không gian trải nghiệm cao cấp để định vị thương hiệu. Xu hướng này tạo áp lực lớn lên nguồn cung mặt bằng chất lượng cao khi từ nay đến năm 2028 thị trường chỉ bổ sung thêm khoảng 50.000 m2. Sự cạnh tranh khốc liệt này còn có sự tham gia của các ông lớn quốc tế như Pop Mart tại Thiso Sala, cùng Wilson, Salomon, AAPE hay New Era nhằm tiếp cận tệp khách hàng trẻ ưa chuộng trải nghiệm thực tế thay vì chỉ mua sắm trực tuyến truyền thống.
Kịch bản ly tâm ra khu vực vùng ven và dịch chuyển sang mô hình giàu tính trải nghiệm cũng đang diễn ra tương tự tại thị trường Hà Nội. Báo cáo của Cushman & Wakefield quý 1/2026 chỉ ra tổng nguồn cung bán lẻ của thủ đô đã đạt khoảng 1.430.000 m2 sau khi có thêm hơn 51.000 m2 diện tích mới gia nhập thị trường, chủ yếu tập trung tại khu vực phía Tây và các quận ngoại ô. Mặc dù nguồn cung tăng nhanh khiến tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn thị trường giảm nhẹ xuống 86,5% do một số diện tích mới còn trong giai đoạn hoàn thiện nội thất, nhu cầu thuê được dẫn dắt bởi lĩnh vực F&B và giải trí vẫn rất khả quan. Đáng chú ý, giá thuê trung bình tầng trệt tại Hà Nội ghi nhận mức tăng ấn tượng khi đạt 1.355.000 đồng/m2/tháng, tăng 9,1% theo quý và tăng tới 10,1% theo năm. Mức tăng này được thúc đẩy trực tiếp bởi các dự án bán lẻ mới ở khu vực rìa trung tâm có giá chào thuê cao, kết hợp với nhu cầu thuê ổn định từ các cửa hàng flagship tại khu vực lõi nội đô.
Thị trường Hà Nội năm 2026 cũng đang trở thành chiến trường cạnh tranh khốc liệt khi chứng kiến làn sóng Bắc tiến mạnh mẽ của các đại gia bán lẻ miền Nam. Tiếp sau các chuỗi như 7-Eleven, GS25 hay Bách Hóa Xanh dọn đường từ năm ngoái, năm nay Hà Nội đón chào thêm chuỗi cà phê đặc sản Every Half và ông lớn cửa hàng tiện lợi Trung Quốc Meiyijia.
Thương hiệu trà và cà phê Phúc Long cũng không giấu tham vọng chiếm lĩnh thị trường phía Bắc khi vừa ra mắt mô hình cửa hàng lớn Phúc Long Dragon, đồng thời đặt mục tiêu mở mới từ 40 đến 50 cửa hàng trong năm 2026 với tiến độ tăng tốc mạnh mẽ vào nửa cuối năm.
Bản đồ bán lẻ Hà Nội từ nay đến năm 2028 dự kiến sẽ tiếp nhận thêm khoảng 314.000 m2 nguồn cung mới, và cuộc cạnh tranh giữa các chủ nhà sẽ không còn nằm ở số lượng mét vuông sàn, mà phụ thuộc hoàn toàn vào khả năng bắt tay với các chuỗi F&B để biến trung tâm thương mại thành một điểm đến không thể thay thế của cộng đồng.
Bảo An
