Chính sách tín dụng nhà ở tác động thế nào đến người mua?

Theo dõi KT&TD trên

Nguyên nhân cốt lõi nằm ở chính sách tín dụng nhà ở - một "van điều tiết" đang đồng thời kiềm chế đầu cơ và vô tình siết chặt khả năng tiếp cận của người mua ở thực.

Trong tháng 2 và tháng 3 năm 2026, thị trường vay mua nhà chứng kiến đợt điều chỉnh đáng lo ngại khi nhiều ngân hàng đồng loạt nâng lãi suất cho vay bất động sản. Tại nhóm ngân hàng thương mại lớn, lãi suất ưu đãi ban đầu đã lên tới 9,6%–12%/năm cho giai đoạn cố định ngắn hạn, trong khi mức lãi suất thả nổi sau ưu đãi có thể chạm ngưỡng 13–14%/năm cao hơn đáng kể so với lãi suất cho vay sản xuất kinh doanh.

Cụ thể, Vietcombank áp dụng lãi suất ưu đãi từ 9,6%/năm cho 6–12 tháng đầu khi cho vay mua bất động sản 100% giá trị nhà, thời hạn tối đa 30 năm. Ngân hàng MB niêm yết 8,5%/năm với kỳ hạn 12 tháng, 9,5%/năm với 24 tháng. Ngân hàng ACB thông báo 8,3%/năm ưu đãi trong 12 tháng đầu và 8,8%/năm trong 24 tháng đầu. Shinhan Bank, một ngân hàng nước ngoài chào mức tương đối cạnh tranh hơn với 7,95%/năm cố định 12 tháng. Tuy nhiên, hầu hết các gói đều đi kèm phí trả nợ trước hạn từ 1–2% và cơ chế "hoàn trả lãi suất ưu đãi" khiến người vay dễ rơi vào bẫy chi phí ẩn khi muốn tất toán sớm.

Nguyên nhân của làn sóng tăng lãi suất này có cơ sở rõ ràng từ phía chính sách điều hành. Năm 2025, tín dụng bất động sản toàn hệ thống tăng trên 20%, riêng cho vay kinh doanh bất động sản tăng tới 28% mức tăng bị đánh giá là tiềm ẩn rủi ro. Sang năm 2026, Ngân hàng Nhà nước siết lại với hai giới hạn: room tín dụng toàn hệ thống khoảng 15% và tăng trưởng cho vay bất động sản không được vượt tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của từng ngân hàng. Hệ quả tất yếu là dòng vốn vào địa ốc không còn dồi dào, lãi suất khó giảm trong ngắn hạn.

Điểm đáng chú ý của bức tranh tín dụng nhà ở năm 2026 là sự phân hóa rất lớn giữa hai nhóm sản phẩm: vay thương mại và vay chính sách.

Trong khi lãi suất thị trường neo cao, hệ thống tín dụng ưu đãi vẫn được duy trì và cải thiện. Từ ngày 1/1/2026, lãi suất cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02/NQ-CP (gói 120.000 tỷ đồng) giảm xuống còn 4,6%/năm, áp dụng tại 15 ngân hàng thương mại được tái cấp vốn. Tại Ngân hàng Chính sách Xã hội, lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP là 5,4%/năm, với thời hạn vay tối đa 25 năm. Riêng đối với người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội, Agribank áp dụng mức 6,6%/năm trong 10 năm vay vốn tiếp theo, tuy đây là mức tăng 0,7%/năm so với nửa cuối 2025, song vẫn thấp hơn rất nhiều so với lãi suất thương mại thông thường.

Khoảng cách lãi suất giữa hai nhóm lên tới 6–8 điểm phần trăm mỗi năm. Với khoản vay 1 tỷ đồng trong 20 năm, chênh lệch này tương đương hàng trăm triệu đồng tiền lãi phải trả thêm — một con số không nhỏ so với thu nhập trung bình của người lao động đô thị hiện nay.

Chính sách tăng lãi suất với mục tiêu kiểm soát đầu cơ đang có những tác dụng phụ đáng lo ngại. Khảo sát thị trường ghi nhận tới 61% người có nhu cầu mua nhà đã hoãn quyết định từ 6 đến 12 tháng, phản ánh áp lực tài chính gia tăng rõ rệt. Thị trường bước vào trạng thái thận trọng: nhà đầu cơ rút dần, người mua ở thực cân nhắc kỹ, còn doanh nghiệp phải tính lại dòng tiền và tiến độ dự án.

Chỉ số khả năng tiếp cận nhà ở tại Việt Nam năm 2026 đang ở mức báo động. Theo thống kê, chỉ số giá căn hộ so với thu nhập bình quân lên tới 30,2 năm, tăng mạnh so với mức 23,5 năm vào năm 2023 đưa Việt Nam vào nhóm 10 quốc gia khó tiếp cận nhà ở nhất trên thế giới. Tại Hà Nội, giá căn hộ sơ cấp đã lên tới 128 triệu đồng/m², trong khi tại TP.HCM mức giá khoảng 112 triệu đồng/m². Đây là những mức giá mà đại đa số người lao động đô thị khó có thể với tới dù có sự hỗ trợ từ ngân hàng.

Dù áp lực tín dụng hiện hữu, thị trường bất động sản quý I/2026 không rơi vào trạng thái đóng băng. Theo số liệu từ VARS IRE, toàn thị trường ghi nhận khoảng 52.000 sản phẩm bất động sản nhà ở thương mại mở bán, trong đó nguồn cung mới đạt khoảng 38.000 sản phẩm gấp 2,5 lần cùng kỳ năm 2025. Tổng lượng giao dịch đạt khoảng 24.000 hợp đồng, tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 58% mức khả quan nhờ bệ đỡ từ nhu cầu ở thực. Bộ Xây dựng ghi nhận cả nước có hơn 1.360 dự án đang triển khai với khoảng 654.000 căn, tổng lượng giao dịch gần 140.000 căn trong quý.

Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung vẫn lệch pha nghiêm trọng. Trong quý I/2026, chỉ có hơn 7.000 căn thuộc phân khúc nhà ở giá phù hợp và nhà ở xã hội trong tổng số hơn 40.000 căn đủ điều kiện kinh doanh, một tỷ lệ quá thấp so với nhu cầu thực của nhóm thu nhập trung bình và thấp. Hà Nội thậm chí không ghi nhận dự án căn hộ hạng C (phân khúc bình dân) nào mở bán mới trong cả quý. Đề án "1 triệu căn nhà ở xã hội 2021–2030" đến hết năm 2025 mới đạt 62% quy mô dự án đang triển khai, với khoảng 102.633 căn hoàn thành.

Về biến động giá, thị trường xuất hiện nhịp điều chỉnh nhẹ ở các phân khúc đầu cơ. Giá rao bán đất nền tại Hà Nội trong quý I/2026 giảm 4% so với cuối năm 2025, giá nhà riêng tại TP.HCM giảm 2%. Trong khi đó, các căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực vẫn giữ được thanh khoản ổn định, cho thấy tác dụng lọc tích cực từ chính sách tín dụng thắt chặt.

Chính sách tín dụng nhà ở đang phân hóa rõ ràng người được hưởng lợi: những ai đủ điều kiện vay chính sách mua nhà ở xã hội, người trẻ dưới 35 tuổi, đối tượng chính sách có thể tiếp cận lãi suất ưu đãi từ 4,6–6,6%/năm, trong khi phần lớn người mua nhà thương mại phải chịu lãi suất thực tế sau ưu đãi lên tới 12–14%/năm.

Giải pháp dài hạn đang được kỳ vọng từ nhiều phía: mở rộng đối tượng thụ hưởng tín dụng ưu đãi, tăng tốc xây dựng nhà ở xã hội, minh bạch hóa thị trường qua hệ thống dữ liệu quốc gia dự kiến vận hành từ 1/7/2026, và xây dựng phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp không bị ràng buộc như nhà ở xã hội. Điều quan trọng hơn là cơ quan quản lý cần phân định rạch ròi giữa cho vay mua nhà để ở và mua để đầu cơ. Nếu không, chính sách siết tín dụng dù xuất phát từ mục tiêu lành mạnh hóa thị trường sẽ tiếp tục đẩy những người cần nhà ở thực nhất ra xa khỏi giấc mơ an cư.

Hoàng Nguyễn