Nhà ở xã hội và kỳ vọng an cư cho người lao động

Theo dõi KT&TD trên

Những tháng đầu năm 2026 ghi nhận nhiều chuyển biến tích cực về số lượng dự án khởi công, song khoảng cách giữa chính sách và thực tế vẫn còn không ít nút thắt chưa được tháo gỡ triệt để.

Ngay từ đầu năm 2026, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 07/NQ-CP ngày 12/1/2026, giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội (NOXH) cho các địa phương trong giai đoạn 2026–2030. Riêng năm 2026, cả nước phải hoàn thành hơn 158.700 căn, mức tăng khoảng 1,5 lần so với chỉ tiêu năm 2025. Đây là con số đầy thách thức, nhưng những tháng đầu năm đã mang lại tín hiệu đáng khích lệ.

Theo số liệu Bộ Xây dựng công bố cuối tháng 4/2026, chỉ trong 4 tháng đầu năm, cả nước đã khởi công thêm 40 dự án NOXH với quy mô hơn 36.590 căn. Lũy kế đến nay, đã có 226 dự án được khởi công với tổng quy mô hơn 228.725 căn, đạt 144% so với chỉ tiêu khởi công được giao. Đã có 25 tỉnh, thành phố khởi công đủ và vượt chỉ tiêu năm 2026, trong đó nổi bật là Hải Phòng, Huế, Đà Nẵng, Cần Thơ, Quảng Ninh và Đồng Nai. Riêng số căn đã hoàn thành và bàn giao là hơn 5.426 căn.

Xét về bức tranh dài hạn, tính lũy kế đến cuối năm 2025, cả nước có 698 dự án NOXH đang triển khai với tổng quy mô 657.441 căn. Mục tiêu được rút ngắn lại: Bộ Xây dựng đặt kỳ vọng hoàn thành 1 triệu căn NOXH vào năm 2028, sớm hơn 2 năm so với kế hoạch ban đầu.

Song song với thúc đẩy nguồn cung, các quy định về điều kiện tiếp cận NOXH cũng liên tục được điều chỉnh theo hướng mở rộng hơn. Từ ngày 7/4/2026, Nghị định 136/2026/NĐ-CP chính thức nâng mức trần thu nhập cho phép mua NOXH: người độc thân có thu nhập không quá 20 triệu đồng/tháng (tăng 5 triệu so với trước); người độc thân nuôi con dưới tuổi thành niên được nâng lên 35 triệu đồng/tháng; và với các cặp vợ chồng, tổng thu nhập không vượt quá 50 triệu đồng/tháng tăng 10 triệu so với quy định cũ.

Đặc biệt, TP. HCM - địa phương được giao chỉ tiêu NOXH lớn nhất cả nước với 28.500 căn trong năm 2026 và 181.257 căn trong giai đoạn 2026–2030 đã áp dụng hệ số điều chỉnh thu nhập 1,25 từ ngày 1/4, nâng trần thu nhập cá nhân lên 25 triệu đồng/tháng. Với hộ gia đình có từ 3 người phụ thuộc trở lên, mức trần còn được nâng cao hơn nhờ hệ số 1,35. Bên cạnh đó, điều kiện về cư trú cũng được nới lỏng: người lao động không cần hộ khẩu thường trú tại địa phương mà chỉ cần đang làm việc và đóng bảo hiểm xã hội tại nơi có dự án mở ra cơ hội cho đông đảo lao động ngoại tỉnh.

Lãi suất vay ưu đãi mua NOXH tại Ngân hàng Chính sách xã hội và các ngân hàng chỉ định hiện dao động từ 4,8% đến 5,4%/năm, thấp hơn đáng kể so với mức 9–11%/năm của vay thương mại thông thường. Thời hạn vay có thể lên đến 25 năm, giúp giảm đáng kể áp lực trả nợ hàng tháng.

Dù tiến độ khởi công được đánh giá là tích cực, bức tranh tổng thể vẫn chưa thực sự đồng đều và tồn tại không ít điểm nghẽn mà cả cơ quan quản lý lẫn doanh nghiệp đều thừa nhận.

Vấn đề đầu tiên là chất lượng quỹ đất. Bộ Xây dựng chỉ rõ tình trạng nhiều địa phương đủ về số lượng đất dành cho NOXH nhưng vị trí lại "có vấn đề": nằm quá xa trung tâm, thiếu kết nối hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Vấn đề thứ hai là thủ tục hành chính vẫn chưa thực sự đạt chuẩn "luồng xanh" hay "luồng ưu tiên" như chủ trương đề ra. Giải phóng mặt bằng tiếp tục là điểm nghẽn lớn, kéo dài thời gian triển khai. Nhiều chủ đầu tư e ngại tham gia phân khúc này do thiếu cơ chế xác định chi phí hợp lý tính vào giá bán, trong khi việc tiếp cận nguồn vốn ưu đãi vẫn chưa thực sự thuận lợi.

Vấn đề thứ ba, gây lo ngại ngày càng lớn, là giá bán NOXH đang tăng lên. Trước năm 2023, NOXH tại các đô thị lớn thường có giá 13–17 triệu đồng/m², nhưng đến năm 2026, nhiều dự án tại Hà Nội đã mở bán ở mức 22–29,5 triệu đồng/m², tương đương mỗi căn 940 triệu đến hơn 2 tỷ đồng. Nguyên nhân đến từ giá nguyên vật liệu, nhân công và chi phí giải phóng mặt bằng đều tăng mạnh, cộng thêm bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 điều chỉnh lên đáng kể. Dù vẫn thấp hơn 30–50% so với căn hộ thương mại cùng khu vực, con số này đặt ra câu hỏi: liệu NOXH có còn thực sự trong tầm với của những người lao động lương 8–12 triệu đồng/tháng?

Tại nhiều dự án NOXH mở bán đầu năm 2026, tỷ lệ cạnh tranh lên tới 7–10 bộ hồ sơ cho một căn hộ, cho thấy nhu cầu thực vẫn vượt xa nguồn cung thực tế được đưa vào giao dịch. Trong khi đó, cả nước đặt mục tiêu hoàn thành 158.700 căn, nhưng tỷ lệ căn đã thực sự bàn giao và đưa vào sử dụng trong 4 tháng đầu năm chỉ đạt hơn 5.400 căn — một khoảng cách rất lớn so với số lượng dự án đang khởi công.

Năm 2026 được nhìn nhận như một giai đoạn bản lề của chương trình phát triển NOXH. Sự vào cuộc quyết liệt từ Chính phủ, thể hiện qua việc ban hành hàng loạt nghị quyết, công điện và việc giao chỉ tiêu cụ thể đến từng địa phương, đang tạo ra sức ép và động lực triển khai chưa từng có.

Song để giấc mơ an cư thực sự trở thành hiện thực với người lao động, cần giải quyết đồng thời cả ba bài toán: tăng số lượng nhưng phải bảo đảm vị trí hợp lý, không đẩy người thu nhập thấp ra xa trung tâm việc làm; kiểm soát chặt giá bán để NOXH không bị đẩy vượt tầm với của nhóm thực sự cần được hỗ trợ; và đơn giản hóa thủ tục để người lao động không bị loại ngay từ vòng hồ sơ vì những quy trình phức tạp.

Tiến Hoàng