Cần cơ chế mới cho thị trường bất động sản ổn định phát triển
Bất động sản là ngành kinh tế có vai trò cực kỳ quan trọng trong nền kinh tế, vì vậy cần có chính sách đúng, đủ và mạnh để thị trường ổn định và phát triển.
Thực tế phũ phàng
Báo cáo hồi tháng 1 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định và cho biết, bất động sản là ngành kinh tế khá đặc biệt có sức ảnh hưởng lớn và tác động trực tiếp tới khoảng 38 ngành nghề kinh tế phụ trợ. Trong thời gian qua, thị trường bất động sản bị ảnh hưởng đã kéo theo các ngành phụ thuộc phải ngừng sản xuất kinh doanh.
Hầu hết các ngành vật liệu xây dựng, vật tư máy móc, thiết bị, vận tải… đang bị ảnh hưởng khá nặng nề, các doanh nghiệp nhóm ngành này hầu như phải dừng sản xuất - kinh doanh. Do đó, cần đẩy nhanh quá trình sửa luật để tháo gỡ các nút thắt pháp lý, các “điểm nghẽn” của thị trường nhằm để thị trường ổn định và phát triển bền vững.
Các chuyên gia và các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản đều cho rằng, nếu các chính sách vĩ mô được điều chỉnh, thị trường bất động sản sẽ khởi động trở lại, qua đó tạo điều kiện cho các ngành khác phát triển theo.
Trước đây, đầu năm 2016, tại Hội nghị Tổng kết tình hình thị trường bất động sản năm 2015 và dự báo thị trường năm 2016, do Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh tổ chức, nhiều ý kiến cho rằng thị trường bất động sản chưa thể xảy ra “bong bóng”, nhưng những nguy cơ “bong bóng” thì đang được tích tụ dần và có khả năng vỡ “bong bóng” trong một vài năm tới.
Các doanh nghiệp đang “thở oxy”
Ở thời điểm hiện nay, khá nhiều doanh nghiệp bị ngưng sản xuất kinh doanh với hàng loạt lao động bị ảnh hưởng bởi doanh nghiệp cơ cấu lại nhân sự. Trong đó là các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản lớn như Novaland, Hưng Thịnh, An Gia, Trần Anh, DIG, Hòa Bình…
Số lượng lao động bị cắt giảm thời gian qua lên tới hàng trăm ngàn nhân sự ở nhiều vị trí, nhiều đơn vị trực thuộc hoạt động không hiệu quả, cụ thể 1 lãnh đạo của Novaland cho biết, từ thời điểm khó khăn đến nay, đơn vị này đã phải “buộc bụng” cắt giảm khoảng 70% nhân sự các bộ phận cũng như các đơn vị phụ thuộc. Phương án đó nhằm cơ cấu lại cho hoạt động được hiệu quả hơn.
Trao đổi thông tin này với nhiều đơn vị là chủ đầu tư, là đơn vị phân phối bất động sản, sản xuất vật liệu xây dựng… chúng tôi còn ngỡ ngàng hơn vì theo họ cho biết, con số cắt giảm nhân sự ở các doanh nghiệp còn lớn hơn nhiều, trong đó có nhân sự bị cắt giảm, có nhân sự bị nợ lương nên xin nghỉ. Tuy nhiên, vì nhiều lý do khác nhau, như doanh nghiệp đang có thỏa thuận với các đối tác nước ngoài hay vì muốn bảo vệ thương hiệu nên những số liệu này không thể công bố.
Thông tin trước đó, hồi cuối năm 2022, thép Hòa Phát phải ngưng 4/7 lò. 1 lãnh đạo của 1 công ty thép có thương hiệu trên thị trường nằm tại Phú Mỹ, Bà Rịa – Vũng Tàu cho biết, ông đã phải cho đóng cửa 2 nhà máy từ cuối năm.
Là doanh nghiệp sản xuất đá, sản xuất gạch không nung, ông Nguyễn Thế Thường – Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Thành Chí, Chủ tịch Chi hội nghề đá tỉnh Bà Rịa –Vũng Tàu cho biết hiện thị trường rất khó khăn, các doanh nghiệp không có đầu ra, vì vậy việc cắt giảm nhân sự là đương nhiên.
Trên thực tế, các doanh nghiệp bất động sản nuôi bộ máy nhân sự rất lớn nhưng trong hệ sinh thái ngành Bất động sản nguồn nhân lực còn lớn hơn rất nhiều. Theo ông Lê Viết Hải – Chủ tịch Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình, Chủ tịch Hiệp hội Xây dựng và Vật liệu xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh (SACA) khi khó khăn ập đến không chỉ người lao động tại doanh nghiệp bất động sản sẽ mất việc mà còn kéo theo công ăn việc làm và sự sụp đổ của hàng loạt các doanh nghiệp khác nằm trong chuỗi cung ứng các sản phẩm, dịch vụ phục vụ cho ngành Bất động sản bao gồm: các công ty sản xuất vật liệu xây dựng, các nhà thầu thi công xây dựng và cả các ngành tài chính, ngân hàng, tư vấn đầu tư, tư vấn thiết kế, quản lý dự án…
Theo ông Hải, điều nguy hiểm nhất chính là hệ sinh thái ngân hàng mất khả năng thu hồi nợ và sụp đổ do nợ trong bất động sản có khi gấp nhiều lần vốn chủ sở hữu của ngân hàng. Ngân hàng bị phá sản sẽ tác động dây chuyền lên toàn bộ nền kinh tế và xã hội, hậu quả sẽ rất nghiêm trọng và khó lường.
Là đơn vị vừa phát triển bất động sản cũng vừa là nhà thầu lớn và có tiếng về xây dựng, ông Hoàng Văn Tăng – Tổng Giám đốc Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển xây dựng (DIG) chia sẻ, hiện nay vấn đề pháp lý vẫn là vấn đề nhức đầu nhất của doanh nghiệp khi kinh doanh bất động sản, chỉ cần tháo gỡ vấn đề pháp lý thị trường sẽ dần ổn định lại, bởi theo ông Tăng hiện nay nguồn tiền cũng đã có, tuy nhiên khó nhất vẫn là trong các vấn đề về khâu chuẩn bị đầu tư.
Trong bối cảnh “chợ chiều” hiện nay, nhiều ngành phụ trợ bị ảnh hưởng nặng nề thì bên cạnh đó còn các ngành hàng khác cũng bị ảnh hưởng không kém, trong đó có cả nội, ngoại thất, điện tử, điện lạnh, đèn…
Trao đổi về vấn đề này, chị Phạm Thị Tươi – Giám đốc Công ty Cổ phần Nội thất xây dựng TC Home Sài Gòn chia sẻ, chưa bao giờ chị thấy thị trường tụt dốc như hiện nay. Nhiều dự án được bàn giao từ cuối năm, nhưng chủ nhà ít hoặc không có nhu cầu thiết kế và thi công nội thất. Cũng khá nhiều chủ nhà chọn phương án mua sản phẩm nội thất có sẵn về dùng. Khác hẳn với thời gian trước đây, khi nhận nhà là chủ nhà sẽ tìm đơn vị thiết kế và thi công nội thất ngay nhằm đưa vào sử dụng nhanh nhất có thể.
“Trước đây chúng tôi ký 1 tháng cả chục hợp đồng, vậy mà bây giờ ít lắm. nhiều chủ nhà khi nhân viên công ty tiếp cận họ trả lời thẳng là chưa có tiền để hoàn thiện và làm nội thất nên cứ để vậy rùi tính tiếp”, chị Tươi buồn bã nói.
Cần cơ chế mới
Thị trường bất động sản có vai trò cực kỳ quan trọng đối với nền kinh tế, do đó rất cần các chính sách tốt, thoáng… kích hoạt sự phát triển của thị trường để làm đòn bẩy thúc đẩy cho các ngành khác đang bị đình trệ.
“1 dự án chỉ cần cấp chủ trương lần đầu có nghĩa là chỉ cấp chủ trương 1 lần, còn khi thay đổi quy mô, thay đổi về dân số, thay đổi về cơ cấu diện tích đất, cái đó thì chỉ cần điều chỉnh dự án. Chứ nếu bắt điều chỉnh lại chủ trương đầu tư, trong khi muốn điều chỉnh chủ trương đầu tư thì anh phải làm lại hồ sơ từ đầu, trong đó có việc cam kết tín dụng của ngân hàng. Mà làm lại từ đầu thì thủ tục đó rất phức tạp”, ông Tăng chia sẻ 1 chi tiết nhỏ nhưng khá quan trọng trong đầu tư, phát triển dự án và cho biết cần sửa lại luật cho thông thoáng, tạo điều kiện tốt nhất cho doanh nghiệp phát triển.
Ông Trần Đức Vinh – Chủ tịch HĐQT, Tổng Giám đốc Trần Anh Group cho biết, thị trường bất động sản hiện nay cực kỳ khó khăn, nó cũng tác động rất lớn tới các ngành hàng khác. Chính vì vậy, các chủ đầu tư bắt buộc phải cắt giảm nhân sự. Để cho thị trường “có lối thoát” theo ông Vinh cần phải có cơ chế mới, linh hoạt, đúng, đủ và mạnh.
Qua trao đổi, ông Vinh cũng có quan điểm giống ông Tăng vì cho rằng hiện đầu tư 1 dự án thời gian kéo dài từ 5 đến 10 năm, qua rất nhiều khâu, do đó giá vốn bị đội lên nên dẫn tới tăng giá sản phẩm. Vì vậy rất cần các chính sách mới cho thị trường.
Dưới góc độ là nhà thầu xây dựng cũng như là Chủ tịch SACA, ông Hải kiến nghị Chính phủ cần tạo điều kiện thuận lợi nhằm duy trì hoạt động ổn định; có phương án phù hợp để các doanh nghiệp bất động sản được tiếp cận vốn dễ dàng hơn nhằm trang trải các khoản nợ đến hạn.
Tháo gỡ vướng mắc pháp lý của các dự án để các dự án đó trở nên “sạch”; cần tránh can thiệp vào hoạt động sản xuất kinh doanh của những doanh nghiệp đang hoạt động ổn định nhưng có liên quan đến các chủ đầu tư đang bị điều tra, điều này gây ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của các doanh nghiệp đến mức có thể bị phá sản trong khi chưa có gì chắc chắn là họ đã vi phạm pháp luật.
Đặc biệt, Chính phủ cần đóng vai trò điều tiết thị trường, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh của các doanh nghiệp bất động sản, để đảm bảo không còn tình trạng “chỗ thì quá nhiều dự án dẫn đến thừa cung, chỗ thì không đáp ứng đủ nhu cầu của người dân”.
