Cách nào phát triển nhà ở giá vừa túi tiền?

Theo dõi KT&TD trên

"Lệch pha" cung - cầu

Anh Nguyễn Minh Quân (29 tuổi, đang sống và làm việc tại Cầu Giấy, Hà Nội) chia sẻ, hơn một năm qua, hành trình đi tìm một căn nhà để an cư của vợ chồng anh vẫn chưa đến đích.

Không chỉ gia đình anh Quân, nhiều người trẻ hiện khó mua nhà khi giá nhà vượt xa thu nhập.

"Vợ chồng mình lấy nhau được ba năm, tổng thu nhập khoảng 40–50 triệu đồng/tháng. Gần đây, ông bà hai bên có hỗ trợ thêm, cộng với tiền tích cóp thì trong tay hiện có 2,5 tỷ đồng. Mình bắt đầu tính chuyện mua nhà", anh Quân kể.

Nghe qua tưởng thuận lợi, nhưng theo lời anh Quân, hành trình ấy đầy gian nan. Suốt một năm qua, anh liên tục "nằm vùng" trong các hội nhóm mua bán nhà đất, đi xem đủ loại căn hộ.

"Căn nào vừa túi tiền thì quá cũ. Căn mới, tử tế hơn thì giá lại tăng theo ngày, nhìn mà nản", anh Quân nói.

Từng nghĩ đến phương án mua nhà ở xã hội, nhưng hai vợ chồng anh lại vướng điều kiện thu nhập trên 30 triệu đồng/tháng nên không đủ tiêu chuẩn. Cầm 2,5 tỷ đồng trong tay, anh Quân và vợ không thể mua nổi một căn nhà nội đô để sinh sống.

"Có công việc ổn định, có tích góp, nhưng thị trường như đang đùa giỡn với người mua ở thực. Nhiều hôm đi xem nhà về, hai vợ chồng ngồi thở dài, rồi tự an ủi nhau hay thôi, thuê tiếp vậy.

Nhưng nghĩ đến chuyện con cái, đến tương lai lại chạnh lòng, chẳng lẽ phải ở trọ cả đời? Không biết người trẻ như mình còn có cơ hội sở hữu một mái ấm đúng nghĩa không?", anh Quân tâm sự.

Giữa bối cảnh giá nhà tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM tăng cao, theo dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn cung chung cư tại Hà Nội có dấu hiệu hồi phục nhưng chưa đáp ứng đủ nhu cầu thực tế, cơ cấu nguồn cung có xu hướng mất cân đối.

Từ năm 2018 - 2023, nguồn cung sụt giảm mạnh, từ hơn 20.000 căn xuống chỉ còn 10.000 căn mở bán mới.

Căn hộ giá 25 triệu đồng/m² đã biến mất từ năm 2023. Năm 2024, thị trường ghi nhận sự tăng trưởng trở lại, với khoảng 30.000 căn hộ mở bán mới, cao nhất trong 5 năm qua.

Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung thiên lệch rõ rệt. Từ quý III/2024 đến nay, Hà Nội không còn dự án căn hộ mới nào có giá dưới 60 triệu đồng/m².

Tới nửa đầu năm nay, VARS cho biết, 60% nguồn cung mới có giá trên 80 triệu đồng/m²; số căn hộ trên 100 triệu đồng/m² cũng tăng đột biến, khiến phân khúc trung cấp và bình dân ngày càng khan hiếm, thị trường bất động sản lệch pha cung cầu nghiêm trọng.

Trong báo cáo về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản 9 tháng đầu năm, Bộ Xây dựng nhận định, giá bất động sản tăng nhưng chưa phản ánh đúng giá trị thực, còn cao so với thu nhập bình quân của số đông người dân.

Còn hiện tượng găm hàng, nâng giá, đầu cơ, làm gia tăng mặt bằng giá bất động sản, gây mất cân đối cung cầu.

Theo đó, giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư tại Hà Nội quý III/2025 từ 70 - 80 triệu đồng/m², tăng 5,6% so với quý I/2025 và tăng 33% so với cùng kỳ năm 2024. Một số dự án chung cư hạng sang tại Hà Nội ghi nhận giá bán 150 - 300 triệu đồng/m².

Trong khi đó, giá nhà ở liền kề, biệt thự tại Hà Nội phổ biến trong khoảng 100 - 200 triệu đồng/m². Một số dự án cao cấp, có vị trí đắc địa... ghi nhận mức giá vượt 300 triệu đồng/m².

Còn tại TP.HCM, giá bán sơ cấp trung bình căn hộ chung cư trong 9 tháng qua khoảng 75 triệu đồng/m², gần như ổn định so với đầu năm nhưng tăng 36% so với cùng kỳ năm 2024.

Một số dự án cao cấp có giá rao bán từ 150 triệu đồng/m² trở lên. Một số sản phẩm cao cấp tại khu trung tâm hoặc khu đô thị mới có hạ tầng hoàn chỉnh mức giá trên 300 triệu đồng/m².

Trong bối cảnh giá nhà tại các đô thị lớn đang leo thang, việc phát triển nhà ở vừa túi tiền là yêu cầu cấp bách.

Vì sao thị trường phát triển thiếu cân bằng?

Chuyên gia kinh tế, TS Cấn Văn Lực nhận định, thị trường bất động sản có chuyển biến tích cực nhưng đang phát triển thiếu cân bằng.

Trong khi phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng còn nhiều sản phẩm bỏ hoang thì nguồn cung nhà ở cho nhu cầu thực lại thiếu hụt, cứ ra hàng là bán hết. Hệ quả, giá nhà liên tục bị đẩy cao hơn nhiều so với thu nhập bình quân.

Ông Lực nhấn mạnh, với giá nhà hiện nay tại các thành phố lớn, một người lao động có thể mất 26 năm mới mua được nhà.

Việc kìm hãm đà tăng giá nhà là yêu cầu vô cùng cấp thiết, nhưng cực khó. Đây cũng chính là bài toán đau đầu với Việt Nam hiện nay.

"Chúng tôi đã kiến nghị với Thủ tướng Chính phủ, muốn phát triển nhanh và bền vững phải dứt khoát ổn định tốt hai thị trường là tài chính và bất động sản.

Kinh tế tăng trưởng cao, nhưng 2 thị trường này có vấn đề sẽ gặp phải bài toán nan giải như Trung Quốc trong khoảng 4 năm qua", ông Lực cho biết.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), giá nhà tăng liên tục các năm qua và đến nay vẫn neo ở mức cao.

Giá căn hộ cao cấp năm 2024 lên đến 90 triệu đồng/m², bình quân khoảng 9,7 tỷ đồng/căn. Đây là giá sơ cấp khi phê duyệt dự án, chưa phải là giá bán ra. Mức giá này vượt quá khả năng tài chính của số đông người dân đô thị.

Ông Châu cho biết, trong 6 tháng đầu năm 2025, TP.HCM chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại với 3.353 căn nhà cao cấp đủ điều kiện huy động vốn với tổng giá trị 10.239 tỷ đồng và toàn bộ là nhà ở cao cấp, không có nhà ở trung cấp và vừa túi tiền.

Vị chuyên gia nhấn mạnh rằng, yếu tố chi phí đất đai đang chiếm tỉ trọng lớn, góp phần đẩy giá sản phẩm, hầu hết chi phí liên quan đến tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng và cả chi phí tuân thủ pháp luật đã chiếm gần hết cấu phần giá thành.

Bên cạnh đó, vướng mắc pháp lý dự án kéo dài càng khiến chi phí lãi vay đội lên, được cộng vào giá bán cuối cùng.

Không chỉ nhà ở thương mại, hiện nay phân khúc nhà ở xã hội cũng gặp nhiều "nút thắt".

Trước đó, tại Tọa đàm "Hiện thực hóa giấc mơ nhà ở xã hội", ông Nguyễn Tuấn Anh, Phó tổng giám đốc Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) nhận định, các doanh nghiệp nhà ở xã hội hiện nay đang ở trong giai đoạn khó khăn khi giá vật liệu xây dựng tăng cao.

Vị đại diện doanh nghiệp cho hay, tại khu vực Hà Nội, giá cát, xi măng, thép… đều đi lên, trước bối cảnh đó, các doanh nghiệp phải tìm cách thay đổi công nghệ xây dựng để tiết kiệm chi phí, giảm số lượng nhân công.

Cách nào phát triển nhà ở vừa túi tiền?

Ông Vương Duy Dũng, Cục phó Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, cần tập trung vào hai công cụ điều tiết là đất đai và tài chính để kìm hãm đà tăng giá nhà, phát triển nhà ở.

Ông Dũng cho hay, việc quyết liệt đơn giản hóa, cắt giảm thủ tục hành chính sẽ tạo điều kiện cho các nhà đầu tư, giúp giảm bớt thời gian và chi phí tuân thủ, từ đó tác động trực tiếp đến giá bán.

Các thủ tục về đầu tư, thủ tục về đất đai, thủ tục về quy hoạch và đặc biệt cả thủ tục về xây dựng sẽ được tiếp tục sửa đổi để đơn giản hóa, cắt giảm để tạo điều kiện cho hoạt động đầu tư của nhà đầu tư, giảm bớt thời gian và chi phí tuân thủ thủ tục đầu tư xây dựng dự án bất động sản.

Dù cơ cấu sản phẩm đã có sự điều chỉnh, nhưng phân khúc nhà ở giá rẻ, phù hợp với người thu nhập thấp vẫn thiếu hụt trầm trọng, ông Dũng cho rằng, cần có cơ chế đặc thù để thúc đẩy và hỗ trợ phân khúc này phát triển, đáp ứng nhu cầu an cư chính đáng của đại đa số người dân.

Theo bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), thị trường bất động sản hiện nay vẫn còn những điểm nghẽn.

Chính vì vậy, Bộ Xây dựng và Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản đã và đang tập trung vào các vấn đề quan trọng như phát triểnvà kiểm soát tốt thị trường bất động sản, nhà ở.

Thời gian qua, Bộ Xây dựng đã triển khai được một số nhiệm vụ trọng tâm liên quan đến hoàn thiện thể chế, đặc biệt là về nhà ở xã hội. Từ đó giúp các bộ, ngành, địa phương thực hiện khá tốt các quy định mới này.

Năm 2026, Bộ Xây dựng dự kiến xây dựng Luật Nhà ở, Luật Bất động sản sửa đổi, tập trung vào điều kiện giao dịch bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản, yếu tố kiểm soát thị trường bất động sản.

Thời gian tới, Bộ Xây dựng cũng sẽ trình Chính phủ về Nghị quyết thí điểm xây dựng Trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý. Trong đó, có sự quản lý pháp lý về nguồn cung, giá giao dịch bất động sản bao gồm cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Bên cạnh đó, bà Hạnh cho biết, sẽ tiếp tục nghiên cứu cơ chế đột phá, thông thoáng, thu hút các nguồn lực tạo hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản. Từ đó giúp thị trường bất động sản phát triển thực sự lành mạnh, bền vững.

Những giải pháp trên được kỳ vọng sẽ góp phần giúp cho thị trường bất động sản ngày một minh bạch và lành mạnh hơn, qua đó kiểm soát tốt giá nhà, tạo cơ hội để phát triển nhà ở, "kéo" giá nhà về gần người dân.

Đề xuất phát triển nhà ở thương mại giá vừa túi tiền tại Việt Nam, TS.LS Đoàn Văn Bình, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn CEO cho biết, đối với chính sách tài chính, có thể thực hiện ưu đãi thuế phí; hỗ trợ đất; đồng sở hữu với Nhà nước giữ 40% sở hữu, người thuê mua sở hữu 60% giá trị; khi có đủ tiền, Nhà nước bán lại 40% để giảm áp lực tài chính; hợp tác quốc tế để cho vay vốn giá thấp (mô hình Hàn Quốc, Nhật, Mỹ); khấu hao nhanh và miễn thuế bán nhà sau một thời gian nhất định (mô hình của Đức)…

Bên cạnh đó, về quy hoạch, cho phép mật độ cao; ở những zone gần đầu mối giao thông, tỷ trọng cơ cấu nhà ở vừa túi tiền trong tổng thể kế hoạch phát triển nhà ở; quy định cụ thể tỷ lệ nhà ở vừa túi tiền trong các khu nhà ở, khu đô thị; đổi lợi ích quy hoạch như tăng hệ số xây dựng (FAR) cho nhà đầu tư; zoning có phần dành riêng để xây nhà ở thương mại vừa túi tiền với cam kết hạn chế chuyển nhượng (như tại Đào Viên, Trung Quốc); ban hành Luật Quy hoạch bắt buộc chủ đầu tư dành tỷ lệ nhất định (thường là 10 - 30%) căn hộ giá rẻ trong các dự án mới, điển hình tại nhiều địa phương như Cambridge (Anh)…

Về tiêu chuẩn, theo ông Bình, đối với quy chuẩn, thiết kế, có thể áp dụng thiết kế mẫu để giảm giá thành; cho phép căn hộ nhỏ 17 m2 như Nhật Bản.

Về vật liệu xây dựng, cần kiểm soát giá vật liệu, nhân công, thiếu hụt vật liệu. Về xây dựng và công nghệ, áp dụng các giải pháp nhà nhẹ, nhà không kiên cố, lắp ghép theo module, ứng dụng công nghệ.

Đối với hành chính, chuyên gia cho rằng nên cắt giảm thủ tục hành chính như miễn phép xây dựng, cấp phép nhanh; khống chế giá cho thuê thấp hơn (tối thiểu 10%) so với giá thị trường; cộng điểm cho các nhà phát triển nhà ở vừa túi tiền khi phát triển dự án nhà ở thương mại (Mỹ); cho phép chuyển đổi không gian thương mại không hiệu quả (văn phòng, nhà kho) thành nhà ở vừa túi tiền. Nhà nước tham gia trực tiếp vào tạo lập, hình thành quỹ nhà ở vừa túi tiền để cho thuê, cho thuê mua.