Bất động sản bước vào tháng cao điểm đáo hạn trái phiếu

Theo dõi KT&TD trên

Áp lực trái phiếu bất động sản

Báo cáo mới nhất từ FiinGroup cho thấy, tính từ đầu năm đến nay, các doanh nghiệp đã chi khoảng 91.400 tỷ đồng để thanh toán gốc và lãi trái phiếu – tương đương 32% tổng nghĩa vụ dự kiến cho cả năm 2025. Tuy nhiên, phần lớn áp lực thanh toán vẫn còn ở phía trước.

Trong nửa cuối năm, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đến hạn (bao gồm cả gốc và lãi) ước tính lên tới 201.200 tỷ đồng – gấp hơn hai lần so với số đã được chi trả từ đầu năm đến nay. Áp lực này tập trung chủ yếu vào nhóm doanh nghiệp phi ngân hàng, đặc biệt là lĩnh vực bất động sản.

Tháng 8/2025 được dự báo sẽ là thời điểm áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp lớn nhất trong năm. Tổng dòng tiền cần thanh toán trong tháng ước đạt 48.100 tỷ đồng, tăng mạnh 78,4% so với cùng kỳ năm trước. Riêng nhóm phi ngân hàng dự kiến phải chi 27.400 tỷ đồng để trả nợ gốc trái phiếu, tăng 51,7% so với tháng 7 – mức cao nhất trong toàn bộ năm 2025.

Lĩnh vực bất động sản tiếp tục là tâm điểm khi chiếm tới 63,8% tổng giá trị trái phiếu đến hạn trong tháng, tương đương khoảng 17.500 tỷ đồng – cao gấp 3,8 lần mức đáo hạn trung bình trong 7 tháng đầu năm (4.600 tỷ đồng).

Một số doanh nghiệp có khối lượng đáo hạn lớn bao gồm: Đầu tư Quang Thuận (6.000 tỷ đồng), Trung Nam Land (2.500 tỷ đồng) và Setra – DV TM TP.HCM (2.000 tỷ đồng). Đáng lưu ý, cả ba đều từng vướng phải các sự kiện tín dụng, vi phạm nghĩa vụ thanh toán lãi suất trong quá khứ.

Tổng giá trị đáo hạn gốc trái phiếu trong nửa cuối năm của khối phi ngân hàng dự kiến đạt khoảng 101.900 tỷ đồng – cao gấp đôi so với nửa đầu năm (44.400 tỷ đồng). Trong đó, riêng bất động sản chiếm khoảng 64%, tương ứng 65.300 tỷ đồng, phản ánh mức độ rủi ro và áp lực tài chính ngày càng lớn của ngành này.

Song song với đó, nghĩa vụ chi trả lãi cũng tăng trở lại. Trong tháng 8, nhóm phi ngân hàng ước phải chi 6.600 tỷ đồng để trả lãi, tăng 22,8% so với tháng 7. Riêng bất động sản chiếm khoảng 4.200 tỷ đồng, tương đương 63% nghĩa vụ trả lãi toàn nhóm. Các lĩnh vực tiếp theo có tỷ lệ chi trả lãi cao là dịch vụ tài chính (670 tỷ đồng), du lịch và giải trí (654 tỷ đồng), tiện ích (347 tỷ đồng) và xây dựng – vật liệu (241 tỷ đồng).

Tính chung cả nửa cuối năm 2025, khối phi ngân hàng dự kiến sẽ phải chi khoảng 34.000 tỷ đồng tiền lãi trái phiếu – tăng 14% so với nửa đầu năm (29.700 tỷ đồng). Bất động sản tiếp tục dẫn đầu, chiếm hơn 54% nghĩa vụ chi trả lãi trong giai đoạn này.

Doanh nghiệp bất động sản vẫn "sợ" phát hành trái phiếu

Theo S&I Ratings, dù thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) đang dần ổn định, các doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa sẵn sàng quay lại kênh huy động này với quy mô lớn. Sự dè dặt xuất phát từ nhiều yếu tố rủi ro đang hiện hữu.

Hiện tại, tình trạng pháp lý ách tắc tại dự án vẫn khiến dòng tiền bán hàng trì trệ, trong khi niềm tin nhà đầu tư suy giảm do các sự cố chậm thanh toán gần đây, với khoảng 16.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản bị chậm trả trong nửa đầu năm.

Bên cạnh đó, môi trường pháp lý ngày càng siết chặt, dù hiện nhóm bất động sản vẫn được miễn trừ một số điều kiện phát hành riêng lẻ. Tuy nhiên, triển vọng bị siết trong tương lai khiến nhiều doanh nghiệp e ngại huy động vốn dài hạn qua kênh trái phiếu. Thêm vào đó, áp lực đáo hạn lớn cũng đang đè nặng, khi riêng năm 2026 có hơn 143.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn.

Ở chiều tích cực, nỗ lực tháo gỡ pháp lý từ Chính phủ mở ra cơ hội hồi sinh cho các dự án đóng băng, giúp doanh nghiệp có tài sản đảm bảo để vay vốn hoặc phát hành trái phiếu mới. Lãi suất đang thấp cũng giảm chi phí huy động, với mức coupon bình quân quý II/2025 chỉ 6,85%.

Tuy vậy, để thị trường trái phiếu trở thành kênh huy động vốn bền vững, doanh nghiệp cần chủ động tái cấu trúc tài chính, minh bạch hóa báo cáo, kiểm soát dòng tiền và nâng cao khả năng trả nợ. Một số doanh nghiệp có tiềm lực đã bắt đầu quay lại thị trường, tập trung phát hành trái phiếu có tài sản đảm bảo hoặc dòng tiền hình thành trong tương lai.

Về phía nhà đầu tư, khẩu vị rủi ro vẫn thấp, ưu tiên trái phiếu có tài sản đảm bảo, kỳ hạn hợp lý và doanh nghiệp phát hành minh bạch. Xu hướng này được kỳ vọng sẽ dẫn dắt thị trường phát triển lành mạnh hơn.

Tín hiệu tích cực còn đến từ việc mua lại trước hạn tăng mạnh trong quý II, cho thấy các doanh nghiệp đang chủ động giảm nợ và củng cố vốn cho chu kỳ mới. Nếu kết hợp được cải cách pháp lý và nội lực doanh nghiệp, thị trường trái phiếu bất động sản có thể khởi sắc từ cuối năm nay.