Đáo hạn trái phiếu BĐS trong năm 2023: Dòng tiền tín dụng có vai trò quan trọng
FiinGroup cho rằng, Chính phủ nên triển khai các giải pháp mang tính kiểm soát chu kỳ tín dụng khép kín.
Số liệu thống kê ước tính từ Công ty Chứng khoán VNDiect, trong năm 2023, giá trị đáo hạn TPDN sẽ đạt khoảng 272.853 tỷ đồng (tăng 76,6% so với cùng kỳ). Tỷ lệ TPDN đáo hạn của ngành bất động sản (BĐS) và Tài chính - Ngân hàng lần lượt là 37,6% và 37%.
Theo VNDirect, tổng giá trị TPDN riêng lẻ đáo hạn trong quý 1/2023 ước đạt 30.655 tỷ đồng (giảm 40,3% so với quý 4/2022 và tăng 246,7% so với cùng kỳ năm trước). Tuy nhiên, áp lực đáo hạn sẽ tăng mạnh trong quý II và quý II/2023 với giá trị lần lượt đạt 93.139 tỷ đồng (tăng 169% so với cùng kỳ) và 89.488 tỷ đồng (tăng 49,9% so với cùng kỳ). Sau giai đoạn này, giá trị đáo hạn trong quý IV/2023 sẽ hạ nhiệt 33,4% so với quý trước về mức 59.571 tỷ đồng (tăng 16% so với cùng kỳ).
Đối với TPDN đáo hạn của ngành BĐS, tài chính – ngân hàng và các ngành khác lần lượt là 37,6%, 37% và 25,5% bao gồm các đợt phát hành TPDN riêng lẻ từ năm 2019 tới nay và bao gồm cả các doanh nghiệp phát hành đã thực hiện mua lại trái phiếu trước thời gian đáo hạn. Năm 2023, BĐS vẫn là nhóm ngành có giá trị trái phiếu đáo hạn lớn nhất, với tổng giá trị trái phiếu riêng lẻ đáo hạn đạt 102.570 tỷ đồng, tăng 76% cùng kỳ.
Theo FiinGroup, nửa đầu năm nay, thị trường trái phiếu doanh nghiệp chưa thể sớm sôi động trở lại. Trong tháng 1/2023, thị trường chỉ chứng kiến duy nhất một đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với giá trị chỉ bằng 0,5% cùng kỳ năm ngoái. Về triển vọng nửa cuối năm nay, FiinGroup cho rằng, thị trường chưa thể hồi phục. Tuy vậy, nửa cuối năm 2023, thị trường có thể có chuyển biến nếu có những yếu tố hỗ trợ.
Cụ thể, Ngân hàng Nhà nước sẽ triển khai chính sách tín dụng bất động sản, bên cạnh cho vay tín dụng doanh nghiệp theo room tín dụng mới năm 2023, FiinGroup kỳ vọng một số các ngân hàng thương mại có xếp hạng tín nhiệm tốt bởi Ngân hàng Nhà nước có thể khôi phục lại hoạt động đầu tư và kinh doanh trái phiếu doanh nghiệp theo Thông tư 13 có hiệu lực từ ngày 15/1/2022.
Kế tiếp khi Nghị định sửa đổi Nghị định 65/2022/NĐ-CP đi vào hiệu lực, tạo điều kiện cho doanh nghiệp cơ cấu nợ trái phiếu. Điểm mấu chốt là các doanh nghiệp thực hiện tái cấu trúc nợ cần minh bạch thông tin về mục đích sử dụng vốn trái phiếu doanh nghiệp cho hoạt động tái cơ cấu nợ ở các chương trình dự án cụ thể theo yêu cầu của Nghị định 65.
“Quá trình này sẽ có sự hỗ trợ bởi Ngân hàng Nhà nước thông qua các tổ chức tín dụng, trong đó chấp nhận chưa hạ chuẩn phân loại nợ vào nợ xấu cho các doanh nghiệp vẫn đáp ứng được các tiêu chí và điều kiện cho vay, song song với việc thỏa thuận với trái chủ về việc giãn kỳ hạn thanh toán nợ cùng với các điều khoản mới đi kèm. Việc triển khai biện pháp chính sách này sẽ rất cần thiết trong thời gian tới” Fingroup đánh giá.
Đặc biệt với những điểm nghẽn lớn nhất của thị trường bất động sản cần có biện pháp tháo gỡ pháp lý và cần được triển khai. Vì vậy, việc rà soát và tháo gỡ pháp lý nhất là cho bất động sản sẽ là chìa khóa cho sự khôi phục của không chỉ thị trường trái phiếu doanh nghiệp, tín dụng bất động sản mà cả hoạt động tự điều tiết như chuyển nhượng dự án.
Bởi khi yếu tố pháp lý bất động sản chưa được giải quyết, doanh nghiệp không thể mở bán cho dù chấp nhận giảm giá bán và dẫn tới nguồn thu lớn nhất là từ khách hàng mua nhà chưa được khơi thông. Việc tiến độ giải quyết thủ tục bị kéo dài khiến việc triển khai nhiều dự án bị chậm tiến độ.
FiinGroup cho rằng, Chính phủ nên triển khai các giải pháp mang tính kiểm soát chu kỳ tín dụng khép kín. Theo đó, tín dụng chảy từ ngân hàng đến người mua nhà đến chủ đầu tư rồi quay về để ngân hàng kiểm soát đúng dòng tiền. Giải pháp này nên được khuyến khích nhằm giúp hoạt động này diễn ra mạnh mẽ và phổ biến hơn cho các dự án đang tồn đọng hiện nay.
Thực hiện được giải pháp này một cách hiệu quả sẽ đem lại lợi ích cho người dân mua nhà với yêu cầu giảm giá với chủ đầu tư, ngân hàng kiểm soát được tốt hơn rủi ro tín dụng, chủ đầu tư bán được hàng góp phần khôi thục đồng thời cả thị trường vốn và thị trường bất động sản. Dĩ nhiên, không chỉ có ngân hàng giảm lãi suất cho vay mua nhà mà chủ đầu tư cũng phải cam kết có chính sách giảm giá hợp lý và giảm biên lợi nhuận để hài hòa lợi ích chung của các bên.
