Thị trường bất động sản 2024 đối diện thách thức nào?

Theo dõi KT&TD trên

Đó là: nguồn cung chưa được khơi thông, sức cầu hồi phục chậm, doanh nghiệp chịu áp lực trả nợ đáo hạn trái phiếu lớn.

Thị trường sẽ phát triển theo kịch bản nào?

Nhiều chuyên gia đánh giá, năm 2024 sẽ là một năm khởi đầu cho sự hồi phục và đi lên của thị trường bất động sản. Đây cũng là thời điểm để những chính sách thực sự “ngấm” vào thị trường. Đến nay những chính sách điều hành của Chính phủ đang từng bước phát huy hiệu quả, điều chỉnh thị trường bất động sản về vùng ổn định.

Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, sắp tới có thể là Luật Đất đai sửa đổi. Điều này chưa từng có khi cả ba luật quan trọng liên quan tới thị trường bất động sản được thông qua gần như cùng một thời điểm, tạo chuyển biến lớn.

Theo TS. Phạm Anh Khôi - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), trong nửa đầu năm 2024, hầu hết các yếu tố cần cho sự phục hồi của thị trường bất động sản vẫn chưa được đáp ứng hoàn toàn và vẫn đang trong quá trình hoàn thiện. Tuy vậy, nửa cuối năm 2024, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ cải thiện tốt hơn để sớm đạt được điểm phục hồi khi các yếu tố cần và đủ cơ bản được đáp ứng.

Về vấn đề pháp lý dự án, cơ quan quản lý đang giải quyết các vướng mắc nhưng tốc độ còn chậm do khung pháp lý hiện hữu chưa hoàn chỉnh, quy định còn chồng chéo. Ông Khôi kỳ vọng trong năm 2024, vấn đề này sẽ được đẩy nhanh tiến độ xử lý, đơn giản hóa thủ tục hành chính để kịp thời tháo gỡ, giải quyết nhanh các tồn đọng, đạt được sự thống nhất, đồng bộ giữa các bộ, ngành. Các yếu tố như khung pháp luật, chiến lược phát triển ngành bất động sản được kỳ vọng sẽ chuyển biến tích cực.

Theo Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services cho biết, từ năm 2024 cho đến khi các dự thảo luật sửa đổi liên quan đến lĩnh vực bất động sản có hiệu lực, thị trường hướng đến sự minh bạch, đó sẽ là sân chơi của những doanh nghiệp uy tín, "làm thật". Nhà nước thể hiện vai trò sâu rộng và tích cực hơn trong việc điều tiết, kiểm soát thị trường. Cơ cấu nguồn cung dịch chuyển sang hướng phục vụ nhu cầu ở thật, đầu tư chứ không đầu cơ, tạo điều kiện cho thị trường được cải thiện và phục hồi theo lộ trình.

Về dòng vốn, dòng tiền đầu tư bất động sản cũng là câu chuyện được Chính phủ và doanh nghiệp đặc biệt quan tâm, các giải pháp tạo dòng tiền thông qua việc thanh lý tài sản, bán dự án để thu hồi vốn, hợp tác, thu hút nguồn vốn từ đối tác nước ngoài, lên phương án giải quyết nợ xấu, trái phiếu… tiếp tục được áp dụng. Kỳ vọng trong năm 2024, doanh nghiệp và người dân có thể dễ dàng tiếp cận nguồn vốn lãi suất hợp lý và các giải pháp đã được đề ra trước đó đã có đủ thời gian để phát huy hiệu quả.

Đầu tư công, cơ sở hạ tầng tiếp tục được triển khai và đẩy mạnh giải ngân trên toàn quốc, tạo động lực để kích thích tăng trưởng kinh tế, theo đó bất động sản sớm được cải thiện và phục hồi.

Thị trường bất động sản hiện đang đi đến giai đoạn cuối của kỳ suy thoái, thậm chí được đánh giá gần như đã chạm đáy. Dự báo thị trường sẽ dần phục hồi từ đáy chữ U, thời gian phục hồi nhanh hay chậm còn tùy thuộc vào các yếu tố tác động, cả vĩ mô và vi mô, trong đó quan trọng nhất vẫn là sự cải thiện niềm tin thị trường.

Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services dự báo, thị trường bất động sản 2024 có thể rơi vào một trong các kịch bản sau. Cụ thể, trong kịch bản lý tưởng, nguồn cung tăng 30 - 40%, lãi suất thả nổi từ 9 - 11%, giá bán tăng 10 - 20%, tỷ lệ hấp thụ đạt 40 - 50%.

Với kịch bản được kỳ vọng dễ xảy ra hơn, nguồn cung tăng 20 - 30%, đồng thời lãi suất thả nổi từ 10 - 12%, giá bán tăng 3 - 5%, tỷ lệ hấp thụ đạt 30 - 35%.

Trong kịch bản thách thức, nguồn cung tăng 10 - 20%, lãi suất thả nổi từ 12 - 13%, giá bán đi ngang, tỷ lệ hấp thụ đạt 20 - 25%.

Dựa trên các dữ liệu phân tích thị trường, chuyên gia DXS-FERI nghiêng về kịch bản được kỳ vọng.

TS. Phạm Anh Khôi cho rằng, 2024 là năm bản lề để tích lũy và tạo dựng, chuẩn bị cho chu kỳ hồi phục và phát triển mới. Qua mỗi chu kỳ kinh tế đều có hiện tượng “sóng sau đè sóng trước”, sẽ có một loạt thương hiệu cũ sa sút hoặt rời bỏ thị trường và lại sẽ có một loạt thương hiệu bất động sản mới nổi lên, tạo lập vị thế mới trong chu kỳ phát triển mới.

Thời điểm này, ai còn nguồn lực tốt, người đó sẽ vượt lên và bứt phá mạnh mẽ. Sau quá trình thanh lọc thị trường kéo dài 4 năm qua, đến nay chỉ còn lại khoảng 20% doanh nghiệp bất động sản trụ lại và đây cũng là những tên tuổi và động lực để tạo nên sự thay đổi thật sự của ngành sau “đại hồng thủy”, hướng đến một thị trường minh bạch, hiệu quả, ổn định và bền vững.

"Năm 2024 vẫn còn nhiều thách thức trong nửa đầu năm và sẽ có cải thiện nhẹ vào nửa cuối năm. Tốc độ cải thiện này sẽ được duy trì và cải thiện tốt hơn trong năm 2025 để thị trường từ năm 2026 sẽ “ấm áp” hơn hẳn, sẵn sàng cho một chu kỳ phát triển mới", TS. Phạm Anh Khôi chia sẻ.

Đối diện thách thức nào?

Dự báo về những khó khăn, chuyên gia Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - BĐS Dat Xanh Services (DXS - FERI) cho rằng, thị trường BĐS 2024 sẽ đối mặt với 3 thách thức lớn, đó là: nguồn cung được dự báo chưa được khơi thông, sức cầu được dự báo hồi phục chậm, doanh nghiệp chịu áp lực trả nợ đáo hạn trái phiếu lớn.

Trong khi đó, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng, thị trường bất động sản sẽ phải đối mặt với 4 thách thức chính. Đó là:

Thứ nhất, nền kinh tế vẫn rất khó khăn nên không có dòng tiền chảy từ một số ngành nghề khác sang bất động sản.

Thứ hai, một số luật tác động đến thị trường như Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chưa được khai thông, chuẩn bị được biểu quyết thông qua.

Thứ ba, nhiều dự án chưa được tháo gỡ hoàn toàn vướng mắc pháp lý khiến nguồn cung trên thị trường gần như không có, giá vẫn rất cao và giao dịch "đứng im". Trong khi đó, những người có nhu cầu ở thực không tiếp cận được với phân khúc nhà ở giá rẻ vì khan hiếm.

Thứ tư, việc tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng để vay mua nhà vẫn còn khó khăn vì thu nhập của người dân bị giảm sút. Theo chuyên gia, thị trường bất động sản sẽ còn mất một thời gian dài nữa để điều chỉnh.

Có một thực tế tồn tại của thị trường bất động sản suốt thời kỳ trầm lắng vừa qua đó là thanh khoản trên thị trường cực kỳ ảm đạm, điều này cho thấy người mua nhà và nhà đầu tư vẫn chưa thực sự "mặn mà" với bất động sản. Điều này được dự báo sẽ còn tiếp diễn khi một lượng lớn tiền nhàn rỗi trong dân vẫn tìm về ngân hàng cho dù lãi suất đã giảm mạnh.

Còn ông Nguyễn Minh Giang, chuyên gia quản lý tài sản khách hàng cao cấp Công ty Chứng khoán KB Việt Nam mới đây cho rằng, thị trường bất động sản đứng trước 3 thách thức.

Thứ nhất, đó là bối cảnh chung của nền kinh tế. Trong năm 2024, nền kinh tế toàn cầu có thể tăng trưởng chậm lại. Ở trong nước, tăng trưởng tín dụng hết tháng 10/2023 chỉ đạt 7,39% và chỉ thật sự bứt tốc vào hai tháng cuối năm để đạt tăng trưởng 13,7%. Từ đó có thể thấy nhu cầu vay mới của doanh nghiệp, người dân là rất thấp khi trước đó nền lãi suất khá cao.

Kinh tế thế giới nhìn chung vẫn là gam màu xám. Vòng quay tiền trong nước rất thấp. Chỉ số sản xuất PMI của Việt Nam nhiều tháng dưới mức 50 điểm cũng là dấu hiệu cho thấy nhu cầu của nền kinh tế còn khá thấp. Do vậy, không chỉ riêng lĩnh vực bất động sản mà tất cả lĩnh vực của nền kinh tế đều đối diện với thách thức này.

Thứ hai, đó chính là dòng tiền. Chiếm hơn 21% tổng tín dụng nền kinh tế, năm 2023, cho vay kinh doanh bất động sản tăng mạnh hơn tỷ lệ tăng trưởng chung của ngành. Nó phản ánh chính sách tháo gỡ khó khăn, giải pháp giúp doanh nghiệp bất động sản tiếp cận nguồn vốn đã phát huy tác dụng.

Nhưng cần lưu ý, dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản phần lớn đang gặp khó khăn. Trong năm 2023, số doanh nghiệp có dự án mở bán mới rất ít, dòng tiền kinh doanh cốt lõi hầu hết ở trạng thái âm.

Nếu năm 2024 các dự án không tháo gỡ được pháp lý, hoàn thiện cơ sở hạ tầng để đưa sản phẩm ra ngoài thị trường thì rủi ro sẽ hiện hữu. Chưa kể, áp lực đáo hạn trái phiếu rất lớn với hơn 120.000 tỷ đồng. Đây là mức đáo hạn lớn nhất trong năm 5 trở lại đây.

Thứ ba, đó là yếu tố pháp lý. Doanh nghiệp bất động sản gặp rất nhiều khó khăn trong quá trình triển khai dự án. Đây cũng là lý do khiến nguồn cung sụt giảm trong nhiều năm lại đây.

"Một dự án triển khai mới cần tới 70% vốn góp từ khách hàng và nguồn vốn vay. Chủ đầu tư chỉ chiếm 30% nguồn vốn. Nếu pháp lý gặp khó, doanh nghiệp không tiếp cận được nguồn vốn để triển khai sẽ làm dự án chậm tiến độ, đội chi phí lên cao dẫn tới nhiều hệ lụy cho doanh nghiệp và rủi ro cho thị trường. Do vậy, tôi cho rằng pháp lý là yếu tố then chốt của thị trường bất động sản." ông Nguyễn Minh Giang chia sẻ.

Hồng Quang