Tháo gỡ nút thắt pháp lý, nhà ở xã hội có bùng nổ trong thời gian tới?
Thị trường BĐS Việt Nam đang chứng kiến một sự chuyển mình đáng kể khi các chính sách mới về nhà ở xã hội được ban hành và triển khai. Sau nhiều năm trầm lắng với vô số rào cản pháp lý, phân khúc nhà ở vốn được coi là "cứu cánh" cho người thu nhập thấp này đang có những dấu hiệu khởi sắc rõ rệt.
Trong bối cảnh giá bất động sản thương mại liên tục tăng cao, vượt xa tầm với của đại đa số người dân, việc tháo gỡ được các điểm nghẽn pháp lý cho NƠXH được xem như một làn gió mới, mang đến hy vọng cho hàng triệu gia đình đang "khát" nhà.
Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, trong giai đoạn 2016-2020, cả nước chỉ hoàn thành khoảng 30% mục tiêu phát triển NƠXH đã đề ra. Nhiều chuyên gia chỉ ra rằng nguyên nhân chính đến từ những vướng mắc về quy hoạch, thủ tục hành chính và đặc biệt là cơ chế tài chính chưa đủ hấp dẫn để thu hút các nhà đầu tư.
Tuy nhiên, bức tranh đã bắt đầu có sự thay đổi khi Luật Nhà ở sửa đổi chính thức có hiệu lực từ tháng 8/2023 cùng với nhiều nghị định, thông tư hướng dẫn được ban hành sau đó. Các quy định mới đã tập trung giải quyết những điểm nghẽn lớn nhất của thị trường NƠXH.
Một trong những đột phá quan trọng là việc đơn giản hóa quy trình phê duyệt dự án. Trước đây, để một dự án NƠXH được triển khai, chủ đầu tư phải trải qua hàng chục thủ tục hành chính kéo dài đến vài năm. Nay, với cơ chế "một cửa" được áp dụng, thời gian xét duyệt đã được rút ngắn đáng kể, tạo điều kiện cho các dự án sớm được khởi công.
Bên cạnh đó, các ưu đãi về thuế, phí và tiếp cận đất đai cũng được mở rộng. Chủ đầu tư dự án NƠXH được miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp xuống còn 10%, thấp hơn nhiều so với mức 20% áp dụng cho các dự án thương mại thông thường. Điều này đã góp phần làm tăng tính hấp dẫn của phân khúc vốn được xem là có biên lợi nhuận thấp này.
Đặc biệt, cơ chế tài chính hỗ trợ cũng đã được cải thiện đáng kể. Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng dành cho NƠXH vừa được triển khai với lãi suất ưu đãi chỉ bằng 70% lãi suất thị trường đã tạo điều kiện cho cả người mua nhà lẫn chủ đầu tư tiếp cận nguồn vốn dễ dàng hơn. Chính sách này được kỳ vọng sẽ tạo ra đòn bẩy mạnh mẽ cho thị trường.
Tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, hàng loạt dự án NƠXH đã được khởi động hoặc tái khởi động sau thời gian dài "đóng băng". Theo kế hoạch, Hà Nội sẽ hoàn thành khoảng 44.000 căn NƠXH trong giai đoạn 2021-2025, trong khi TP. Hồ Chí Minh đặt mục tiêu 50.000 căn.
Không chỉ ở hai thành phố lớn, làn sóng phát triển NƠXH đang lan rộng ra nhiều tỉnh thành khác như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh - những địa phương có tốc độ đô thị hóa nhanh và nhu cầu nhà ở công nhân cao. Đây được xem là tín hiệu tích cực cho thấy NƠXH đang dần trở thành một phân khúc có sức hút với các nhà đầu tư.
Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là liệu những cải cách pháp lý này có đủ để tạo ra một "cú bùng nổ" thực sự cho thị trường NƠXH hay không?
Theo các chuyên gia bất động sản, mặc dù các rào cản pháp lý đã được tháo gỡ đáng kể, nhưng vẫn còn nhiều thách thức cần vượt qua. Quỹ đất sạch dành cho NƠXH vẫn còn hạn chế, đặc biệt tại các khu vực trung tâm đô thị. Việc xác định đúng đối tượng thụ hưởng cũng là một bài toán khó, đòi hỏi hệ thống quản lý minh bạch và hiệu quả để tránh tình trạng trục lợi chính sách.
Bên cạnh đó, chi phí xây dựng tăng cao trong những năm gần đây cũng tạo áp lực không nhỏ lên giá thành NƠXH. Nếu không có thêm các giải pháp hỗ trợ về vật liệu xây dựng, công nghệ, thì mục tiêu giữ giá NƠXH ở mức hợp lý sẽ gặp nhiều khó khăn.
Mặt khác, các chuyên gia cũng chỉ ra rằng để thị trường NƠXH thực sự "bùng nổ", cần có sự tham gia mạnh mẽ hơn nữa của khu vực tư nhân. Hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản lớn vẫn còn e ngại khi đầu tư vào phân khúc này do tỷ suất lợi nhuận thấp và thời gian thu hồi vốn dài. Do đó, ngoài các ưu đãi hiện có, chính phủ cần có thêm nhiều cơ chế khuyến khích, đặc biệt là việc cho phép kết hợp phát triển NƠXH với các loại hình bất động sản thương mại khác để tăng tính khả thi về mặt tài chính cho dự án.
Nhìn vào bức tranh tổng thể, có thể thấy việc tháo gỡ các nút thắt pháp lý đã tạo nền tảng quan trọng cho sự phát triển của NƠXH. Tuy nhiên, để nói đến một "cú bùng nổ" thực sự thì có lẽ còn cần thêm thời gian và nhiều giải pháp đồng bộ hơn nữa. Sự phát triển của thị trường NƠXH trong thời gian tới nhiều khả năng sẽ theo hướng tăng trưởng ổn định, bền vững thay vì đột biến.
Dẫu vậy, những tín hiệu tích cực hiện nay đã mang lại niềm tin mới cho cả người dân lẫn các nhà đầu tư. Và nếu các chính sách tiếp tục được hoàn thiện, NƠXH có thể sẽ trở thành một giải pháp thiết thực, góp phần hiện thực hóa giấc mơ "an cư" cho hàng triệu người dân Việt Nam, đồng thời tạo động lực mới cho sự phát triển của thị trường bất động sản nói chung.
Tiến Hoàng
