Nhà đầu tư mắc kẹt với dự án vướng pháp lý

Theo dõi KT&TD trên

Tiến thoái lưỡng nan

Chia sẻ về khoản đầu tư vào dự án Fusion Suites Danang Beach tại số 88 Võ Nguyên Giáp (nay đổi tên thành Signature Đà Nẵng), chị Thu Hằng (trú Hải Phòng) cho biết, chị đã bỏ ra trên 2,5 tỷ đồng để mua căn hộ nghỉ dưỡng với cam kết lợi nhuận ổn định.

Nhưng đến nay, dự án vẫn chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, chưa bàn giao đúng tiến độ, tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân kéo dài. "Vốn bỏ vào gần như bị đóng băng, không biết bao giờ mới thoát ra được", chị Hằng than thở.

Trong khi đó, anh Vũ Hà (Hà Nội) cho biết, gia đình anh đang "tiến thoái lưỡng nan" với dự án Hội An Dor (Quảng Nam cũ, nay là TP Đà Nẵng). Anh mua căn shophouse 90m2, xây thô 3 tầng từ năm 2019, đã đóng đến 90% số tiền 10 tỷ đồng với kỳ vọng sinh lợi giữa trung tâm đô thị Hội An.

Nhưng đến nay dự án vẫn dang dở, chưa hoàn thiện. Đầu năm 2025, Chủ tịch Tập đoàn Bamboo Capital bị khởi tố, dự án bị ngân hàng siết nợ, tiến hành kiểm kê, rao bán nợ, đến nay chưa tìm được chủ đầu tư mới thế chân.

Anh Hà cho hay, giờ muốn hoàn thiện nội thất để vận hành cho thuê nhưng xung quanh các dãy nhà rêu mốc, kính vỡ, rác khắp nơi và điều kiện an ninh không đảm bảo. Anh muốn bán lại cũng chẳng có người mua.

"Một nhóm chủ sỡ hữu đang họp bàn, cử ra người đại diện để làm việc với chính quyền về thủ tục. Nếu thuận lợi thì mới hoàn thiện khai thác vận hành, còn hơn là bỏ hoang không biết đến bao giờ", anh Hà ngậm ngùi.

Những câu chuyện này phản ánh thực tế phổ biến là nhà đầu tư cá nhân là bên chịu thiệt thòi nhất, khi dự án vướng mắc. Bởi họ không chỉ mất vốn mà còn gánh thêm chi phí lãi vay, trong khi cơ hội đầu tư khác bị bỏ lỡ.

Hàng nghìn dự án ách tắc

Thị trường bất động sản Việt Nam từng kỳ vọng rất lớn vào những dự án quy mô, được quảng bá rầm rộ với cam kết lợi nhuận hấp dẫn. Tuy nhiên, thực tế không ít dự án rơi vào tình cảnh "trên giấy" khi pháp lý chưa hoàn tất, tiến độ đình trệ hoặc chủ đầu tư mất khả năng triển khai.

Điển hình như dự án Cocobay Đà Nẵng, từng được giới thiệu là "Siêu tổ hợp giải trí, nghỉ dưỡng bậc nhất Đông Nam Á". Hàng nghìn nhà đầu tư đổ vốn vào mô hình condotel với kỳ vọng lợi nhuận được chủ đầu tư cam kết ở mức 12-14%/năm.

Thế nhưng, sau khi dự án vướng pháp lý và chủ đầu tư tuyên bố dừng cam kết lợi nhuận, dòng vốn hàng nghìn tỷ đồng của nhà đầu tư bị mắc kẹt, không thể thu hồi. Hiện dự án đã bị bỏ hoang nhiều năm, khối đã hoàn thiện thì xuống cấp trầm trọng. Khối cao tầng đang xây dựng dở dang thì trơ khung bê tông, sắt thép hoen gỉ.

Tại TP.HCM, dự án Charmington Iris, quận 4 (cũ), TP.HCM, đã rao bán từ năm 2017, do Tổng công ty Sabeco làm chủ đầu tư, đơn vị phát triển dự án là TTC Land. Dự án được xây dựng với quy mô 16.645,3m2, gồm 2 tòa tháp 35 tầng, tổng mức đầu tư trên 1.200 tỷ đồng. Đầu năm 2019 dự án đã bị thu hồi giấy phép xây dựng.

Đến nay, dự án vẫn "án binh bất động", chưa thể bàn giao do chưa hoàn tất thủ tục phê duyệt. Người mua nhà mòn mỏi chờ đợi, trong khi tiền vay ngân hàng vẫn phải trả lãi hàng tháng.

Tại miền Bắc, dự án Usilk City (Hà Nội) từng một thời gây sốt với quy mô hàng chục tòa nhà cao tầng. Nhưng sau hơn một thập kỷ, dự án vẫn ngổn ngang, nhiều tòa dang dở, người mua nhà khởi kiện chủ đầu tư nhiều năm nhưng không có kết quả. Trong số cư dân, có người mua nhà đã mất, đến nay con cháu vẫn chưa được nhận nhà.

Một dự án khác, khu đô thị Cát Bà Amatina (Hải Phòng) dù được quảng bá hoành tráng, nhưng cuối cùng chủ đầu tư phải rao bán lại vì không đủ lực triển khai. Diễn biến mới nhất, dự án đã được giao dịch cho nhà đầu tư mới nhưng hiện vẫn chưa khởi động lại.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến giữa năm 2025, trên toàn quốc có hơn 2.900 dự án bất động sản đình trệ, tồn đọng, chưa thể triển khai.

Vướng do đâu?

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu cho biết, riêng tại TP.HCM có tới 504 dự án bị đình trệ do vướng mắc pháp lý. Giá trị ước tính lên đến 7 triệu tỷ đồng đang bị "mắc kẹt" tại các dự án nêu trên. Nếu xét trên phạm vi toàn quốc, một nguồn lực khổng lồ cần được tháo gỡ để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

Ông Nguyễn Quang Huy, Giám đốc điều hành của khoa Tài chính Ngân hàng, Đại học Nguyễn Trãi đánh giá, tình trạng mắc kẹt chủ yếu là do sự chồng chéo, còn nhiều điểm chưa thống nhất giữa các luật như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở.

Tiếp theo là do chủ đầu tư yếu năng lực tài chính, huy động vốn trước nhưng không đủ nguồn lực triển khai; quy hoạch thay đổi liên tục, khiến nhiều dự án bị treo chờ phê duyệt điều chỉnh.

"Hậu quả lớn nhất chính là niềm tin nhà đầu tư bị suy giảm. Vốn bỏ ra không sinh lời, sản phẩm không được bàn giao, nhà đầu tư cá nhân phải gánh thêm áp lực tài chính", ông Huy phân tích.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nút thắt pháp lý đang là điểm nghẽn lớn nhất của thị trường hiện nay. Nếu không tháo gỡ, dòng vốn sẽ tiếp tục bị đóng băng, gây thiệt hại cho cả doanh nghiệp lẫn người dân.

Quan trọng nhất là cần công khai, minh bạch thông tin pháp lý dự án, để nhà đầu tư nắm rõ trước khi xuống tiền; tăng chế tài xử phạt với các chủ đầu tư yếu kém, chậm tiến độ, huy động vốn trái phép.

Tháo gỡ khó khăn, không hợp thức hóa sai phạm

Ngày 22/9, Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Nguyễn Hòa Bình, Trưởng Ban Chỉ đạo 751 chủ trì cuộc họp của Ban Chỉ đạo nhằm đánh giá kết quả thực hiện nhiệm vụ thời gian qua và chỉ đạo nhiệm vụ trọng tâm thời gian tới.

Phát biểu tại cuộc họp, Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Nguyễn Hòa Bình cho biết, Chính phủ đã rất quyết liệt trong việc thực hiện chỉ đạo của Bộ Chính trị về tập trung tháo gỡ khó khăn cho các dự án, khơi thông được nguồn lực đất đai, tài chính rất lớn, đưa vào nền kinh tế.

Đến nay, Chính phủ đã tháo gỡ theo thẩm quyền và chỉ đạo các địa phương tháo gỡ khó khăn cho 1.154 dự án với tổng giá trị theo đăng ký đầu tư khoảng 675 nghìn tỷ đồng và hàng trăm nghìn hecta đất bị đóng băng. Các dự án đưa vào nền kinh tế là đưa vào nguồn lực rất lớn để thúc đẩy kinh tế phát triển.

Cùng với chống lãng phí, đã nhận diện được những bất cập của chính sách và thể chế, nhiều quy định không đúng, đặc biệt là các quy định về đất đai, đấu thầu, không liên thông với nhau để từ đó hoàn thiện chính sách. Các trường hợp sai phạm đã được thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm, là bài học để tiếp tục xử lý về sau.

Các quy định pháp luật mới được ban hành đã tháo gỡ được những vấn đề bất hợp lý trước đây. Với kết quả thí điểm của Kết luận 77 và Nghị quyết 170, các địa phương đều đề nghị cho phép áp dụng mở rộng cơ chế này.

"Nghị quyết 170 chỉ cho phép ở 5 tỉnh, thành phố. Đây là bước đi thận trọng, cần thiết để chúng ta có kinh nghiệm mở rộng ra quy mô toàn quốc", Phó Thủ tướng cho biết và nhấn mạnh, tổng kết việc thực hiện Kết luận 77, Nghị quyết 170 là rất quan trọng để mở rộng áp dụng theo đề nghị của địa phương, đáp ứng mong mỏi của nhân dân và chờ đợi của cộng đồng doanh nghiệp, cần phải làm rất khẩn trương.