Đề xuất đánh thuế mua bán nhà đất theo thời gian nắm giữ: Có giảm đầu cơ nhưng khó hạ giá nhà
Bộ Tài chính vừa đề xuất đánh thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng nhà đất dựa trên thời gian sở hữu, trong khuôn khổ xây dựng Luật Thuế thu nhập cá nhân mới.
Đề xuất này được kỳ vọng sẽ góp phần giảm tình trạng đầu cơ và bong bóng bất động sản – nguyên nhân chính khiến giá nhà đất tăng cao trong thời gian qua. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, biện pháp này có thể tác động lớn đến thị trường nhưng không phải là giải pháp hiệu quả để kéo giá nhà xuống thấp hơn.
Cơ chế đánh thuế theo thời gian nắm giữ
Tại tờ trình đề nghị xây dựng dự án Luật thuế thu nhập cá nhân, bộ Tài chính đề xuất áp dụng mức thuế cao hơn cho các giao dịch bất động sản diễn ra trong thời gian sở hữu ngắn và giảm dần thuế suất khi thời gian nắm giữ tăng lên. Mô hình này được tham khảo từ kinh nghiệm của nhiều quốc gia như Singapore, Nhật Bản, và Hàn Quốc, nơi áp dụng chính sách tương tự nhằm kiểm soát đầu cơ bất động sản.
Đây là một điểm đáng chú ý trong Tờ trình của Bộ Tài chính về Đề cương Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân thay thế quy định hiện hành. Cụ thể, Bộ Tài chính đề xuất sửa đổi Biểu thuế toàn phần áp dụng cho thu nhập tính thuế, được quy định tại khoản 2 Điều 21 của Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007. Hiện nay, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản đang được áp dụng ở mức 2% trên giá trị giao dịch, tính cho từng lần chuyển nhượng.
Kỳ vọng giảm đầu cơ, bong bóng bất động sản
Theo Bộ Tài chính, việc đánh thuế theo thời gian nắm giữ sẽ giảm hấp dẫn của các giao dịch lướt sóng – hình thức mua bán ngắn hạn nhằm kiếm lời từ sự tăng giá. Điều này có thể làm giảm nguy cơ bong bóng bất động sản, góp phần ổn định thị trường. Ngoài ra, biện pháp này được kỳ vọng sẽ khuyến khích các nhà đầu tư dài hạn và tăng cường nguồn cung nhà ở, hướng đến phát triển thị trường bền vững hơn.
Khó tác động đến giá nhà, theo chuyên gia
Dù được đánh giá cao về khả năng kiểm soát đầu cơ, các chuyên gia cho rằng chính sách thuế này khó có tác động trực tiếp đến việc hạ giá nhà. Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản, nhận định: “Việc áp thuế theo thời gian sở hữu sẽ tác động rất lớn đến thị trường, nhưng không thể kỳ vọng rằng giá nhà sẽ giảm ngay lập tức. Giá bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như chi phí xây dựng, quỹ đất và nhu cầu thị trường.”
Bên cạnh đó, việc đánh thuế này có thể làm giảm số lượng giao dịch trong ngắn hạn, khiến thị trường chững lại và tác động tiêu cực đến tâm lý nhà đầu tư. Dù chính sách này được đánh giá là cần thiết để điều chỉnh thị trường, nhiều chuyên gia cho rằng nó khó có thể kéo giảm giá nhà đất một cách hiệu quả.
Ông Nguyễn Thái Sơn, chuyên gia kinh tế, nhận định: “Việc áp thuế để hạn chế đầu cơ là đúng, nhưng cần mức thuế phù hợp với điều kiện kinh tế của Việt Nam. Nếu thuế quá cao, nó có thể gây phản ứng tiêu cực, làm chững lại thị trường mà không giúp giá nhà giảm.”
Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, bổ sung rằng thuế mới sẽ được cộng vào giá bán cuối cùng, khiến người mua phải gánh thêm chi phí. Điều này không chỉ không giảm giá nhà mà còn có nguy cơ khiến giá leo thang.
Thách thức trong thực hiện
Để chính sách đánh thuế theo thời gian sở hữu đạt hiệu quả, cần giải quyết một số thách thức quan trọng sau:
Việc xác định thời gian nắm giữ bất động sản đòi hỏi cơ sở dữ liệu đáng tin cậy và quy trình quản lý chặt chẽ, tránh tình trạng gian lận để né thuế.
Chính sách có thể làm giảm tính thanh khoản của thị trường, đặc biệt với những nhà đầu tư nhỏ lẻ hoặc người có nhu cầu bán gấp.
Việc thu thuế cần đi đôi với các chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, cải thiện quỹ đất và cơ chế tín dụng để giải quyết căn nguyên của tình trạng giá nhà cao.
Rõ ràng, việc đánh thuế lướt sóng là một bước tiến trong việc điều tiết thị trường bất động sản. Tuy nhiên, để đạt được mục tiêu giảm giá nhà và tạo điều kiện cho người dân có nhu cầu thực sự tiếp cận nhà ở, cần kết hợp chính sách thuế với các biện pháp đồng bộ khác như phát triển nhà ở xã hội, hoàn thiện khung pháp lý.
Đánh thuế mua bán nhà đất theo thời gian nắm giữ là một biện pháp cần thiết nhằm giảm tình trạng đầu cơ và bong bóng bất động sản. Tuy nhiên, để đạt được mục tiêu lớn hơn là bình ổn giá nhà, cần phối hợp đồng bộ nhiều chính sách và biện pháp hỗ trợ khác. Chính sách này, nếu triển khai hợp lý, sẽ góp phần định hướng thị trường phát triển bền vững, minh bạch và lành mạnh hơn trong tương lai.
