Kỳ vọng chính sách mới tháo gỡ khó khăn cho hàng ngàn dự án bất động sản

Theo dõi KT&TD trên

Nỗi khổ dai dẳng từ những dự án vướng pháp lý

Tại khu dân cư Khang Linh (phường Rạch Dừa, TP.HCM), 380 hộ dân đã vào ở ổn định hơn 15 năm. Điện, nước, đường sá, hạ tầng đã hoàn thiện nhưng đến nay người dân chưa có chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ở (sổ hồng) để xác nhận quyền sở hữu.

Ông Nguyễn Văn Thông, tổ trưởng Khu phố 31, bức xúc: "Người dân ở đây đã chờ đợi hơn một thập kỷ để được sang tên căn nhà của chính mình. Nhiều gia đình muốn thế chấp vay vốn làm ăn hoặc bán nhà chuyển đi nơi khác cũng không thể thực hiện".

Không riêng dự án Khang Linh, tình trạng "dự án hoàn thành nhưng pháp lý chưa xong" còn xuất hiện ở nhiều địa phương khác. Dự án Khang Gia Hân (TP Vũng Tàu cũ) quy mô gần 7ha, khởi công từ năm 2011, đến năm 2014 cơ bản hoàn thiện hạ tầng. Thế nhưng, do chưa được chấp thuận đầu tư theo quy định mới, dự án đến nay vẫn "mắc kẹt". Hàng chục khách hàng đã nộp tiền mua nền từ cả chục năm trước, nay vẫn phải đi thuê nhà.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản bức xúc cho biết: Doanh nghiệp muốn triển khai khu lưu trú công nhân Linh Trung II với 500 căn, thời hạn thuê đất 50 năm, bắt đầu từ năm 2008 nhưng đến nay chưa thể triển khai. Gần 20 năm chưa thực hiện được vì vướng thủ tục bởi theo Luật Nhà ở 2014 và Luật đầu tư thì doanh nghiệp được phép phát triển nhà lưu trú công nhân trong KCX, KCN. Tuy nhiên Luật đất đai lại không chỉ rõ hình thức này, dẫn đến giai đoạn 2 Khu lưu trú công nhân Thiên Phát vẫn là bãi đất trống, trong khi công nhân thì thiếu chỗ ở đàng hoàng trọ, giá phù hợp.

Bà Ngô Thị Minh Phượng, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần đầu tư Khang Gia Hân cho biết: Dự án được UBND tỉnh có văn bản số 6204/UBND-VP ngày 13/9/2010, chấp thuận chủ trương để Công ty Khang Gia Hân nghiên cứu, khảo sát lập dự án với diện tích khoảng 6,9ha và được UBND TP Vũng Tàu (cũ) phê duyệt đồ án quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500 khu đất thực hiện dự án năm 2013.

Sau khi được UBND tỉnh chấp thuận chủ trương, cho phép công ty được phân kỳ đầu tư, thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư (2016), công ty đã có tờ trình số 17/KGH-DA ngày 12/5/2020 đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án. Trong năm 2020, Sở Xây dựng đã thẩm định và có tờ trình đề nghị UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư giai đoạn 1.

"Ngày ngày 20/08/2024, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) có văn bản số 11799/UBND-VP giao Sở Kế hoạch và Đầu tư hướng dẫn công ty chúng tôi thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020 và Nghị định số 31/2021/NĐ -CP. Như vậy, dự án thực hiện quy trình thủ tục trong thời gian dài, có sự điều chỉnh chuyển tiếp của các văn bản quy phạm pháp luật thời kỳ khác nhau, do đó, hồ sơ pháp lý từ năm 2010 phải hủy bỏ và làm lại theo Luật đầu tư năm 2020", bà Phượng bức xúc.

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), cả nước hiện có khoảng 2.000 dự án bất động sản vướng pháp lý, riêng TP.HCM chiếm hơn 100 dự án. Hàng ngàn hecta đất bị bỏ hoang, trong khi nhu cầu nhà ở của người dân ngày càng cấp thiết.

Hậu quả là doanh nghiệp thì "chôn vốn", không thể triển khai tiếp, ngân hàng chịu rủi ro nợ xấu, Nhà nước thất thu ngân sách, còn người dân thì thiệt thòi nhất khi quyền lợi chính đáng không được bảo đảm.

Kỳ vọng từ Nghị quyết 66 và chỉ đạo mới

Trước thực trạng trên, nhiều chính sách quan trọng đã được ban hành trong năm 2024 – 2025.

Cuối tháng 4/2025, Bộ Chính trị ban hành Nghị quyết 66, đặt mục tiêu tháo gỡ những vướng mắc lớn về pháp luật, đồng thời thành lập Ban Chỉ đạo Trung ương về hoàn thiện thể chế. Đây là lần đầu tiên có một cơ chế điều phối cấp cao như vậy, thể hiện quyết tâm của Đảng và Nhà nước trong việc xử lý tận gốc những nút thắt.

Trước đó, cuối tháng 11/2024, Quốc hội thông qua Nghị quyết 171/2024/QH15, cho phép triển khai dự án bất động sản trên đất không phải đất ở, miễn là phù hợp quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Đây được coi là bước tiến lớn, bởi trước đó hàng loạt dự án bị ách tắc chỉ vì không có "đất ở" trong cơ cấu quỹ đất.

Đặc biệt, Thủ tướng Chính phủ nhiều lần chỉ đạo cắt bỏ thủ tục hành chính không cần thiết. Một điểm nhấn quan trọng là yêu cầu bỏ khâu cấp phép xây dựng đối với dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500, giúp tiết kiệm hàng chục tháng chờ đợi cho doanh nghiệp.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, chỉ riêng tại TPHCM, còn hiện vẫn còn hơn 100 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị "vướng mắc pháp lý" trên địa bàn thành phố chưa được giải quyết.

Ông Châu kỳ vọng những vướng mắc sẽ được giải quyết thông qua các nghị quyết của Đảng, Quốc hội và chỉ đạo của Chính phủ. Hiện, cơ quan chức năng đang tiến hành rà soát, thu thập các khó khăn, vướng mắc do quy định pháp luật với mục tiêu: năm 2025 cơ bản hoàn thành việc tháo gỡ những "điểm nghẽn" do quy định pháp luật.

Bà Ngô Thị Minh Phượng kỳ vọng: "Nếu những quy định mới được áp dụng, hàng loạt dự án - trong đó có Khang Linh - sẽ được gỡ vướng pháp lý. Người dân có sổ hồng, doanh nghiệp được tái khởi động, và Nhà nước cũng thu được ngân sách từ đất đai."

Các chuyên gia đánh giá, chính sách mới không chỉ giải quyết bài toán của doanh nghiệp mà còn tác động trực tiếp đến an sinh xã hội. Với dân số đô thị tăng nhanh, việc khơi thông các dự án nhà ở sẽ giúp cân bằng cung - cầu, hạn chế tình trạng giá nhà tăng vọt vì khan hiếm nguồn cung.

Điểm nghẽn có thể còn ở khâu tổ chức thực hiện

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, từ chính sách đến thực tiễn luôn có một khoảng cách. Vấn đề không chỉ là có nghị quyết hay luật mới, mà là cách thực thi ở từng địa phương.

TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, cho rằng: "Điểm nghẽn lớn nhất vẫn nằm ở khâu tổ chức thực hiện. Nhiều nơi còn sợ trách nhiệm, dẫn đến tình trạng đùn đẩy, chậm trễ."

Ngoài ra, nhiều dự án đang vướng các khoản thu tài chính đất đai, nhất là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Đây là bài toán phức tạp, bởi giá đất thay đổi theo từng giai đoạn, còn cách tính của các cơ quan lại chưa thống nhất.

Một thách thức khác là niềm tin của người dân. Sau nhiều năm chờ đợi, nhiều khách hàng mất kiên nhẫn, thậm chí khiếu kiện. Nếu quá trình tháo gỡ không minh bạch, quyền lợi người dân không được đặt lên hàng đầu, niềm tin vào thị trường sẽ khó khôi phục.

Dù vậy, những động thái quyết liệt gần đây đã tạo nên sự kỳ vọng lớn. Theo VNREA, chỉ cần tháo gỡ khoảng 20% trong số 2.000 dự án đang "đứng bánh", thị trường có thể khơi thông dòng vốn khoảng 600.000 tỷ đồng mỗi năm. Đây sẽ là nguồn lực khổng lồ không chỉ giúp doanh nghiệp phục hồi, mà còn góp phần tăng trưởng GDP.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng: "Cải cách thể chế không chỉ để gỡ khó cho doanh nghiệp, mà quan trọng hơn là đảm bảo quyền lợi cho người dân, để họ không phải chờ đợi hàng chục năm cho một cuốn sổ hồng."

Thực tế, nhiều địa phương đã bắt đầu chuyển động. Một số tỉnh, thành đã rút ngắn quy trình thẩm định, chủ động tháo gỡ các dự án tồn đọng. TP.HCM thành lập tổ công tác đặc biệt, trực tiếp giải quyết vướng mắc từng dự án cụ thể.

Hàng ngàn dự án bất động sản "đắp chiếu" nhiều năm là minh chứng rõ nhất cho những bất cập của hệ thống pháp luật. Nghị quyết 66, Nghị quyết 171 và loạt chỉ đạo cải cách là tín hiệu tích cực, nhưng điều mà người dân và doanh nghiệp mong mỏi nhất chính là hành động thực chất từ các cấp chính quyền.

Chỉ khi những dự án như Khang Linh, Khang Gia Hân hay hàng loạt dự án nhà ở xã hội được gỡ vướng, cấp sổ, tái khởi động, niềm tin thị trường mới thực sự trở lại. Và đó cũng là nền tảng để thị trường bất động sản phát triển bền vững, đáp ứng được nhu cầu an cư lạc nghiệp của người dân.