Kiến nghị bắt buộc giao dịch đất phân lô, bán nền phải công chứng để chặn 'sốt đất'

Theo dõi KT&TD trên

Bắt buộc giao dịch đất phân lô, bán nền phải công chứng để chặn 'sốt đất'

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Bộ Xây dựng góp ý một số điều Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Trong văn bản, HoREA đề nghị chỉ khuyến khích các chủ đầu tư dự án bất động sản thực hiện giao dịch nhà ở, đất nền, công trình xây dựng trong dự án qua sàn.

Tại khoản 1 Điều 57 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã giảm bớt các trường hợp giao dịch bất động sản bắt buộc phải qua sàn giao dịch, chủ yếu là sản phẩm nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai hoặc nền nhà trong các dự án bất động sản của các chủ đầu tư chuyên nghiệp.

Nhưng thực tế do các chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở đều có quyền thành lập sàn giao dịch của chính mình và nhiều chủ đầu tư cũng có nhu cầu thuê sàn giao dịch bất động sản để quảng bá và kinh doanh sản phẩm, nên quy định tại khoản 1 Điều 57 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là không thực sự cần thiết, mà nên xuất phát từ nhu cầu của các chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở hoặc người mua nhà muốn lựa chọn sàn giao dịch để bán sản phẩm.

Cũng theo HoREA, trong thời gian qua đã xảy ra nhiều trường hợp cá nhân, hộ gia đình tự thực hiện hoặc liên kết, hợp tác với đầu nậu, doanh nghiệp “bất lương” để phân lô, bán nền, thậm chí phân lô, bán nền trái phép hoặc lợi dụng việc lập biên bản thừa phát lại trái quy định pháp luật.

Việc này dẫn đến các đợt “sốt ảo” giá đất và làm mất trật tự, an toàn xã hội tại một số địa phương và gây thiệt hại cho người mua nhà và nhà đầu tư.

Ngoài ra, HoREA cũng kiến nghị trong Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi chỉ quy định khuyến khích giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch.

Hiệp hội cũng đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm d khoản 4 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Theo đó, cần quy định bên bán chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định, hoặc khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư.

Trường hợp bên bán đất nền nhà hình thành trong tương lai không nằm trong dự án bất động sản thì chỉ được nhận tiền đặt cọc sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa theo quy định của pháp luật về đất đai. Giá trị đặt cọc không quá 5% giá trị tài sản đặt cọc.

Không nên biến sàn giao dịch bất động sản làm thay cho công chứng, chứng thực

Tại Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), nhiều ý kiến đặt nghi vấn việc tại sao cá nhân với cá nhân khi giao dịch bất động sản (BĐS) phải thực hiện công chứng, còn tổ chức là doanh nghiệp kinh doanh BĐS với cá nhân lại không? Điều này có nguy cơ tiềm ẩn nhiều rủi ro về pháp lý cho người mua nhà và thực tế đã chứng minh khi có xảy ra tranh chấp, người mua nhà luôn yếu thế.

Về vấn đề này, PGS.TS. Nguyễn Thị Nga, Phó Trưởng Khoa Pháp luật kinh tế (Trường Đại học Luật Hà Nội) phân tích: Tại khoản 3, Điều 45 dự thảo Luật Kinh doanh BĐS không bắt buộc phải công chứng là không bảo đảm được an toàn pháp lý cho người dân, vì BĐS là tài sản lớn, có giá trị cao đối với người dân, song các sản phẩm BĐS của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS liên quan đến rất nhiều hồ sơ, thủ tục pháp lý, điều kiện kinh doanh, năng lực của chủ đầu tư… rất phức tạp, mà bản thân mỗi người dân không phải ai cũng có thể kiểm tra, kiểm soát được, vì không phải ai cũng tường minh pháp luật về đất đai, kinh doanh BĐS, nhà ở, đầu tư. Do đó, việc công chứng trong trường hợp này sẽ có vai trò kiểm soát để cảnh báo, phòng ngừa và ngăn chặn rủi ro cho người dân.

Theo đó, quy định về BĐS thông qua sàn giao dịch hoạt động với một số chức năng "na ná" như hoạt động công chứng, trong khi sản giao dịch với yêu cầu về năng lực, yêu cầu về chuyên môn về chứng chỉ được cấp sẽ không thể bảo đảm tính an toàn pháp lý cho người dân khi mua bán, chuyển nhượng BĐS qua sàn.

Điều này còn chưa tính đến các sàn giao dịch BĐS thời gian qua lập ra chủ yếu để bán BĐS cho chính doanh nghiệp đã lập ra sàn đó. Vì vậy, không bảo đảm tính khách quan để bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân.

Bà Nguyễn Thị Nga cho rằng, so sánh nghiệp vụ của chủ thể hoạt động tại sàn giao dịch BĐS với công chứng, thì các công chứng viên được đào tạo chính quy, bài bản với các yêu cầu gắt gao về chuẩn đầu vào/đầu ra chặt chẽ và cao hơn. Vì vậy, hoạt động của công chứng viên sẽ bảo đảm cao hơn so với nhân viên hoạt động tại sàn giao dịch BĐS.

Đồng quan điểm này, Chủ tịch Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam Nguyễn Chí Thiện cho rằng, tại Điều 167 Luật Đất đai, Điều 122 Luật Nhà ở đều quy định đối với các hợp đồng, giao dịch liên quan đến chuyển dịch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà như mua bán, tặng cho, góp vốn… bắt buộc phải công chứng, chứng thực để bảo đảm an toàn pháp lý, quyền và lợi ích của hợp pháp của cá nhân, tổ chức, bởi đây là nhóm hợp đồng, giao dịch chứa đựng nhiều rủi ro, tranh chấp có thể xảy ra bất cứ lúc nào.

Tại khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh BĐS hiện hành quy định là hợp đồng kinh doanh BĐS phải được lập thành văn bản.

Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.

Ông Nguyễn Chí Thiện cho rằng, quy định như vậy là chưa phù hợp với chủ trương phát triển thị trường BĐS công khai, minh bạch, ổn định và bền vững. Đây có thể là "bước lùi" tạo đặc quyền, đặc lợi cho các sàn giao dịch BĐS.

Quy định tại khoản 3, Điều 45 của dự thảo Luật Kinh doanh BĐS hiện nay là chưa phù hợp. Nên quy định "hợp đồng kinh doanh BĐS, hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS phải lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng đối với hợp đồng kinh doanh BĐS được thực hiện theo pháp luật về công chứng".

Quy định như vậy sẽ phân định rành mạch, phạm vi, ranh giới của Luật Kinh doanh BĐS, Luật Công chứng và các luật khác có liên quan. Luật Kinh doanh BĐS điều chỉnh các vấn đề về kinh doanh BĐS, Luật Công chứng điều chỉnh các vấn đề về công chứng.

Tại dự thảo của Luật Kinh doanh BĐS quy định không bắt buộc phải công chứng, chứng thực đối với các giao dịch, mua bán, cho thuê mua nhà ở mà một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh BĐS của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro, tranh chấp có thể xảy ra bất cứ lúc nào, không bảo đảm quyền và lợi ích của các bên tham gia giao dịch, không an toàn pháp lý, hài hòa lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Vì vậy, ông Thiện đề nghị, việc quy định không bắt buộc phải công chứng, chứng thực đối với các hợp đồng trong kinh doanh BĐS rõ ràng không bảo đảm quyền và lợi ích cùa các bên và an toàn pháp lý, mà rủi ro nếu xảy ra thì người mua nhà thường là người yếu thế hơn so với các doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, một số đại biểu cũng cho rằng, quy định như trên cũng thể hiện sự không công bằng giữa các chủ thể khi tham gia giao dịch.

Cụ thể, đối với các cá nhân nhận chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế BĐS thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, còn cá nhân giao dịch với tổ chức kinh doanh BĐS là doanh nghiệp thì không phải công chứng, chứng thực là không công bằng, không bảo đảm pháp lý khi thực hiện giao dịch BĐS.

Hồng Quang