Dự báo: Thị trường mặt bằng bán lẻ nửa cuối năm 2023 sẽ tăng trưởng chậm
Nhận định về thị trường mặt bằng bán lẻ nửa cuối năm, bà Cao Thị Thanh Hương, Bộ phận Nghiên cứu thị trường, Savills TP.HCM cho biết, tăng trưởng chậm lại do tâm lý người tiêu dung cẩn trọng hơn. Tuy nhiên, triển vọng kinh tế trong nước ổn định sẽ thúc đẩy sự phát triển trong tương lai.
Trong 6 tháng cuối năm 2023, chỉ có 3 dự án ở khu vực ngoài trung tâm sẽ đi vào hoạt động
Trong quý 2/2023, nguồn cung đạt hơn 1,5 triệu m2 sàn, không đổi theo quý và theo năm. Nguồn cung đến năm 2026 dự kiến đạt 201.000 m2 sàn từ 13 dự án sẽ đi vào hoạt động. Trong 6 tháng cuối năm 2023, chỉ có ba dự án ở khu vực ngoài trung tâm sẽ đi vào hoạt động với diện tích cho thuê dự kiến 66.000 m2.
Bà Hương cũng thông tin, công suất mặt bằng bán lẻ duy trì ổn định. Trong quý 2/2023, công suất ở mức 91%, không đổi theo quý nhưng giảm -1 điểm phần trăm theo năm. Công suất trung tâm bách hóa không đổi theo năm nhưng khối đế bán lẻ giảm -7 điểm phần trăm theo năm và trung tâm mua sắm giảm -1 điểm phần trăm theo năm.
Theo bà Hương cho biết: “Tình hình hoạt động của các dự án bán lẻ hiện đại vượt trội so với shophouse nhờ cung cấp trải nghiệm hàng hóa và dịch vụ đa dạng hơn. Giá thuê nhà phố tại các tuyến đường như Nguyễn Huệ, Đồng Khởi và Nguyễn Trãi giảm -8% mỗi năm từ 2019 đến nay, trong khi giá thuê của phân khúc bán lẻ hiện đại vẫn tăng trung bình 3% mỗi năm”.
Về lượng tiêu thụ, chuyên gia Savills đánh giá lượng tiêu thụ ở mức thấp, trong quý 2/2023, lượng tiêu thụ là hơn -7.000 m2, thấp nhất từ quý 4/2022. Khách thuê trả mặt bằng và nhiều chủ dự án đã chuyển diện tích bán lẻ sang văn phòng cho thuê. Lượng tiêu thụ ở khu vực trung tâm đạt khoảng 500m2, nhưng ở khu vực ngoại thành giảm gần -8.000 m2.
Lượng tiêu thụ ở Thảo Điền Pearl giảm hơn -3.000 m2 sau khi Miniso trả mặt bằng và chủ nhà đã chuyển diện tích cho thuê bán lẻ thành cho thuê văn phòng.
Bên cạnh đó, sức mua tăng nhưng bị áp lực bởi lạm phát. Trong 6 tháng năm 2023, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ ở TP.HCM tăng 7% theo năm đạt 562 nghìn tỷ đồng VNĐ, chiếm 19% cả nước. Doanh thu bán lẻ hàng hóa tăng 9,7% theo năm, doanh thu bán lẻ dịch vụ lưu trú và ăn uống tăng 37% theo năm và doanh thu bán lẻ dịch vụ du lịch tăng 79% theo năm. Các dịch vụ khác giảm -4,6% theo năm.
Tuy nhiên, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) lại được ghi nhận tăng cao nhất từ 6T/2020 ở mức 3,7%, điều này sẽ tác động đến giá thành sản phẩm và sức mua của người tiêu dùng.
Chuyên gia Savills cũng đánh giá bán lẻ hiện đại sẽ có xu hướng phát triển bền vững khi bất chấp sự mở rộng của thương mại điện tử, công suất thị trường vẫn đạt mức 91% nhờ thời quen mua sắm ưa chuộng trải nghiệm thực tế để đảm bảo chất lượng của khách hàng. Theo Quyết định số 1163/QĐ-TTg của Thủ tướng về việc phê duyệt Chiến lược phát triển thương mại trong nước đến 2030, bán lẻ hiện đại ở Việt Nam sẽ chiếm 42% tổng thị phần kênh bán lẻ, tăng từ mức 26% của năm 2022.
Thị trường văn phòng Hạng A đang hoạt động sôi nổi với nguồn cung đa dạng
Đánh giá về thị trường văn phòng TP.HCM, bà Huỳnh Thị Hương Giang, Trưởng bộ phận Nghiên cứu & S22M, Savills TP.HCM cho biết, thị trường văn phòng Hạng A tại TP.HCM hoạt động tốt so với các thành phố khác trong khu vực. Nguồn cung tương lai đa dạng sẽ tiếp tục đánh giá khả năng hấp thụ của thị trường.
Tuy nhiên, về nguồn cung, trong quý II/2023 đã tăng 1% theo năm nhưng giảm -2% theo quý, đạt 2,5 triệu m2 NLA (diện tích cho thuê thuần). Một dự án Hạng C tại Quận 2 mới khai trương trong khi mười dự án Hạng B và C đã ngưng cho thuê do hoạt động kém hiệu quả hoặc sử dụng nội bộ.
Đến 2026, dự kiến có thêm 360.000 m2 NLA. Nhu cầu đối với văn phòng xanh ngày càng tăng. Đến 2026, hơn 70% nguồn cung tương lai Hạng A và B dự kiến sẽ có giấy chứng nhận xanh.
Trong nửa cuối năm 2023, thị trường kì vọng đón nguồn cung lớn với 237.000 m2 NLA từ 13 dự án. Hạng A sẽ chiếm lĩnh với 64% thị phần. Khu vực trung tâm sẽ chiếm 56% nguồn cung tương lai với các dự án đáng chú ý như Nexus, VP Bank Saigon Tower, The Waterfront Saigon và khu đô thị mới Thủ Thiêm sẽ chiếm 35% với The METT, The Hallmark.
Mặc dù công suất giảm -1 điểm phần trăm theo quý nhưng theo chuyên gia Savills vẫn duy trì ở mức cao với 91% sau khi một số công ty vừa và nhỏ đã trả mặt bằng tại các văn phòng Hạng B và C. Tuy nhiên, giá thuê ổn định theo quý và tăng 4% theo năm đạt 747,000 VNĐ/m2/tháng.
Hạng A hoạt động tốt nhất trong các phân khúc với công suất 94% và giá thuê đạt 1,4 triệu VNĐ/m2/tháng. Nghiên cứu thị trường tại các thành phố lớn trong khu vực của Savills cho thấy, trong Q2/2023 văn phòng Hạng A tại TP.HCM có tỷ lệ trống thấp nhưng giá thuê cao hơn Jakarta, Kuala Lumpur, Bangkok và Hà Nội.
Về giao dịch, Savills khảo sát các giao dịch trong sáu tháng đầu năm 2023, các giao dịch di dời chiếm tỷ trọng lớn nhất (34% diện tích thuê) và tiếp theo là thành lập mới (29%). Các khách thuê nhóm ngành Tài chính, bảo hiểm, bất động sản (FIRE), Công nghệ thông tin (ICT), Phân phối và Tư vấn chiếm tỷ trọng lớn nhất.
Khách thuê FIRE chiếm 27% thị phần, giảm -2 điểm phần trăm theo năm và ICT chiếm 24%, giảm -5 điểm phần trăm theo năm. Khách thuê ngành Phân phối chiếm 19%, tăng 7 điểm phần trăm theo năm và ngành Tư vấn chiếm 16%, tăng 8 điểm phần trăm theo năm.
Đánh giá về triển vọng, chuyên gia Savills nhìn nhận, TP.HCM xếp thứ 83 trong top 100 hệ sinh thái khởi nghiệp mới nổi trên thế giới theo báo cáo năm 2023 của Startup Genome. Điều này là một tín hiệu tích cực cho nhu cầu trong tương lai.
Theo Oxford Economics, đến năm 2027, các ngành dịch vụ dự báo chiếm tỷ trọng lớn nhất trong GDP thành phố và sẽ dẫn dắt nhu cầu văn phòng với các ngành chủ chốt như bất động sản, du lịch nghỉ dưỡng và ăn uống.
Thiên An
