Hiện thực hóa giấc mơ an cư của hàng triệu người

Theo dõi KT&TD trên

Người thu nhập thấp khấp khởi mừng

Thời gian qua, có không ít dự án nhà ở xã hội được mở bán. Tuy nhiên, mỗi dự án chỉ có vài trăm căn, nhưng cùng với hàng nghìn hồ sơ nộp online là cảnh người dân chen lấn xuyên đêm mua hồ sơ trực tiếp.

Việc tiếp cận và sở hữu một căn nhà ở xã hội vẫn rất khó khăn với đại đa số người thu nhập thấp.

Chị Nguyễn Hồng Điệp, quản lý một hãng nội thất tư nhân tại Hà Nội cho biết, với mức thu nhập khoảng 15 - 18 triệu đồng mỗi tháng, sau khi trả tiền thuê nhà và các khoản chi tiêu tằn tiện của gia đình, chị chỉ để dành được 4 - 5 triệu đồng.

Với khoản tiết kiệm đó, chị không dám mơ có căn nhà riêng của mình, bởi tiếp cận đã khó, tài chính cũng không đủ khả năng.

Bởi thế, ngay khi có thông tin về Quỹ nhà ở quốc gia chỉ để cho thuê, chị đã ngồi đọc và nghiên cứu cả ngày, khấp khởi mừng thầm.

"Thay vì phải lo khoản tiền tỷ để mua, tôi mong mỏi được trả tiền thuê căn nhà ở xã hội đủ tiêu chuẩn, đủ tiện ích do Nhà nước quản lý vận hành.

Được vậy, gia đình tôi sẽ yên tâm sinh sống, không còn thấp thỏm lo chủ nhà trọ tăng giá vô lý, điều kiện sống bất tiện như bây giờ", chị Điệp tâm sự.

Cùng cảnh, chị Mai Tiểu Ngân trú tại phường Chợ Quán, TP.HCM cho hay, với một căn nhà ở xã hội trung bình 30 - 50m2, giá dao động từ 20 - 30 triệu đồng/m2, người lao động có tổng thu nhập hơn 10 triệu đồng/tháng như chị không thể đủ khả năng để mua.

"Dù được tiếp cận vay 50% vốn vay ngân hàng, nhưng khoản trả góp hằng tháng cùng chi phí lãi vay và sinh hoạt vẫn là gánh nặng rất lớn. Tôi đã ngoài 30 tuổi nhưng chưa dám lập gia đình, bởi lo không có chỗ ở", chị Ngân nói.

Cũng như chị Điệp, chị Ngân mong mỏi Quỹ nhà ở quốc gia sớm được vận hành, để những người như chị dứt mối lo về chỗ an cư.

Quỹ nhà ở quốc gia chỉ cho thuê, không bán

Quỹ nhà ở quốc gia chỉ để cho thuê mà chị Điệp nhắc tới ở trên là nội dung nằm trong Nghị định số 302/2025/NĐ-CP ngày 19/11/2025 quy định chi tiết về Quỹ nhà ở quốc gia và biện pháp thi hành Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, vừa được Chính phủ ban hành.

Nghị định gồm 7 chương, 27 điều quy định việc thành lập, địa vị pháp lý, hoạt động, quản lý tài chính của Quỹ nhà ở quốc gia.

Theo đó, Quỹ nhà ở quốc gia bao gồm: Quỹ nhà ở Trung ương và Quỹ nhà ở địa phương. Chính phủ thành lập Quỹ nhà ở Trung ương trực thuộc Bộ Xây dựng, giao Bộ Xây dựng quản lý. UBND cấp tỉnh thành lập và quản lý Quỹ nhà ở địa phương.

Quỹ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để cho thuê.

Việc tạo lập nhà ở xã hội thông qua hình thức tiếp nhận, chuyển đổi công năng nhà ở thuộc tài sản công theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật có liên quan để cho thuê; tạo lập nhà ở, nhà ở xã hội thông qua hình thức mua của chủ đầu tư; đặt hàng, tiếp nhận, chuyển giao nhà ở, nhà ở xã hội của doanh nghiệp do Nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ; tiếp nhận nhà ở phục vụ tái định cư, tạm cư; tiếp nhận, chuyển giao nhà ở, nhà ở xã hội của tổ chức, cá nhân tự nguyện đóng góp để cho thuê…

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, nguồn vốn hoạt động của Quỹ nhà ở Trung ương được hình thành từ vốn ngân sách Nhà nước, tiếp nhận nguồn hỗ trợ tự nguyện, đóng góp của tổ chức, cá nhân trong nước và ngoài nước; các nguồn huy động hợp pháp khác.

Nghị định cũng phân quyền cho địa phương trong việc thành lập, quyết định tỷ lệ trích số tiền và mức vốn điều lệ ban đầu, vốn điều lệ bổ sung vào Quỹ nhà ở địa phương. Quỹ trực tiếp quản lý, vận hành nhà ở hoặc thuê đơn vị quản lý vận hành.

Thứ trưởng Bộ Tài chính Đỗ Thành Trung cho biết, Quỹ nhà ở quốc gia hoạt động phi lợi nhuận, Nhà nước sẽ cấp vốn điều lệ ban đầu, sau đó huy động thêm từ nhiều nguồn khác. Đồng thời, quy định mới đã hạn chế tối đa việc phát sinh thêm bộ máy hành chính.

Xoay vòng nguồn cung, phù hợp nhu cầu

TS Nguyễn Đức Kiên, nguyên Tổ trưởng Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ nhận định, mô hình cho thuê tạo ra sự vận hành luân phiên của quỹ nhà ở xã hội.

Theo đó, người đủ điều kiện sẽ được thuê, khi thu nhập tăng hoặc có nhu cầu chuyển nhà sẽ trả lại để Nhà nước cho người khác thuê. Mô hình này tận dụng vòng quay tự nhiên của nguồn cung, mang tính bền vững.

Theo Nghị định số 302/2025, Quỹ nhà ở quốc gia thực hiện theo quy định của pháp luật đối với đơn vị sự nghiệp công lập, bao gồm Giám đốc Quỹ, không quá 2 Phó giám đốc, Kế toán trưởng và không quá 5 đơn vị cấp phòng thực hiện chức năng hành chính, chuyên môn.

Giám đốc, Phó giám đốc Quỹ nhà ở trung ương do Bộ trưởng Bộ Xây dựng bổ nhiệm, miễn nhiệm. Giám đốc, Phó giám đốc Quỹ nhà ở địa phương do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bổ nhiệm, miễn nhiệm.

Giám đốc Quỹ là người đại diện theo pháp luật của Quỹ; chịu trách nhiệm toàn diện trước pháp luật và Bộ trưởng Bộ Xây dựng đối với Quỹ nhà ở Trung ương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với Quỹ nhà ở địa phương.

Theo Luật sư Lê Cao, luật sư điều hành Công ty Luật FDVN, Quỹ nhà ở quốc gia không chỉ bổ sung về nguồn cung nhà ở, mà còn đánh dấu việc kiến tạo chính sách khi Nhà nước trực tiếp tham gia vào quá trình tạo lập nguồn cung.

"Quỹ sẽ gánh vác phần khó khăn nhất của thị trường - phân khúc cho thuê, nơi mà khu vực tư nhân thường e ngại đầu tư", luật sư Cao nói và cho rằng, nếu được triển khai hiệu quả, hoàn toàn có thể kỳ vọng hình thành các khu nhà ở xã hội cho thuê quy mô lớn, bài bản và giá rẻ trong tương lai gần.

Đây sẽ là giải pháp căn cơ nhất để hiện thực hóa giấc mơ an cư cho hàng triệu người lao động.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nêu quan điểm, khi Nhà nước nắm vai trò chủ đạo, Quỹ nhà ở quốc gia có thể chủ động quy hoạch, đầu tư, vận hành các dự án nhà ở xã hội, tập trung hình thức cho thuê thay vì bán đứt.

Điều này sẽ tác động rất tích cực tới thị trường bất động sản nói chung, thị trường căn hộ nói riêng.

"Mô hình này từng được áp dụng thành công tại Singapore với hệ thống nhà ở HDB: Nhà nước xây - người dân thuê - có quyền trả lại khi nhu cầu thay đổi", ông Quốc Anh dẫn chứng và đánh giá, hình thức cho thuê phù hợp với chu kỳ tài chính của cá nhân, xoay vòng nguồn cung, đảm bảo căn hộ đến đúng đối tượng cần thiết.

Bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam nhìn nhận, việc thành lập Quỹ nhà ở quốc gia có thể giải quyết một số vấn đề cốt lõi của thị trường bất động sản.

Việc tạo lập nhà ở xã hội thông qua hình thức tiếp nhận, chuyển đổi công năng nhà ở thuộc tài sản công để cho thuê là rất cần thiết, giảm lãng phí các bất động sản công đang sử dụng không hiệu quả.

Bên cạnh đó, khi thành lập quỹ, cần xây dựng các cơ chế quản lý, vận hành chuyên nghiệp, ổn định.

Tương tự, TS Nguyễn Minh Phong, nguyên Trưởng phòng Nghiên cứu kinh tế, Viện Nghiên cứu phát triển Kinh tế xã hội Hà Nội góp ý, cần chuẩn bị nguồn lực đủ lớn và xây dựng bộ máy chuyên nghiệp, có trách nhiệm và có kinh nghiệm triển khai.

Thời gian qua, nhà ở xã hội bị đội chi phí do lãi vay thương mại cao, thời gian hoàn vốn dài.

Nếu Quỹ nhà ở quốc gia tham gia bằng hình thức cho vay ưu đãi hoặc đồng đầu tư, mặt bằng chi phí sẽ giảm ngay từ đầu, từ đó tạo điều kiện để giá bán, giá thuê thấp hơn.

Đề xuất sớm có hướng dẫn chi tiết

Chia sẻ kinh nghiệm hoạt động của Quỹ nhà ở TP.HCM, Phó chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Xuân Cường cho biết, qua 20 năm, quỹ này đã hỗ trợ gần 7.000 đối tượng vay vốn mua nhà, giải ngân hơn 3.800 tỷ đồng từ vốn điều lệ 1.600 tỷ đồng.

Về Quỹ nhà ở quốc gia, ông Cường đề xuất bổ sung nguồn lực từ quỹ nhà tái định cư còn dư thừa, giao địa phương quyền linh hoạt trong huy động vốn, sử dụng tài sản và thực hiện các chính sách nhà ở đặc thù.

Còn theo ông Lâm Văn Bi, Phó chủ tịch Thường trực UBND tỉnh Cà Mau, tỉnh đã triển khai 14 dự án nhà ở xã hội với gần 9.400 căn, nhưng vẫn chỉ đáp ứng được khoảng 60% nhu cầu.

Vì vậy, tỉnh sẵn sàng triển khai ngay việc tổ chức Quỹ nhà ở địa phương, rà soát mô hình quỹ tài chính hiện có để đề xuất phương án phù hợp.

Tuy nhiên, do đây là mô hình hoàn toàn mới, tỉnh đề nghị cơ quan thẩm quyền sớm ban hành hướng dẫn chi tiết về cơ cấu tổ chức, cơ chế quản lý tài chính, quy trình thẩm định, phê duyệt, giải ngân; phương thức phối hợp giữa Quỹ nhà ở Trung ương và Quỹ nhà ở địa phương; tiêu chí lựa chọn dự án được ưu tiên hỗ trợ.

Đồng thời, cần có quy định cụ thể về cơ chế theo dõi, đánh giá hiệu quả sử dụng quỹ để bảo đảm công khai, minh bạch và thuận lợi cho địa phương khi triển khai.

Những ai được thuê?

Theo quy định, đối tượng thuê nhà ở, nhà ở xã hội của Quỹ nhà ở Trung ương là đối tượng làm việc tại cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, đơn vị sự nghiệp công lập ở Trung ương.

Đối tượng thuê nhà ở, nhà ở xã hội của Quỹ nhà ở địa phương là đối tượng không thuộc trường hợp quy định trên.

Trường hợp nhà ở, nhà ở xã hội của Quỹ nhà ở Trung ương, Quỹ nhà ở địa phương chưa cho thuê được thì Bộ Xây dựng và UBND cấp tỉnh quyết định việc điều chỉnh, bổ sung đối tượng cho thuê theo quy định tại Nghị định này đảm bảo hiệu quả, đúng mục đích.

Đối tượng được thuê nhà ở xã hội do Quỹ đầu tư xây dựng, tạo lập bao gồm các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội đáp ứng các điều kiện quy định tại pháp luật về nhà ở và Nghị quyết số 201/2025/QH15.

Đối tượng được thuê nhà ở do Quỹ tạo lập thông qua hình thức mua nhà ở thương mại bao gồm cán bộ, công chức, viên chức, người lao động không lựa chọn hình thức hoặc không thuộc đối tượng thuê nhà ở xã hội quy định tại khoản 2 Điều 19 Nghị định 302/2025/NĐ-CP.

Thứ tự ưu tiên cho thuê nhà ở được quy định theo hướng ưu tiên trước hết cán bộ, công chức, lực lượng vũ trang nhân dân chịu tác động bởi việc tổ chức, sắp xếp lại đơn vị hành chính và có địa điểm làm việc cách xa nơi ở của mình.

Tiếp theo là chuyên gia, nhà khoa học được hưởng ưu đãi về nhà ở theo quy định của pháp luật về khoa học, công nghệ và đổi mới sáng tạo; đối tượng đã trả nhà công vụ theo quy định pháp luật về nhà ở; viên chức, người lao động thuộc cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, đơn vị sự nghiệp công lập; Công nhân, người lao động trong khu công nghiệp; người lao động từ 35 tuổi trở xuống…

Giá thuê nhà ở xã hội do Quỹ đầu tư xây dựng, tạo lập được xác định theo quy định đối với nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư xây dựng bằng vốn đầu tư công theo quy định của pháp luật về nhà ở.