Dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư được ưu đãi theo cơ chế nào?
Cơ chế ưu đãi để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư là một chế định quan trọng được đưa vào Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2025).
Thời điểm hiện tại, quy định này vẫn tuân theo Nghị định số 69/2021/NĐ-CP trước đó, chủ đầu tư các dự án được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất được giao.
Cụ thể, Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại điểm c khoản 1 Điều 21 quy định: Trường hợp diện tích nhà sử dụng chung thuộc sở hữu Nhà nước thì chủ đầu tư phải thanh toán bằng tiền cho Nhà nước theo nguyên tắc diện tích sử dụng nhà hiện có nhân (x) giá chuẩn nhà ở xây dựng mới do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm lập phương án bồi thường nhân (x) tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà hiện có.
Đồng thời, Điều 7 và Điều 8 của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP quy định nguyên tắc, yêu cầu, nội dung của việc kiểm định đánh giá chất lượng nhà chung cư, trong đó có yêu cầu đánh giá chất lượng hiện trạng của công trình nhà chung cư theo quy định của pháp luật về xây dựng và Nghị định này, xác định rõ nhà chung cư không bị hư hỏng hoặc nhà chung cư bị hư hỏng thuộc diện phải phá dỡ theo quy định.
Đối với việc bồi thường diện tích đất sử dụng chung mà Nhà nước chưa thực hiện chuyển quyền sử dụng khi bán nhà ở, tại Khoản 13 Điều 1 của Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai (sửa đổi, bổ sung Điều 16 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013) quy định:
Trường hợp diện tích đất nằm xen kẹt trong dự án đầu tư (đất do Nhà nước giao đất để quản lý quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai, đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích, đất mà người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và không có tài sản gắn liền với đất mà phần diện tích đất này có vị trí nằm xen kẽ với phần diện tích đất đã nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất) mà không đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ hiện trạng sử dụng đất và điều kiện kinh tế - xã hội của địa phương để tổ chức rà soát.
Bên cạnh đó, xác định cụ thể quy mô dự án, địa điểm đầu tư và quyết định thu hồi đất để giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất và phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định.
Tại khoản 2 Điều 25 của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP quy định: Chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất được giao để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu chung cư.
Căn cứ vào các quy định nêu trên, trường hợp Nhà nước chưa bán phần diện tích đất sử dụng chung cho chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ và diện tích đất này không thuộc diện phải tách thành dự án đầu tư xây dựng độc lập theo quy định của Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ mà nằm trong phạm vi dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì UBND cấp tỉnh quyết định giao phần diện tích đất này cho chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của Nghị định này.
Chủ đầu tư dự án được miễn tiền bồi thường đối với phần diện tích đất được giao này theo quy định tại khoản 2 Điều 25 của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP.
Về việc miễn tiền sử dụng đất khi thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, tại khoản 3 Điều 4 của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP quy định: Phạm vi dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu chung cư được xác định trong quy hoạch chi tiết hoặc trong nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Bên cạnh đó, tại điểm c khoản 3 Điều 28 của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP quy định: Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm xác định rõ diện tích đất thuộc diện được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất trong phạm vi dự án cải tạo xây dựng lại nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều 25 của Nghị định này bảo đảm tránh thất thoát tài sản Nhà nước.
Trong Luật Nhà ở 2023, phần quy định chuyển tiếp đối với trường hợp dự án đầu tư xây dựng lại nhà chung cư đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư; chấp thuận đầu tư dự án; quyết định phê duyệt dự án trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành (trước ngày 01/01/2025 – PV) thì chủ đầu tư dự án tiếp tục được hưởng cơ chế ưu đãi theo nội dung văn bản đã được quyết định, chấp thuận, phê duyệt, trừ trường hợp Luật này, văn bản pháp luật mới được ban hành quy định ưu đãi đầu tư mới, ưu đãi đầu tư cao hơn thì chủ đầu tư được hưởng ưu đãi đầu tư theo quy định mới cho thời gian hưởng ưu đãi còn lại của dự án đầu tư.
