Đề nghị chưa áp dụng phương pháp thặng dư trong định giá đất: Không có nghĩa là “không dùng”

Theo dõi KT&TD trên

Nhưng trong điều kiện Việt Nam chưa có hệ thống cơ sở dữ liệu về giá đất, bất động sản; cơ quan có thẩm quyền chưa theo dõi được thông tin… nên đề nghị chưa áp dụng phương pháp thặng dư, chứ không có nghĩa “không dùng”.

Đánh giá thận trọng việc bỏ phương pháp thặng dư

Ngày 10/7/2023, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã ký ban hành công điện số 634/CĐ-TTg gửi Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; Chủ tịch Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương yêu cầu gấp rút tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác định giá đất.

Công điện yêu cầu, trước thời điểm 31/7/2023, Bộ Tài nguyên và Môi trường phải trình Chính phủ xem xét, ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất; đồng thời sửa đổi, bổ sung Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 về quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

Phản ánh của nhiều doanh nghiệp, địa phương cho thấy, phương pháp định giá đất đang là nút thắt lớn nhất quyết định tiến độ triển khai các dự án đầu tư, trong đó có các dự án bất động sản. Nếu có phương pháp đúng, dự án mới triển khai suôn sẻ, nếu không sẽ là một rào cản lớn làm chậm luân chuyển nguồn lực xã hội, kìm hãm phát triển kinh tế.

Hiện dự thảo sửa đổi Nghị định 44 và Thông tư 36 đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường lấy ý kiến các Bộ, ngành, cơ quan liên quan. Trong đó, có nhiều luồng ý kiến khác nhau xoay quanh các phương pháp định giá đất hiện hành mà cơ quan dự thảo đề xuất sửa đổi, đặc biệt việc loại bỏ phương pháp “thặng dư” đang gây tranh luận nhiều nhất.

Theo quan điểm của các Hiệp hội doanh nghiệp như Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), Hội Thẩm định giá Việt Nam, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA)… cùng nhiều chuyên gia và các doanh nghiệp, về cả khoa học và thực tiễn, phương pháp “thặng dư” hiện vẫn đang được sử dụng rộng rãi trên thế giới cũng như tại Việt Nam. Vì vậy, việc loại bỏ phương pháp này là không nên cả về lý luận và thực tiễn, khiến việc định giá đất quay trở về thời kỳ trước năm 2007.

Điều này làm gia tăng khó khăn cho công tác định giá đất vốn dĩ đã rất phức tạp. Chưa kể, hệ lụy có thể lường trước là nhiều phân khúc của thị trường bất động sản nói riêng và các dự án đầu tư có liên quan đến đất đai nói chung vì thế sẽ không được định giá phù hợp, gây ra tình trạng tắc nghẽn thị trường trong điều kiện Việt Nam đang có nhu cầu phát triển dự án rất lớn.

Cụ thể, chia sẻ tại một hội thảo diễn ra mới đây, bà Nguyễn Thị Diệu Hồng, Ban Pháp chế, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng việc bỏ phương pháp thặng dư sẽ gây khó khăn cho định giá, khiến việc triển khai dự án chậm trễ. Theo khảo sát doanh nghiệp 2022, tình trạng mất nhiều thời gian để định giá đất là yếu tố hàng đầu gây chậm dự án. Việc thay đổi phương pháp định giá có thể làm trầm trọng thêm tình trạng này.

Hầu hết các ý kiến của doanh nghiệp, chuyên gia đều cho rằng trong khi các phương pháp định giá đất khác chưa thực sự giải quyết được ách tắc và chưa có phương pháp tối ưu phù hợp nhất thì không nên loại bỏ phương pháp này trong thời gian tới.

Các phương pháp theo dự thảo khó thay thế được phương pháp thặng dư, bởi căn cứ vào quy định thì mỗi loại đất sẽ cần những phương pháp khác nhau với giá trị riêng không thể thay thế. Về lý thuyết, đây là phương pháp xác định được giá trị thực sự của bất động sản xét về việc tạo ra các giá trị trong tương lai.

Đây là phương pháp quan trọng, có ý nghĩa lớn đối với việc phát triển kinh tế, ví dụ đất để kinh doanh thương mại, phát triển công nghiệp… mà phương pháp thặng dư là cách xác định chính xác nhất.

Bên cạnh đó, việc thay đổi phương pháp cũng cho thấy sự thiếu ổn định của chính sách, tác động ngay đến đầu tư dự án đang được định giá bằng phương pháp thặng dư, qua đó ảnh hưởng kết quả kinh doanh của doanh nghiệp. “Đề nghị cân nhắc, đánh giá thận trọng việc bỏ phương pháp thặng dư với các dự án đầu tư của doanh nghiệp” – bà Diệu Hồng nêu ý kiến.

Đề nghị định giá đất hàng loạt trên căn cứ cơ sở dữ liệu và áp dụng thuật toán xác suất thống kê, trí tuệ nhân tạo

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, TP.HCM lâu nay áp dụng phương pháp thặng dư là chủ yếu trong hơn 8 năm qua để tính tiền sử dụng đất, thuê đất các dự án. 280/320 dự án nhà ở thương mại, khu đô thị ở địa phương áp dụng phương pháp này, chiếm đến 87,5%.

Tuy vậy, việc áp dụng phương pháp thặng dư cũng phát sinh rủi ro pháp lý với cán bộ công chức và những người liên quan. Ông Châu dẫn lại ví dụ mà Bộ Tài nguyên và Môi trường từng nêu ra: Cơ quan thẩm quyền ở một tỉnh tính tiền sử dụng đất của một dự án là 900 tỷ đồng, nhưng cơ quan kiểm tra vào tính lại thì tiền sử dụng đất tăng lên 1.800 tỷ đồng, kiểm tra lần tiếp theo lên hơn 3000 tỷ đồng.

Theo ông, sai số lớn bởi phương pháp thặng dư là ước đoán với tổng chi phí đầu tư và tổng doanh thu của dự án đều giả định, trong khi căn cứ quan trọng nhất là cơ sở dữ liệu đầu vào không chính xác, chưa cập nhật theo thời gian thực... nên chưa tìm ra được chỉ số giá trung bình.

Ông đề nghị tiếp tục giữ lại phương pháp thặng dư, kết hợp với sửa Thông tư 36 để hướng dấn tính ước đoán tổng chi phí, tổng doanh thu giả định của dự án ngày càng xác thực hơn.

Bày tỏ đồng tình với quan điểm áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh (dựa trên bảng giá đất nhân với hệ số) để tính tiền thuê đất với dự án bất động sản, song ông Lê Hoàng Châu không tán thành với đề xuất mức “trần” 200 tỷ đồng để dự án được áp dụng phương pháp này. Bởi lẽ, tại các đô thị sôi động thì dự án có quy mô và giá trị lớn hơn nhiều. Quy định này còn dẫn đến hệ luỵ nhà đầu tư tìm cách làm dự án chỉ có “trần” ở mức đó, dẫn đến thiếu các dự án quy mô.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề nghị bổ sung phương pháp định giá đất hàng loạt trên căn cứ cơ sở dữ liệu và áp dụng thuật toán xác suất thống kê, trí tuệ nhân tạo và sửa đổi một số quy định để có cơ sở dữ liệu đầu vào minh bạch.

Đề nghị chưa áp dụng không có nghĩa là “không dùng”

Ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, kiến nghị giữ phương pháp thặng dư vì có tính khoa học và phù hợp thông lệ quốc tế. Nhiều năm qua đã triển khai phương pháp này. Dù có vướng mắc nhưng tại các địa phương đã chứng minh được khả năng áp dụng. Không ít trường hợp nếu không áp dụng phương pháp thặng dư thì không xác định được giá đất.

Chia sẻ về nội dung này, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổ trưởng Tổ biên tập, Luật Đất đai sửa đổi nhấn mạnh phương pháp thặng dư là một trong những phương pháp khoa học được sử dụng trên thế giới. Nhưng trong điều kiện Việt Nam chưa có hệ thống cơ sở dữ liệu về giá đất, bất động sản; cơ quan có thẩm quyền chưa theo dõi được thông tin… nên Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị chưa áp dụng phương pháp thặng dư, chứ không có nghĩa “không dùng”.

Trước lo ngại của các địa phương, nhà đầu tư “bỏ phương pháp thặng dự sẽ làm định trệ công tác định giá đất”, ông Chính khẳng định, mục tiêu của việc xây dựng nghị định, thông tư là làm sao để đẩy nhanh định giá đất, chứ không phải sửa đổi để làm chậm cộng tác này.

“Chúng tôi cũng đặt một câu hỏi, pháp luật hiện có quy định phương pháp thặng dư, tại sao định giá đất vấn chậm? Vậy, nguyên nhân là ở chỗ khác”, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất nói.

Phân tích cụ thể lý do phương pháp thặng dư hiện chưa phù hợp với Việt Nam, ông Chính cho hay, phương pháp này lấy doanh thu giả định trừ đi chi phí ước tính đầu tư. Trong đó, chi phí tính thời điểm này (có có chi phí vay ngân hàng, quản lý dự án, chi phí quảng cáo…) lại cho 3-5 năm sau. Doanh thu thì xác định thời gian xây dựng mấy năm, thời gian bán hàng mấy năm, tỷ lệ bán hàng trong mấy năm đó…

Từ kinh nghiệm từng làm định giá trong tố tụng hình sự, ông Chính thấy phương pháp tính như vậy “rất lỏng”. Bởi, nếu chọn 1 dự án vào định giá, xây dựng 3 năm đã khác với xây dựng 4 năm về chi phí; chọn bán hàng 5 năm hay chọn bán hàng 3 năm, doanh thu khác rất lớn…

“Nếu chúng ta không chặt chẽ, thì ý chí chủ quan của người định giá, của lãnh đạo địa phương, của người thẩm định giá ảnh hướng rất lớn vào kết quả định giá đất”, ông Chính nói.

Khi đề xuất bỏ phương pháp thặng dư, theo ông Chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã giao các cơ quan chuyên môn tính toán với các phương pháp còn lại có định được giá đất không? “Chúng tôi phải tính và phải thuyết phục thì mới làm được”, ông Chính nói thêm, hiện dự thảo nghị định, thông tư đang lấy ý kiến, Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ lắng nghe các địa phương, nhà khoa học để tổng hợp trình Chính phủ.

Hồng Quang