Chung cư mini tăng giá, cẩn trọng khi xuống tiền

Theo dõi KT&TD trên

Giá tăng nóng dù chỉ mua bán qua hình thức vi bằng

Thời gian gần đây, khi giá nhà ngày một tăng cao tại nội thành Hà Nội thì nhiều chủ chung cư mini "té nước theo mưa", rao bán các căn tách lẻ (trên mạng xã hội) với giá từ vài trăm triệu cho tới vài tỷ đồng, thậm chí có căn còn hét giá ngang ngửa các căn nhà ở thương mại đã qua sử dụng.

Nhu cầu nhà ở tăng cao khiến cho loại hình chung cư mini đang mọc lên ngày càng nhiều tại các đô thị lớn.

Trên các trang rao bán bất động sản, hiện nay nhan nhản các quảng cáo bán căn hộ chung cư mini.

Đơn cử, một căn hộ chung cư tại phường Thanh Xuân Nam (Thanh Xuân, Hà Nội) có diện tích 32m2 đang được rao bán với giá hơn 1 tỷ đồng, tương đương 33 triệu đồng/m2, có một phòng ngủ và một nhà vệ sinh. Anh Nguyễn Trung, người rao bán cho biết, căn chung cư nằm trong tòa nhà 6 tầng, có thang máy, có nhà để xe và an ninh đảm bảo. Tuy nhiên khi hỏi tới pháp lý, người này cho biết hình thức mua bán sẽ chỉ qua "công chứng vi bằng".

Mặc dù tính pháp lý là vậy, nhưng anh Trung cho biết căn chung cư mini anh đang rao bán rất đắt khách, "minh chứng là cả tòa đều có người thuê và người mua, chỉ còn duy nhất căn này". So với giá rao bán trước đó trên mạng, căn chung cư này đã được tăng giá khoảng 2 triệu đồng/m2, mức tăng thêm tương đương khoảng 60 triệu đồng.

Tại quận Cầu Giấy, theo số liệu của Batdongsan.com.vn, giá căn hộ dịch vụ, chung cư mini đã tăng 120,6% trong vòng một năm qua. Một số căn chung cư mini được rao bán tại các vị trí gần trường đại học như đường Trần Quốc Hoàn, Cầu Giấy, Hoàng Quốc Việt… đang có giá bán dao động từ 35 - 39 triệu đồng/m2.

Khảo sát tại một số quận trung tâm cho thấy, những tòa chung cư mini đã hoạt động từ 3-5 năm trước hiện tại đã tăng lên khoảng 25-32 triệu đồng/m2, trong khi vào hồi cuối năm ngoái dao động từ 23-27 triệu đồng mỗi m2.

Với những tòa mới xây dựng, các căn hộ có diện tích từ 32-50m2 có thể lên đến 1- 2 tỷ đồng/căn, thậm chí có căn còn rao bán với giá 40-50 triệu đồng/m2, trong khi cách đây khoảng một năm, loại hình này chỉ có mức giá dao động 600 triệu đồng đến hơn 1 tỷ đồng một căn, tức chưa tới 30 triệu đồng/m2.

Hầu hết với các căn hộ mini này đều mua bán qua hình thức vi bằng, hợp đồng mua bán, tuy nhiên các căn chung cư mini vẫn thu hút nhiều người tìm mua, vì giá nhà ở tại các dự án thương mại đang tăng cao vượt khả năng. Một khảo sát của Living Connection cho thấy, kể từ cuối năm 2023 trở đi, lượng người tìm kiếm cho thuê và mua bán chung cư mini tăng mạnh từ 35 - 40% theo năm.

Nhiều người lựa chọn mua các căn chung cư mini để có một chốn an cư vì phù hợp với túi tiền.

Anh Trần Quang Tú (33 tuổi) hiện đang là nhân viên văn phòng tại nội thành Hà Nội cho biết đang tìm kiếm mua một căn chung cư mini tại quận Cầu Giấy. Tuy nhiên, quá trình tìm mua của anh gặp không ít khó khăn do những vấn đề pháp lý và tiêu chuẩn an toàn, nhất là PCCC mà các tòa nhà chung cư mini phải đối mặt. Đây là tình trạng chung của nhiều người mua hiện nay, khi các quy định pháp lý đang ngày càng siết chặt.

Nhiều rủi ro tiềm ẩn khi xuống tiền

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property Vietnam nhìn nhận, thực trạng giá căn hộ đang tăng đã khiến cho nhiều loại hình nhà ở cũ như nhà tái định cư, nhà tập thể, nhà xã hội và căn hộ chung cư mini bị "thổi giá" theo.

Ông Toản nhận định, giá phân khúc căn hộ chung cư mini hiện đang ngang ngửa dự án thương mại bình dân ở gần trung tâm. Trước đây, người mua rất khó sở hữu được căn hộ tại dự án thương mại hay khu tập thể cũ khi trong tay có khoảng 1 tỷ đồng, nhưng số tiền này có thể lựa chọn được các căn chung cư mini, nên người mua mới chấp nhận dù có nhiều rủi ro.

Tuy nhiên, với tình hình giá như hiện nay, khi chung cư mini đang được rao bán từ 1 - 2 tỷ đồng/căn, chuyên gia khuyến cáo: người mua cần tính toán kỹ vì nhiều quyền lợi cơ bản như sổ đỏ, tiện ích chung không có.

Ông Nguyễn Kiên, chuyên viên tư vấn đầu tư bất động sản độc lập nhìn nhận, giá chung cư mini tại các thành phố lớn hiện nay có sự biến động mạnh mẽ, đặc biệt sau khi các chính sách quản lý, tăng cường phòng cháy chữa cháy được siết chặt. Sự tăng giá này một phần đến từ việc nguồn cung bị hạn chế do các quy định pháp lý mới, trong khi nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn. Do đó, ông Kiên khuyến nghị người mua cần tính toán kỹ lưỡng và so sánh giá trước khi đưa ra quyết định để tránh mua phải các căn chung cư mini giá cao không xứng đáng với giá trị thật.

Theo luật sư Phạm Thị Phương Thanh, Công ty Luật Minh Khuê, thực tế cho thấy, nhiều chung cư mini thường được xây dựng tại những ngõ nhỏ, khu dân cư hiện hữu và thường không tuân thủ đúng các quy định về quy hoạch, xây dựng. Điều này dẫn đến khó khăn trong việc cấp giấy chứng nhận cho những căn hộ trong chung cư mini.

Khi người mua căn hộ không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở riêng, việc xác định và chứng minh quyền sở hữu trở nên rất khó khăn. Các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, hoặc cho tặng căn hộ sẽ trở nên phức tạp và có nguy cơ bị xem xét là hợp đồng vô hiệu.