Phân khúc nhà ở nào đang được người mua quan tâm nhất?

Theo dõi KT&TD trên

Sau khi các bộ luật quan trọng (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản) đã đi vào thực thi ổn định hơn một năm, thị trường không còn những cơn "sốt ảo" mà thay vào đó là sự lên ngôi của các giá trị thực.

Nếu phải chỉ ra một phân khúc đang nắm vai trò trụ cột của thị trường trong giai đoạn này, đó chính là căn hộ trung cấp. Theo báo cáo thị trường quý I/2026, lượng giao dịch bất động sản tăng so với cùng kỳ nhưng chủ yếu tập trung ở phân khúc căn hộ trung cấp và nhà ở xã hội. Phân khúc cao cấp và bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa phục hồi rõ rệt.

Tại Hà Nội, căn hộ trung cấp chiếm khoảng 45% tổng nguồn cung, tỷ trọng cao nhất trong cơ cấu thị trường phản ánh sát nhu cầu ở thực cũng như khả năng chi trả của nhóm khách hàng chủ lực. Dữ liệu từ CBRE ghi nhận mức mở bán căn hộ chung cư mới tại Hà Nội trong quý I/2026 đạt 8.010 căn, cao nhất trong các quý đầu năm kể từ 2021 và gấp đôi cùng kỳ năm trước.

Thị trường thứ cấp cũng là điểm đáng chú ý: giá bán trung bình căn hộ tại Hà Nội bắt đầu có dấu hiệu đi ngang ở mức 62 triệu đồng/m² sau thời gian dài tăng nóng, một tín hiệu cho thấy mặt bằng giá đang tiệm cận ngưỡng giới hạn chi trả của người mua thực. Trong khi đó, giá rao trung bình chung cư tại Hà Nội đạt khoảng 87 triệu đồng/m² trong quý I/2026, còn tại TP.HCM là khoảng 69 triệu đồng/m².

Điểm đáng chú ý là toàn bộ thị trường sơ cấp Hà Nội hiện vắng bóng hoàn toàn sản phẩm dưới 60 triệu đồng/m², trong khi hơn 60% nguồn cung mới tập trung ở phân khúc 60 đến 80 triệu đồng/m². Tại khu vực nội thành, giá sơ cấp trung bình đã vượt mốc 100 triệu đồng/m² và duy trì mức đó trong ba quý liên tiếp.

Không phân khúc nào phản ánh chính xác hơn khoảng cách giữa cung và cầu như nhà ở xã hội. Nhu cầu thực tế là rất lớn và rõ ràng: theo thống kê Savills Việt Nam, mỗi thị trường Hà Nội và TP.HCM cần bổ sung khoảng 50.000 căn nhà mỗi năm mới đáp ứng nhu cầu ở thực. Nhưng trong quý I/2026, trong tổng số hơn 40.000 căn hộ đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp chỉ chiếm hơn 7.000 căn.

Chính phủ đang đẩy mạnh tháo gỡ điểm nghẽn này. Nghị quyết 07/NQ-CP ban hành tháng 1/2026 giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội cho từng địa phương, hướng đến mục tiêu hoàn thành ít nhất 1 triệu căn đến năm 2030. Riêng năm 2026, cả nước đặt mục tiêu hoàn thành gần 160.000 căn. Theo Bộ Xây dựng, chỉ trong 4 tháng đầu năm 2026, cả nước đã khởi công 40 dự án nhà ở xã hội với quy mô hơn 36.000 căn, đạt khoảng 23% kế hoạch năm.

Tại Hà Nội, áp lực hoàn thành 18.700 căn nhà ở xã hội trong năm 2026 cao gấp 3,6 lần so với kết quả thực hiện năm 2025 là bài toán không nhỏ. Chính phủ yêu cầu đưa các dự án nhà ở xã hội vào "luồng xanh", "luồng ưu tiên" về thủ tục hành chính, đồng thời siết chặt yêu cầu dành 20% quỹ đất trong dự án thương mại để phát triển nhà ở xã hội.

Về giá, phân khúc này tại Hà Nội đang thiết lập mặt bằng mới: nếu trước năm 2023 giá bán phổ biến 13–17 triệu đồng/m², nay nhiều dự án đã lên mức 25–29 triệu đồng/m². Tuy nhiên, so với nhà thương mại cùng khu vực, mức giá này vẫn thấp hơn 30–50%, và người mua nhà ở xã hội còn được vay ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội với lãi suất chỉ khoảng 4,8–5,4%/năm một lợi thế rất lớn so với lãi suất thương mại đang ở mức 9–14%/năm.

Nếu nhà ở xã hội là câu chuyện của nguồn cung thiếu hụt, thì nhà ở trung cấp vừa túi tiền là câu chuyện của một phân khúc gần như không được thị trường phục vụ đúng nghĩa.

Chuyên gia kinh tế nhận định, thị trường hiện tồn tại "khoảng trống rất lớn" ở nhóm khách hàng có thu nhập trung bình 20–40 triệu đồng/tháng. Đây là nhóm có nhu cầu ở thực rất cao nhưng đang bị kẹt ở thế lưng chừng: không đủ khả năng mua nhà cao cấp, mà cũng không đủ điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội vì thu nhập vượt trần quy định. Theo chuyên gia, cần phát triển các căn hộ có diện tích khoảng 70–100m², giá từ 3–7 tỷ đồng/căn tùy địa phương để phục vụ nhóm này.

Phân tích của Savills cũng cho thấy một nghịch lý đáng lo ngại: nếu giai đoạn 2012–2018, căn hộ hạng C từng chiếm hơn 80% tổng giao dịch thị trường, thì đến nay tỷ trọng này liên tục suy giảm mạnh. Tại TP.HCM, phân khúc hạng C hiện chỉ còn khoảng 29% nguồn cung sơ cấp. Còn tại Hà Nội, không ghi nhận thêm bất kỳ dự án hạng C nào mở bán mới trong quý I/2026. Thị trường đang được dẫn dắt gần như hoàn toàn bởi hạng A và hạng B.

Theo dữ liệu từ PropertyGuru Vietnam, khoảng 64% người mua hiện nay nhắm tới mục đích an cư, không phải đầu cơ. Điều này cho thấy nhu cầu thực đang là lực dẫn dắt thị trường, không phải tâm lý đám đông hay kỳ vọng lướt sóng.

Savills Việt Nam ghi nhận người mua ngày càng ưu tiên các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, tiến độ xây dựng bảo đảm và giá bán phù hợp với thu nhập. Nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực đặt tiêu chí chất lượng sống lên hàng đầu thay vì chỉ quan tâm đến yếu tố giá bán như trước. Tại TP.HCM, nhu cầu sở hữu nhà trong 5 năm tới đạt 81%, cao hơn đáng kể so với Hà Nội ở mức 69%, chủ yếu do TP.HCM còn nguồn cung căn hộ dưới 3 tỷ đồng nhiều hơn, chiếm 21–31% tổng giỏ hàng, trong khi Hà Nội chỉ khoảng 10%.

Do vậy, bức tranh phân khúc nhà ở năm 2026 có thể gói gọn trong một từ: lệch pha. Người mua muốn nhà giá vừa phải, pháp lý sạch, hạ tầng đồng bộ nhưng thị trường đang cung cấp chủ yếu là nhà cao cấp. Phân khúc được quan tâm nhất chưa hẳn là phân khúc có nguồn cung dồi dào nhất. Và khoảng trống giữa nhu cầu thực với khả năng tiếp cận của số đông, đó chính là bài toán mà thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang tìm lời giải.

Minh Tri