Người mua nhà chịu tác động thế nào từ chính sách tín dụng mới?

Theo dõi KT&TD trên

Trong năm 2025, một loạt các quy định và điều chỉnh mới liên quan đến tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, hệ số rủi ro đối với các khoản vay BĐS, và điều kiện cấp tín dụng đã được ban hành hoặc siết chặt. Những thay đổi này được kỳ vọng sẽ giúp thị trường phát triển bền vững hơn, giảm thiểu rủi ro hệ thống, nhưng đồng thời cũng đặt ra những thách thức đáng kể và tạo ra sự phân hóa rõ rệt đối với những người có nhu cầu mua nhà thực.

Một trong những tác động tích cực nhất đến người mua nhà là mức lãi suất cho vay hiện đang ở mức thấp kỷ lục, dao động từ 3,99 đến 8,69% mỗi năm, thấp hơn đáng kể so với mức 10 – 15% mỗi năm trước đây. Sự cạnh tranh gay gắt giữa các ngân hàng đã tạo ra hàng loạt gói vay ưu đãi hấp dẫn. Nhiều ngân hàng lớn như Eximbank, MSB, SeABank đều tung ra các chương trình với lãi suất ưu đãi chỉ từ 3,68 đến 4,5% trong những tháng đầu, kèm theo thời gian vay kéo dài lên đến 35 hoặc 40 năm. Điều này giúp giảm đáng kể gánh nặng trả nợ hàng tháng và tạo điều kiện cho nhiều người có khả năng tiếp cận nhà ở.

Đối với người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội, chính sách ưu đãi còn hấp dẫn hơn với mức lãi suất 5,9% mỗi năm trong 5 năm đầu, thấp hơn 2% so với lãi suất cho vay trung dài hạn bình quân của 4 ngân hàng thương mại nhà nước. Sau 5 năm đầu, lãi suất sẽ thấp hơn 1% so với mức trung bình trong 10 năm tiếp theo. Gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội đã được triển khai với sự tham gia của 17 ngân hàng thương mại, tạo cơ hội lớn cho thế hệ trẻ tiếp cận nhà ở với chi phí hợp lý. Đây là động thái quan trọng nhằm hỗ trợ người dân có thu nhập thấp và trung bình, đặc biệt là những người trẻ đang trong giai đoạn ổn định cuộc sống.

Bên cạnh lãi suất thấp, các ngân hàng còn cung cấp nhiều ưu đãi về thời gian ân hạn nợ gốc. Nhiều gói vay cho phép người vay chỉ trả lãi trong 2 đến 7 năm đầu tiên mà chưa cần trả nợ gốc, giúp giảm áp lực tài chính cho những năm đầu sau khi mua nhà. Hạn mức cho vay cũng được nâng cao, có thể đạt đến 85% hoặc thậm chí 100% giá trị tài sản tùy theo từng ngân hàng và phương án vay. Thủ tục vay cũng được đơn giản hóa với thời gian thẩm định rút ngắn và quy trình giải ngân nhanh chóng hơn, tạo thuận lợi cho người có nhu cầu mua nhà cấp bách.

Tín dụng bất động sản năm 2025 được dự báo sẽ tiếp tục là động lực tăng trưởng chính, với mức tăng trưởng 24,37% trong năm 2024, cao hơn nhiều so với các lĩnh vực khác. Tính đến cuối tháng 8/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đã đạt khoảng 4,1 triệu tỷ đồng, trong đó dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 1,82 triệu tỷ đồng. Sự tăng trưởng này cho thấy dòng vốn đang được khơi thông, tạo điều kiện thuận lợi cho người mua nhà tiếp cận nguồn vốn dễ dàng hơn.

Tuy nhiên, bên cạnh những lợi ích rõ ràng, chính sách tín dụng mới cũng đặt ra không ít thách thức cho người mua nhà. Yêu cầu về pháp lý dự án ngày càng được siết chặt hơn, buộc người mua phải kiểm tra kỹ lưỡng tính pháp lý của bất động sản trước khi quyết định vay. Các ngân hàng hiện nay rất thận trọng trong việc cho vay đối với các dự án chưa hoàn thiện đầy đủ thủ tục pháp lý, khiến nhiều người mua nhà phải đối mặt với khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay nếu dự án họ chọn có vấn đề về giấy tờ.

Các quy định mới siết chặt, đặc biệt về huy động vốn từ khách hàng, đã ảnh hưởng đến khả năng triển khai dự án của doanh nghiệp, dẫn đến việc nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà giá thấp, trở nên khan hiếm. Điều này tạo ra nghịch lý khi lãi suất thấp nhưng người mua vẫn khó tiếp cận nhà ở do giá cả neo ở mức cao và nguồn cung hạn chế. Nhiều người có nhu cầu thực sự muốn mua nhà nhưng không tìm được sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính, dù điều kiện vay vốn đã được cải thiện đáng kể.

Tỷ lệ đòn bẩy tài chính cũng là yếu tố mà người mua cần cân nhắc. Mặc dù ngân hàng có thể cho vay đến 85% hoặc 90% giá trị bất động sản, việc vay quá nhiều so với thu nhập có thể tạo ra áp lực trả nợ lớn trong tương lai. Người mua cần tính toán kỹ khả năng tài chính của mình, đảm bảo khoản trả nợ hàng tháng không vượt quá 30% đến 40% tổng thu nhập để duy trì chất lượng cuộc sống và có dư địa xử lý các tình huống tài chính bất ngờ.

Một thách thức khác là lãi suất ưu đãi chỉ áp dụng trong giai đoạn đầu, thường từ 6 tháng đến 3 năm tùy theo gói vay. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất sẽ điều chỉnh theo lãi suất thả nổi của ngân hàng, có thể tăng lên đáng kể. Người vay cần chuẩn bị tâm lý và tài chính cho giai đoạn này, đảm bảo vẫn có khả năng trả nợ khi lãi suất tăng. Việc chọn kỳ hạn ưu đãi phù hợp với khả năng tài chính và kế hoạch dài hạn là rất quan trọng.

Luật Đất đai năm 2024 với những thay đổi về bảng giá đất, trao thẩm quyền cho cấp tỉnh trong việc định giá, được kỳ vọng sẽ giúp giá đất sát với thị trường hơn. Tuy nhiên, quá trình chuyển đổi này cũng tạo ra giai đoạn bất ổn nhất định khi các địa phương đang trong quá trình xây dựng và ban hành bảng giá mới. Người mua nhà cần theo dõi sát diễn biến này vì giá đất mới có thể ảnh hưởng đến giá bán của các dự án và chi phí liên quan đến thủ tục pháp lý.

Thị trường bất động sản cũng đang có dấu hiệu phân hóa rõ nét. Trong khi các dự án cao cấp có dấu hiệu dư thừa nguồn cung và giá có xu hướng điều chỉnh giảm nhẹ, phân khúc nhà ở giá rẻ và trung bình lại thiếu hụt nghiêm trọng. Người mua ở phân khúc cao cấp có thể có cơ hội đàm phán giá tốt hơn và nhận nhiều ưu đãi từ chủ đầu tư, trong khi người có thu nhập thấp và trung bình vẫn phải đối mặt với tình trạng khan hiếm sản phẩm và giá cao.

Hoàng Nguyễn