Chính sách mới tác động ra sao đến giao dịch nhà ở?

Theo dõi KT&TD trên

Từ điều chỉnh bảng giá đất, áp dụng mã định danh điện tử cho từng căn nhà đến các giải pháp hoàn thiện khung pháp lý và định hướng chính sách thuế, những thay đổi này không chỉ làm rõ hơn “luật chơi” của thị trường mà còn tác động trực tiếp đến cách người dân mua bán, định giá và tiếp cận nhà ở trong dài hạn.

Một trong những cải cách căn bản nhất, có hiệu lực từ ngày 1/1/2026, là việc chuyển sang cơ chế ban hành bảng giá đất hàng năm thay vì chu kỳ 5 năm như trước đây. Từ đầu năm 2026, UBND cấp tỉnh sẽ ban hành và áp dụng bảng giá đất mới hàng năm, bám sát biến động thị trường và chi tiết đến từng thửa đất. Sự thay đổi này tưởng chừng chỉ là một thủ tục hành chính, nhưng thực chất có tầm ảnh hưởng rộng lớn đến mọi giao dịch nhà ở.

Khi bảng giá đất được điều chỉnh thường xuyên hơn và sát với giá thị trường hơn, toàn bộ hệ thống nghĩa vụ tài chính liên quan đến giao dịch bất động sản đều bị kéo theo. Bước sang năm 2026, hệ thống quản lý thuế tại Việt Nam trở nên minh bạch hơn nhờ dữ liệu số hóa, trong đó thuế và phí được tính dựa trên bảng giá đất hàng năm sát giá thị trường, thay vì khung giá đất cũ. Điều này có nghĩa là các khoản thuế trước bạ, phí chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân từ bán nhà đất — tất cả sẽ được tính trên cơ sở gần với thực tế hơn, làm thu hẹp đáng kể khoảng cách giữa giá kê khai và giá giao dịch thực. Những người trước đây quen "kê khai giá thấp" để né thuế sẽ phải thích nghi với môi trường pháp lý ngày càng khó gian lận hơn.

Bên cạnh đó, một bước ngoặt khác mang tính kỹ thuật số hóa sâu sắc là việc triển khai mã định danh điện tử bất động sản theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 1/3/2026. Theo đó, mỗi bất động sản như nhà riêng lẻ, chung cư, sản phẩm trong dự án sẽ có mã định danh điện tử riêng trên hệ thống — nói cách khác, từng ngôi nhà sẽ có "số căn cước" riêng, dùng để nhận diện chính xác trong các hồ sơ và hệ thống quản lý.

Tác động của quy định này với thị trường giao dịch nhà ở là rất đáng kể. Khi mỗi bất động sản được số hóa với một mã định danh duy nhất, cơ quan quản lý có thể tra cứu chính xác toàn bộ lịch sử giao dịch, tình trạng pháp lý, và đặc biệt là xác định được một cá nhân đang sở hữu bao nhiêu bất động sản trên toàn quốc. Thông qua dữ liệu định danh, nhà quản lý có thể xác định cụ thể một cá nhân đang sở hữu bao nhiêu bất động sản, từ đó là căn cứ để áp thuế với căn nhà thứ hai hoặc thuế mua bán trên phần lợi nhuận theo thời gian sở hữu, hạn chế tình trạng lướt sóng và đầu cơ thổi giá. Đây là nền tảng kỹ thuật không thể thiếu để các chính sách thuế bất động sản có thể được thực thi hiệu quả trong tương lai.

Song song với các cải cách về minh bạch hóa, Chính phủ cũng đang mạnh tay tháo gỡ những điểm nghẽn pháp lý vốn kìm hãm nguồn cung dự án suốt nhiều năm qua. Chỉ riêng trong quý I/2026, hàng loạt văn bản quan trọng liên quan đến bất động sản đã được ban hành, bao gồm 3 Nghị định, 3 Nghị quyết của Chính phủ, một Chỉ thị của Thủ tướng và một Thông tư của Bộ Xây dựng. Đây là mức độ lập pháp dày đặc hiếm có, thể hiện quyết tâm của Chính phủ trong việc tái cấu trúc thị trường.

Đặc biệt, Nghị quyết số 254 được Quốc hội thông qua ngày 11/12/2025 mang cơ chế đột phá để tháo gỡ vướng mắc trong khâu giải phóng mặt bằng — nút thắt lớn nhất của nhiều dự án bất động sản. Đối với các dự án thực hiện theo cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, nếu nhà đầu tư đã nhận chuyển nhượng được từ 50% diện tích hoặc đạt được sự đồng thuận của ít nhất 75% số người sử dụng đất, Hội đồng nhân dân sẽ xem xét quyết định thu hồi phần diện tích còn lại. Với cơ chế này, hàng loạt dự án nhà ở thương mại từng bị "đóng băng" vì không thể thỏa thuận 100% diện tích nay có cơ hội được tái khởi động, góp phần gia tăng nguồn cung cho thị trường trong trung hạn.

Bên cạnh đó, từ ngày 1/7/2026, nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng với tổng diện tích sàn dưới 500 m² tại các khu vực không thuộc quy hoạch đặc thù sẽ được miễn giấy phép xây dựng — một cải cách hành chính quan trọng, giảm bớt thủ tục cho hàng triệu hộ gia đình, đồng thời thúc đẩy hoạt động giao dịch nhà ở riêng lẻ tại các vùng ven đô.

Dù chưa được ban hành chính thức, đề xuất đánh thuế bất động sản thứ hai đang là chủ đề gây tranh luận sôi nổi nhất trên thị trường, và chính sự bất định này cũng đang tác động đến tâm lý giao dịch. Theo nghiên cứu của DKRA Việt Nam, 70% giao dịch bất động sản thành công trong thời gian gần đây rơi vào nhóm nhà đầu tư và đầu cơ, người mua để ở thực sự chỉ chiếm 30%. Trong khi đó, khảo sát tâm lý người mua nhà cho thấy 86% người mua bất động sản chỉ giữ tài sản trong vòng một năm rồi bán lại. Những con số này phản ánh rõ ràng cấu trúc méo mó của thị trường, nơi nhu cầu đầu cơ chiếm áp đảo so với nhu cầu ở thực.

Các chuyên gia ủng hộ đánh thuế lập luận rằng một gia đình công chức tại Việt Nam hiện phải mất ít nhất 26 năm tích lũy mới mua được nhà, trong khi trung bình toàn cầu chỉ là 15 năm — cho thấy mức độ mất cân đối nghiêm trọng giữa giá nhà và thu nhập. Tuy nhiên, phía phản đối cũng chỉ ra rằng muốn đánh thuế hiệu quả, điều kiện tiên quyết là phải kiểm soát được toàn bộ dữ liệu sở hữu bất động sản — một bài toán mà hệ thống mã định danh điện tử đang dần đặt nền móng để giải quyết. Nhiều ý kiến cho rằng thị trường mới chớm phục hồi và giai đoạn 2025–2026 mới là thời điểm "thẩm thấu các chính sách mới", cần ít nhất thêm 1–2 năm nữa mới phù hợp để triển khai sắc thuế này.

Nhìn tổng thể, làn sóng chính sách năm 2026 đang dịch chuyển thị trường nhà ở theo hướng minh bạch hơn, chọn lọc hơn và gắn sát với nhu cầu ở thực hơn. Hệ thống pháp luật ban hành năm 2025 và phát huy hiệu lực năm 2026 đã hình thành một khung thể chế tương đối đầy đủ và đồng bộ, chuyển mạnh từ tư duy "quản lý chặt về thủ tục" sang "quản lý hiệu quả nguồn lực", từng bước tháo gỡ các điểm nghẽn kéo dài.

Với người mua nhà để ở, đây là tín hiệu tích cực trong dài hạn khi nguồn cung dự án được khai thông, thông tin thị trường được công khai hơn và "sân chơi" được dần cân bằng lại. Với nhà đầu tư đầu cơ, bức tranh trở nên phức tạp hơn khi mỗi giao dịch chịu sự giám sát chặt chẽ hơn, chi phí tuân thủ cao hơn và rủi ro pháp lý lớn hơn. Tất cả những điều đó báo hiệu rằng thời kỳ "lướt sóng dễ ăn" đã qua — thị trường nhà ở Việt Nam đang bước vào giai đoạn trưởng thành, nơi thông tin, pháp lý và dữ liệu mới là thứ quyết định thắng thua.

Minh Trí