Câu chuyện mặt bằng Hàn Thuyên - Bitexco: Khi "đất vàng" ế ẩm và chiến lược bất ngờ của Starbucks

Theo dõi KT&TD trên

Trong khi chi phí vận hành, nhất là giá thuê mặt bằng tại các vị trí đắc địa, vẫn neo ở mức cao đã tạo ra áp lực lớn cho nhiều doanh nghiệp.

Không ít thương hiệu đã phải đưa ra những quyết định khó khăn, bao gồm cả việc thu hẹp quy mô hoặc trả lại những mặt bằng chiến lược. Một trong những câu chuyện thu hút sự chú ý nhiều nhất trong giai đoạn này liên quan đến sự rời đi của Starbucks Reserve khỏi vị trí "vàng" tại số 11-13 Hàn Thuyên, quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh, và những diễn biến bất ngờ sau đó.

Cuộc chia tay bất ngờ tại "đất vàng" Hàn Thuyên

Vào ngày 26 tháng 8 năm 2024, thương hiệu cà phê cao cấp Starbucks Reserve đã chính thức đóng cửa chi nhánh tại góc đường Hàn Thuyên, một địa điểm mang tính biểu tượng và quen thuộc với nhiều tín đồ cà phê tại Sài Gòn sau hơn 7 năm hoạt động. Điều đáng nói là sự kiện này diễn ra trong bối cảnh hoạt động kinh doanh tại đây vẫn diễn ra khá nhộn nhịp, cho thấy cửa hàng vẫn có sức hút nhất định.

Nguyên nhân chính dẫn đến quyết định chấm dứt hợp đồng được cho là do hai bên, Starbucks và chủ sở hữu mặt bằng, đã không thể đi đến một thỏa thuận chung về mức giá thuê mới được xem là hợp lý trong bối cảnh thị trường có nhiều biến động. Sự ra đi của một thương hiệu lớn như Starbucks Reserve khỏi một vị trí đắc địa như Hàn Thuyên đã để lại nhiều tiếc nuối cho khách hàng thân thiết và đồng thời mở ra những câu hỏi về tương lai của mặt bằng này cũng như chiến lược của chính Starbucks tại thị trường Việt Nam.

Tám tháng bỏ trống và bài toán kinh tế của chủ nhà

Sau khi Starbucks Reserve rời đi, mặt bằng tại 11-13 Hàn Thuyên, với vị trí không thể đẹp hơn đối diện công viên 30/4 và gần Dinh Độc Lập, đã rơi vào tình trạng bỏ trống kéo dài. Tính đến nay, đã khoảng 8 tháng trôi qua (tính đến khoảng tháng 4 năm 2025), khu "đất vàng" này vẫn chưa tìm được khách thuê mới. Tình trạng "ế ẩm" này đồng nghĩa với việc chủ sở hữu mặt bằng đã phải đối mặt với một khoản thất thu không nhỏ từ tiền thuê.

Dựa trên tính toán từ mức giá thuê cũ mà Starbucks từng chi trả (ước tính khoảng 700 triệu đồng/tháng dựa trên thông tin về khoản lỗ tiềm năng 5,6 tỷ đồng trong 8 tháng), việc bỏ trống mặt bằng trong thời gian qua đã khiến chủ nhà "tuột khỏi tay" một khoản doanh thu đáng kể. Thông tin từ các trang tin bất động sản cho thấy, mức giá chào thuê hiện tại cho toàn bộ diện tích mặt bằng này cũng dao động quanh mức 700 triệu đồng mỗi tháng.

Thậm chí, đã có thời điểm chủ sở hữu còn rao bán toàn bộ khu đất với mức giá tham vọng lên đến 630 tỷ đồng, tương đương khoảng 3 tỷ đồng mỗi mét vuông. Việc một mặt bằng đắc địa như vậy vẫn chưa có người thuê mới sau nhiều tháng cho thấy sự thận trọng của các doanh nghiệp trong việc mở rộng kinh doanh hoặc sự bất hợp lý trong mức giá kỳ vọng của chủ nhà so với tình hình thị trường hiện tại.

Starbucks Reserve tái xuất ấn tượng tại Bitexco

Trong khi mặt bằng cũ tại Hàn Thuyên vẫn đang trong tình trạng chờ khách thuê, Starbucks lại cho thấy sự chủ động và nhanh nhạy trong việc tìm kiếm một "ngôi nhà" mới cho dòng sản phẩm Reserve cao cấp của mình.

Thương hiệu này không chỉ dừng lại ở việc tìm kiếm mà đã hoàn tất quá trình đàm phán và đang chuẩn bị cho việc khai trương một cửa hàng Starbucks Reserve mới tại một địa điểm cũng không kém phần danh tiếng: Tháp tài chính Bitexco. Thông tin "nhá hàng" về cửa hàng mới này được tung ra trên fanpage chính thức của Starbucks Việt Nam đã nhanh chóng tạo nên sự phấn khích trong cộng đồng những người yêu thích thương hiệu, bởi Starbucks Reserve luôn được định vị là mô hình cửa hàng cao cấp, mang đến trải nghiệm cà phê đặc biệt và không gian sang trọng hơn so với các cửa hàng Starbucks thông thường

Vị trí mà Starbucks Reserve lựa chọn tại Bitexco cũng rất đắc địa, nằm ngay mặt tiền tầng trệt, nơi trước đây thương hiệu thời trang thể thao Adidas từng hoạt động trước khi rút lui vào ngày 23 tháng 12 năm 2024. Với diện tích khoảng 256 mét vuông và được bao quanh bởi hồ nước cảnh quan, vị trí này hứa hẹn mang đến một không gian độc đáo và thu hút.

Mức giá thuê "khủng" và nước cờ chiến lược của Starbucks

Điều gây bất ngờ và đáng chú ý nhất trong động thái này của Starbucks chính là mức giá thuê tại địa điểm mới. Theo ước tính dựa trên mức giá thuê trung bình tại khu vực tầng trệt của Bitexco (khoảng từ 150 đô la Mỹ/m2/tháng), chi phí thuê hàng tháng cho toàn bộ diện tích 256m2 mà Starbucks Reserve sắp chuyển đến có thể lên tới gần 980 triệu đồng. Con số này không chỉ cao hơn đáng kể, khoảng 63%, so với mức giá thuê cũ mà Starbucks từng trả tại Hàn Thuyên (ước tính 700 triệu đồng/tháng), mà còn cao hơn khoảng 30% so với mức giá chào thuê mới hiện tại của chính mặt bằng Hàn Thuyên.

Việc chấp nhận một chi phí thuê mặt bằng cao hơn rất nhiều, đặc biệt là trong bối cảnh kinh tế còn nhiều khó khăn, cho thấy đây không phải là một quyết định dựa trên việc tiết kiệm chi phí. Thay vào đó, đây được xem là một "nước đi" chiến lược đã được Starbucks tính toán kỹ lưỡng. Có thể thương hiệu này đánh giá cao các yếu tố khác tại Bitexco như vị thế biểu tượng của tòa nhà, lượng khách văn phòng và du khách quốc tế đông đảo, khả năng tiếp cận tệp khách hàng mục tiêu phù hợp với dòng sản phẩm Reserve cao cấp, hoặc đơn giản là một không gian phù hợp hơn để triển khai mô hình cửa hàng mới.

Bài học từ câu chuyện mặt bằng Hàn Thuyên - Bitexco

Câu chuyện đối lập giữa mặt bằng Hàn Thuyên bị bỏ trống và Starbucks sẵn sàng chi trả cao hơn cho một địa điểm mới tại Bitexco mang đến những bài học thú vị về thị trường bất động sản bán lẻ và chiến lược kinh doanh của các thương hiệu F&B lớn. Nó cho thấy việc định giá thuê mặt bằng, đặc biệt là tại các vị trí "vàng", cần có sự linh hoạt và cân nhắc kỹ lưỡng đến bối cảnh thị trường chung cũng như khả năng chi trả của khách thuê tiềm năng.

Việc giữ một mức giá kỳ vọng quá cao trong một thị trường khó khăn có thể dẫn đến tình trạng bỏ trống kéo dài và gây thiệt hại về doanh thu cho chính chủ nhà. Mặt khác, quyết định của Starbucks cũng cho thấy đối với các thương hiệu mạnh, có chiến lược rõ ràng, chi phí thuê mặt bằng chỉ là một phần trong bài toán tổng thể.

Các yếu tố về vị trí chiến lược, hình ảnh thương hiệu, khả năng tiếp cận đúng đối tượng khách hàng và tiềm năng tăng trưởng doanh thu dài hạn có thể được ưu tiên hơn, ngay cả khi điều đó đồng nghĩa với việc phải trả một mức giá thuê cao hơn đáng kể. Câu chuyện này là một minh chứng cho sự năng động, đôi khi khắc nghiệt nhưng cũng đầy tính toán chiến lược của thị trường mặt bằng bán lẻ tại các thành phố lớn như Thành phố Hồ Chí Minh.

Bảo An