Căn hộ giá rẻ dần biến mất: Giấc mơ an cư ngày càng xa tầm với
Thị trường bất động sản Việt Nam những năm gần đây đang chứng kiến một xu hướng đáng lo ngại: sự biến mất dần của phân khúc căn hộ giá rẻ. Đây là tình trạng khiến nhiều người lao động, đặc biệt là những người trẻ đang bắt đầu sự nghiệp, ngày càng thấy giấc mơ an cư của mình trở nên xa vời.
Tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, phân khúc căn hộ có giá dưới 25 triệu đồng/m² gần như đã biến mất hoàn toàn. Theo số liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, trong quý đầu năm 2025, không có dự án mới nào được mở bán ở mức giá này. Thậm chí, những căn hộ có giá 30-35 triệu đồng/m² cũng đang trở nên khan hiếm.
Ở TP.HCM, giá căn hộ bình dân đã tăng gần 40% trong vòng hai năm qua. Các dự án mới ra mắt thường có mức giá khởi điểm từ 45-50 triệu đồng/m². Điều này đồng nghĩa với việc một căn hộ hai phòng ngủ diện tích khoảng 60m² sẽ có giá không dưới 3 tỷ đồng, con số vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người lao động.
Còn tại Hà Nội, tình hình cũng không khả quan hơn khi giá căn hộ trung bình đã vượt ngưỡng 40 triệu đồng/m², với nhiều dự án mới ở khu vực phía Tây và phía Đông thành phố có giá từ 45-55 triệu đồng/m².
Theo chuyên gia bất động sản nhận định, có nhiều nguyên nhân dẫn đến sự biến mất của phân khúc căn hộ giá rẻ, trong đó nổi bật là những yếu tố sau:
Đầu tiên, giá đất tăng cao là yếu tố then chốt. Giá đất tại các đô thị lớn đã tăng gấp nhiều lần trong thập kỷ qua, chiếm tỷ trọng ngày càng lớn trong cơ cấu giá thành căn hộ. Tại nhiều khu vực, chi phí đất đã chiếm đến 50-60% giá thành sản phẩm, khiến các chủ đầu tư không thể phát triển sản phẩm giá rẻ nếu muốn đảm bảo lợi nhuận.
Thứ hai, chi phí xây dựng tăng mạnh cũng góp phần đẩy giá căn hộ lên cao. Giá vật liệu xây dựng như thép, xi măng, cát đã tăng 30-40% trong những năm gần đây. Chi phí nhân công cũng tăng đáng kể do sự khan hiếm lao động trong ngành xây dựng.
Thứ ba, các chủ đầu tư có xu hướng chuyển hướng sang phân khúc trung và cao cấp vì biên lợi nhuận tốt hơn. Trong bối cảnh chi phí đầu vào tăng cao, việc phát triển căn hộ cao cấp giúp đảm bảo lợi nhuận ổn định hơn cho doanh nghiệp.
Thứ tư, quy trình pháp lý phức tạp và kéo dài cũng là yếu tố khiến giá thành căn hộ tăng cao. Thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý cho một dự án có thể kéo dài 2-3 năm, trong khi đó chủ đầu tư vẫn phải gánh chi phí vốn, chi phí quản lý, khiến giá thành cuối cùng tăng lên.
Cuối cùng, thiếu vắng các chính sách hỗ trợ hiệu quả từ Nhà nước cũng là một nguyên nhân quan trọng. Mặc dù đã có nhiều chương trình nhà ở xã hội được đề xuất, nhưng số lượng căn hộ được xây dựng còn rất hạn chế, không đủ đáp ứng nhu cầu thực tế.
Theo đó, sự biến mất của phân khúc căn hộ giá rẻ đang tạo ra nhiều hệ lụy nghiêm trọng cho xã hội.
Trước hết, nhiều gia đình trẻ buộc phải chọn thuê nhà thay vì mua, dẫn đến tình trạng "an cư" không ổn định. Theo một khảo sát gần đây, có đến 70% người trẻ trong độ tuổi 25-35 tại các thành phố lớn cho biết họ không có khả năng mua nhà trong 5 năm tới nếu không có sự hỗ trợ từ gia đình.
Thứ hai, khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng lớn. Hiện nay, tỷ lệ giá nhà trên thu nhập tại Việt Nam là khoảng 20-25 lần, cao hơn nhiều so với mức 5-7 lần ở các nước phát triển. Điều này đồng nghĩa với việc một người lao động phải dành toàn bộ thu nhập trong 20-25 năm mới đủ tiền mua nhà, không tính đến các chi phí sinh hoạt khác.
Thứ ba, áp lực tài chính khi mua nhà đang tạo ra nhiều vấn đề xã hội như trì hoãn kết hôn, giảm tỷ lệ sinh, thậm chí là căng thẳng tâm lý do gánh nặng trả nợ. Nhiều cặp vợ chồng trẻ phải làm việc quá sức để trang trải khoản vay mua nhà, ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống và hạnh phúc gia đình.
Cuối cùng, sự phân hóa giàu nghèo trong xã hội ngày càng trở nên sâu sắc khi sở hữu nhà đang trở thành một đặc quyền của người có thu nhập cao hoặc được thừa kế tài sản từ thế hệ trước.
Để giải quyết tình trạng thiếu hụt căn hộ giá rẻ, các chuyên gia cho rằng, cần có sự phối hợp đồng bộ giữa nhà nước, doanh nghiệp và người dân.
Về phía Nhà nước, cần đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội với các chính sách ưu đãi thiết thực cho cả người mua và chủ đầu tư. Việc đơn giản hóa thủ tục hành chính, miễn giảm tiền sử dụng đất, hỗ trợ lãi suất vay mua nhà là những giải pháp cần được triển khai mạnh mẽ hơn.
Các chính sách quy hoạch đô thị cũng cần được điều chỉnh để dành quỹ đất hợp lý cho phát triển nhà ở giá rẻ, đặc biệt là tại các khu vực có hệ thống giao thông công cộng phát triển. Việc này sẽ giúp giảm chi phí đi lại cho người dân, đồng thời hạn chế ùn tắc giao thông.
Về phía doanh nghiệp, cần có những mô hình kinh doanh mới, áp dụng công nghệ xây dựng tiên tiến để giảm chi phí và rút ngắn thời gian thi công. Các giải pháp như xây dựng công nghiệp hóa, sử dụng vật liệu mới có thể giúp giảm đáng kể giá thành xây dựng.
Các mô hình nhà ở mới như căn hộ nhỏ diện tích 30-40m², căn hộ cho thuê dài hạn với quyền mua lại sau một thời gian cũng là những giải pháp có thể được xem xét để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp và trung bình.
Tiến Hoàng
