Bảng giá đất điều chỉnh sẽ tác động đến thị trường bất động sản như thế nào?
Việc điều chỉnh bảng giá đất thường được thực hiện theo chu kỳ hoặc trong các giai đoạn cụ thể, có tác động rất lớn đến thị trường bất động sản.
Bảng giá đất là cơ sở để tính toán thuế, phí và các dịch vụ chính khác liên quan đến đất đai, ảnh hưởng trực tiếp đến giá giao dịch, chi phí đầu tư và quyết định của các bên tham gia thị trường.
Vừa qua, TP. HCM đã chính thức chốt bảng giá đất điều chỉnh với mức cao nhất là 678 triệu đồng/m2 thuộc ba tuyến đường trung tâm và thấp nhất là 2,3 triệu đồng/m2 tại huyện Cần Giờ. Bảng giá đất này sẽ được áp dụng từ ngày 31/10/2024 và có hiệu lực đến hết năm 2025.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) nhận định rằng bảng giá đất điều chỉnh đã đạt được sự cân bằng, hài hòa giữa lợi ích của người sử dụng đất, nhà đầu tư và Nhà nước. Tuy nhiên, ông cũng chỉ ra rằng có 4 nhóm đối tượng sẽ chịu ảnh hưởng lớn từ bảng giá đất mới này.
Thứ nhất là những cá nhân có nhu cầu xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, đặc biệt là 13.035 thửa đất mà người sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận lần đầu.
Thứ hai là trường hợp người dân muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với phần đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở, mà phần đất xây nhà đã có "sổ hồng" nằm xen kẽ trong đô thị hoặc khu dân cư nông thôn.
Nhóm thứ ba là những người xin tách thửa đối với đất ở, đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, đồng thời xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Cuối cùng, nhóm chịu tác động đáng kể bao gồm cá nhân và hộ gia đình có nhà nằm trong khu vực quy hoạch "treo", như dự án Bình Quới - Thanh Đa, nhiều năm chưa được cấp quyền sử dụng đất.
Theo đó, chi phí nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích, tách thửa hoặc cấp giấy chứng nhận đối với đất nông nghiệp, phi nông nghiệp sẽ tăng cao hơn nhiều lần so với trước đây.
Theo HoREA, Bảng giá đất điều chỉnh sẽ được áp dụng cho 11 trường hợp theo quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024, trong đó “Bảng giá đất điều chỉnh” được áp dụng để “tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng”, sẽ giúp tạo nguồn cung quỹ đất thực hiện các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, đô thị.
HoREA cho biết, Bảng giá đất điều chỉnh chưa tác động ngay đến thị trường bất động sản do các dự án bất động sản, nhà ở thương mại hiện nay được định giá đất chủ yếu theo “phương pháp thặng dư”, nhưng sẽ tác động đến thị trường bất động sản ở “pha 2” khi doanh nghiệp bất động sản nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội thì người dân có tâm lý muốn bán với giá cao hơn trước đây, dẫn đến áp lực “kích đẩy” làm tăng giá nhà.
Ông Bùi Xuân Cường, Phó chủ tịch UBND TP.HCM nhấn mạnh, đến thời điểm này nhất thiết phải ban hành bảng giá đất điều chỉnh vì Quyết định 02/2020 đã không còn phù hợp. Tinh thần bảng giá đất phải sát giá thị trường, tránh ách tắc giải quyết hồ sơ cho người dân và giúp đẩy nhanh các dự án trọng điểm của thành phố. Bảng giá đất phải bảo đảm hài hòa lợi ích của người sử dụng đất, Nhà nước và nhà đầu tư.
Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng, bảng giá đất mới chưa cao bằng giá thị trường thì chưa thể khiến giá thị trường tăng trong tình trạng ảm đạm hiện nay. Dòng tiền đầu tư bất động sản giai đoạn 2024 - 2025 chưa mạnh, giá đất nhiều vùng ven, vùng xa nội thành TP.HCM vẫn có khả năng giảm từ 10% đến 40% do nhiều người chưa ra hàng được sau giai đoạn “ôm” nóng. Vì vậy, khó có sóng đầu cơ săn đất nền vùng ven để đẩy giá tăng.
Tiến Hoàng
