Xoay xở vật lộn để tồn tại, doanh nghiệp bất động sản đua nhau M&A

Theo dõi KT&TD trên

Khó khăn với nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng tiếp tục kéo dài, chưa có dấu hiệu hồi phục đã làm cho các doanh nghiệp dần "sức cùng lực kiệt". Tuy nhiên, trong giai đoạn này, hoạt động M&A (hoạt động mua bán - sáp nhập) diễn ra sôi động với hàng loạt thương vụ lớn. Đây là hoạt động đươc đánh giá là “phao cứu sinh" cho các nhà phát triển bất động sản “khát” vốn.

Thị trường trầm lắng, doanh nghiệp bất động sản phải cắt giảm nhân sự

Tại báo cáo chuyên đề “Thực trạng sức khỏe thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam” mới được công bố, Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) nhận định, các doanh nghiệp (DN) đầu tư, phát triển BĐS hiện nay như “sắp chết đuối”, đồng loạt lâm vào trạng thái “ngộp thở”. Điều đáng cảnh báo là, mặc dù đã cố gắng loại bỏ dần các yếu tố làm giảm sức nặng, trong đó có cắt giảm nhân sự, nhưng vẫn không đủ sức “ngoi lên”.

Theo dữ liệu từ 20 DN BĐS có tổng tài sản lớn nhất vào thời điểm 31/12/2022, nhiều DN đã cắt giảm nhân sự rất mạnh trong năm 2022. Đơn cử, Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh cùng công ty con là Công ty CP Dịch vụ BĐS Đất Xanh lần lượt cắt giảm 41% và 45% nhân sự. Công ty CP Tập đoàn Đầu tư địa ốc No Va cắt giảm 20% nhân sự; Công ty CP Phát triển Sunshine Homes cắt giảm 16% nhân sự; Công ty CP Đầu tư và Phát triển BĐS An Gia cắt giảm 29%...

Gian truân chưa dừng lại nên quý I/2023, Đất Xanh cắt giảm thêm 1.384 nhân sự; Dịch vụ BĐS Đất Xanh cắt giảm thêm 1.245 người so với đầu năm 2023. Tại Vinhomes, tuy không cắt giảm trong năm 2022, nhưng sang quý I năm nay, Vinhomes đã cắt giảm 1.527 nhân sự.

Trên bình diện toàn thị trường, hầu hết các DN BĐS còn hoạt động phải thu hẹp quy mô đầu tư, sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, lực lượng lao động. Thậm chí nhiều DN phải dừng, đình hoãn đầu tư, thi công dự án dở dang; dừng triển khai các dự án mới...

Đối với các DN hoạt động trong lĩnh vực môi giới, thống kê của VARS cho hay, trên 95% DN phải thu hẹp quy mô lao động, trong đó 50% số DN kinh doanh dịch vụ BĐS đã phải giảm trên 20% nhân sự so với quý II/2022. Một số DN dưới 50 nhân viên gần như ngừng hoạt động, chỉ giữ lại những vị trí quản trị trọng yếu. Một số DN khác áp dụng hình thức dừng ký hợp đồng tạm thời trong 3 - 6 tháng, cho thôi việc hoặc chuyển sang chế độ không lương - cộng tác viên, cắt giảm lương tùy cấp bậc.

Tình trạng cắt giảm nhân sự đã cho thấy những khó khăn của DN BĐS, một phần nguyên nhân đến từ việc thị trường trầm lắng, BĐS đóng băng. Phần nguyên nhân khác từ việc các DN không thể tiếp cận được nguồn vồn. Chuyên gia kinh tế, TS Nguyễn Minh Phong phân tích 3 nguyên nhân chính khiến doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp BĐS khó vay vốn ngân hàng dù dư địa cho vay của ngân hàng lớn.

Thứ nhất, thời gian gần đây, ngân hàng đã giảm lãi suất nhưng thực tế mới chỉ giảm hai lãi suất điều kiện, tức là lãi suất điều hành và lãi suất huy động, còn lãi suất cho vay giảm chưa đáng kể. Lãi suất cho vay thực tế vẫn còn cao cho nên động lực vay của các doanh nghiệp chưa có, nhu cầu vay rất hạn chế, trừ trường hợp đặc biệt.

Thứ hai, điều kiện vay cũng chưa điều chỉnh nhiều dù ngân hàng đã cơ cấu lại nợ, bổ sung các khoản vay tín chấp, nhưng về cơ bản các điều kiện vay vẫn như cũ vì bản thân các ngân hàng cũng phải lo xa khi dự báo nợ xấu đang có nguy cơ tăng lên, ngân hàng không muốn giải ngân ồ ạt.

Thứ ba, bản thân các doanh nghiệp có nhu cầu vay cũng chưa thực sự cao và cần thiết vì các hợp đồng không có nhiều, nhất là các doanh nghiệp gia công, trong khi đó thị trường BĐS, chứng khoán chưa nóng.

M&A - "phao cứu sinh" của các doanh nghiệp

Trong bối cảnh khó khăn này, thời gian gần đây, hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực kinh doanh BĐS đang có xu hướng tăng. Theo ông Nguyễn Anh Tuấn - Phó cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) - trước đây, tỷ lệ M&A trong ngành này khoảng 25%, đến nay lên tới 30%. Đặc biệt, năm 2022, tỷ trọng tăng lên 60%.

Chia sẻ tại một hội thảo, bà Dương Thị Thùy Dung - Giám đốc Điều hành, Trưởng Bộ phận định giá, Nghiên cứu & Tư vấn CBRE Việt Nam - cho biết trong 3 tháng đầu năm, các nhà đầu tư nước ngoài đến tìm hiểu thị trường Việt Nam nhiều hơn hẳn các năm trước. Một nửa trong số đó là các nhà đầu tư có tên tuổi mới trên thị trường, trước đây là Hồng Kông, Singapore, nay còn có cả Nam Phi, Ả-rập.

Dường như làn sóng M&A đã bắt đầu khi thị trường chứng kiến một số thương vụ lớn từ đầu năm nay. Đầu tiên là việc CapitaLand Group đang đàm phán với Công ty cổ phần Vinhomes (mã chứng khoán: VHM) để xem xét mua lại một phần dự án Ocean Park 3 tại Hà Nội hoặc một dự án khác ở phía bắc TP Hải Phòng. Giá trị thương vụ ước tính khoảng 1,5 tỷ USD.

Hay mới đây, ông Nguyễn Hữu Đường, chủ khách sạn dát vàng Wyndham Hanoi Golden Lake, rao bán rộng rãi khách sạn này với giá khởi điểm 250 triệu USD.

Ở phía nam, Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (mã chứng khoán: NLG) công bố hoàn tất thủ tục chuyển nhượng 25% vốn điều lệ của Công ty TNHH Paragon Đại Phước cho đối tác nước ngoài. Công ty này là chủ đầu tư Khu đô thị Nam Long Đại Phước (quy mô hơn 45ha tại Đồng Nai), vốn điều lệ gần 1.700 tỷ đồng.

Công ty cổ phần Nhà Khang Điền (mã chứng khoán: KDH) cũng bán cổ phần tại 2 dự án Emeria (6ha) và Clarita (5,8ha) ở TP Thủ Đức (TP.HCM) cho tập đoàn Keppel và quỹ đầu tư Keppel Việt Nam (KVF) với giá trị khoảng 3.180 tỷ đồng.

Để giải quyết bài toán dòng tiền cho hoạt động kinh doanh trong bối cảnh các kênh ngân hàng, trái phiếu, cổ phiếu đều gặp khó, M&A là phao cứu sinh khả dĩ. Nhìn lại lịch sử, hiện tượng này cũng đã xuất hiện vào giai đoạn 2009-2012 khi thị trường BĐS gặp khó.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn - đây là giai đoạn có rất ít dự án mở bán mới trên thị trường. Các nhà đầu tư có tiềm lực sẵn sàng xuống tiền, lực cầu lớn nhưng phía nguồn cung dự án lại khá ít. Tuy nhiên bối cảnh hiện nay hoàn toàn ngược lại khi cung nhiều hơn so với cầu. Phía nhà đầu tư đi săn có quyền lựa chọn dự án tốt với giá phù hợp. Họ thường nhắm tới các dự án có pháp lý minh bạch rõ ràng.

Ví dụ như trường hợp những chủ đầu tư tốt như Nam Long, trong bối cảnh thị trường khó khăn chung cũng buộc phải cân đối để có dòng tiền duy trì trong tương lai. Theo ông Quốc Anh, làn sóng M&A chắc chắn sẽ còn diễn từ nay cho tới năm 2024.

Để M&A diễn ra thuận lợi?

Trước thực trạng khó khăn của doanh nghiệp BĐS trong hoạt động chuyển nhượng dự án khi pháp lý chưa thật sự "chuẩn" theo quy định của nhà nước, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh (HoREA) đề nghị Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét cho thí điểm chuyển nhượng dự án BĐS theo thỏa thuận.

Theo ông Châu, nếu cho phép áp dụng tương tự cơ chế thí điểm chuyển nhượng dự án BĐS sẽ tháo gỡ được khó khăn về dòng tiền và thanh khoản cho các doanh nghiệp; trong đó có các doanh nghiệp phát hành trái phiếu sắp đến hạn, hỗ trợ các trái chủ và tạo điều kiện phát triển thông thoáng thị trường M&A dự án BĐS.

“Việc cho phép doanh nghiệp được chuyển nhượng dự án theo thỏa thuận, theo nhu cầu thì Nhà nước vừa thu được thuế vừa tăng cường hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS; vừa tăng tính minh bạch, khắc phục được tình trạng chuyển nhượng dự án "chui" nấp dưới hình thức chuyển nhượng cổ phần dẫn đến thay đổi cổ đông, thay đổi chủ doanh nghiệp mà thực chất là chuyển nhượng dự án có thể làm thất thu ngân sách Nhà nước” – ông Châu phân tích.

Bên cạnh đó, để hoạt động M&A diễn ra một cách thuận lợi và tài sản/dự án được định giá ở mức hợp lý, vừa có lợi cho bên mua nhưng cũng không gây thiệt hại cho bên bán, thị trường hiện rất cần một kênh xúc tiến đầu tư BĐS chuyên biệt, uy tín, hiệu quả.

Theo đó, kênh này sẽ đứng ra tổ chức các chương trình kết nối, xúc tiến đầu tư, hỗ trợ các đối tượng tham gia thị trường BĐS. Đây sẽ là cơ quan để cân bằng lợi ích, trung hòa giữa yêu cầu khắt khe về dự án của người mua với vùng giá chấp nhận được của doanh nghiệp; đồng thời, kết nối các chủ đầu tư với các nhà đầu tư để thực hiện kêu gọi đầu tư hoặc M&A dự án; mang đến chất lượng, cho mọi nhu cầu đầu tư, chuyển nhượng, giao dịch, hợp tác đối với dự án và sản phẩm trên thị trường bất động sản Việt Nam và quốc tế – VARS nêu vấn đề.

Dòng vốn M&A dự án đang trong quá trình thẩ m định, đàm phán và giao dịch, kỳ vọng sẽ hoàn tất việc đàm phán và ký kết trong thời gian tới chắc chắn sẽ là "cú hích" cho đà phục hồi của thị trường. Điều này giúp dự án có thể tiếp tục triển khai, chống thất thoát, lãng phí nguồn lực đất đai, khôi phục hoạt động sản xuất, kinh doanh, đưa hàng vào thị trường.

Nhằm góp phần thúc đẩy thị trường BĐS Việt Nam phát triển một cách lành mạnh, minh bạch và bền vững. VARS cho biết, tháng 7 tới đây, đơn vị này sẽ chính thức khởi động chuỗi chương trình chuyên sâu trong vai trò kết nối, hỗ trợ các cá nhân, doanh nghiệp trong hoạt động tư vấn hợp tác đầu tư, M&A dự án.

Đánh giá về triển vọng thị trường M&A trong thời gian tới, chuyên gia tài chính – BĐS Trần Khánh Quang phân tích, trước đây, các chủ đầu tư lớn trong nước đi "săn" dự án của doanh nghiệp nhỏ theo kiểu "thâu tóm", "cá lớn nuốt cá bé". Nhưng đến giai đoạn này, hoạt động M&A hoàn toàn khác.

Bản thân các doanh nghiệp, tập đoàn lớn cũng gặp nhiều khó khăn nên các đối tác tìm kiếm cơ hội M&A đa phần là Quỹ đầu tư, Tập đoàn BĐS có vốn ngoại. Đặc biệt cũng có một số doanh nghiệp ngoài ngành có tiềm lực tài chính muốn mở rộng, chuyển hướng kinh doanh thêm BĐS đang tích cực tham gia.

Các đối tác mạnh tiền đang có động thái "săn" dự án để mua giá hời. Họ chủ yếu tham gia ở các dự án có đầy đủ pháp lý, tham gia cổ phần dễ dàng và dự án có nhiều tiềm năng. Bởi vậy, thời gian tới, khi các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, doanh nghiệp trong nước đã có thể triển khai dự án tốt thì dự án “giá hời” sẽ ít hơn, doanh nghiệp lớn muốn M&A cũng khó - ông Trần Khánh Quang nhận xét.

Hồng Quang